中糧置地控股有限公司（下稱“中糧置地”）日前發(fā)布公告稱，該公司于2014年9月12日訂立收購(gòu)協(xié)議，以124.6億港元的價(jià)格，收購(gòu)主要從事開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、租賃及管理“大悅城”品牌下的綜合體項(xiàng)目，即位于北京、上海、天津、煙臺(tái)及沈陽(yáng)的六項(xiàng)綜合體項(xiàng)目組合。

 

這意味著，中糧置地母公司中糧集團(tuán)，將大悅城項(xiàng)目注入到旗下商業(yè)地產(chǎn)上市平臺(tái)，以進(jìn)一步謀求地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。

 

分析人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者指出，未來(lái)中糧置地或?qū)⑦M(jìn)行配股融資，而如何對(duì)住宅、商業(yè)進(jìn)一步統(tǒng)籌管理、與其他業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展，是中糧集團(tuán)未來(lái)需要解決的問(wèn)題。

 

騰挪大悅城

 

作為中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺(tái)之一，中糧置地2013年12月正式登陸香港資本市場(chǎng)，與A股上市的中糧地產(chǎn)并肩存在。據(jù)中糧集團(tuán)對(duì)二者的定位，中糧置地是以發(fā)展大悅城為品牌的商業(yè)綜合體平臺(tái)，包括酒店、旅游地產(chǎn)等，未來(lái)業(yè)務(wù)重點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)，中糧地產(chǎn)則以住宅地產(chǎn)為主。

 

今年8月27日，在中糧置地的香港2014年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)業(yè)界普遍關(guān)注的大悅城注資計(jì)劃，中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長(zhǎng)周政曾透露，中糧自去年10月底展開(kāi)托管大悅城工作，目前這些資產(chǎn)已經(jīng)順利劃轉(zhuǎn)到香港上市平臺(tái)中糧置地。

 

盡管被中糧集團(tuán)寄予厚望，中糧置地上市后的成績(jī)并不十分理想。財(cái)報(bào)顯示，2013年該公司實(shí)現(xiàn)收入約39億元（人民幣，下同），比上年度減少11.5%，2014年上半年，該公司收入約18億元，不及2013年收入的一半。

 

在此次收購(gòu)大悅城前，中糧置地的物業(yè)組合中已有2項(xiàng)為綜合體項(xiàng)目，即將以大悅城品牌開(kāi)發(fā)及推廣的成都大悅城及正以中糧品牌經(jīng)營(yíng)及推廣的北京中糧廣場(chǎng)。

 

中報(bào)顯示，今年上半年，中糧置地投資物業(yè)租金收入為2.12億元，較去年同期 1.93億元人民幣有所增長(zhǎng)，但值得注意的是，其物業(yè)銷售收入在總收入中的占比高達(dá)56.5%，同比增長(zhǎng)25.4%，租金收入占比則僅為11.6%。關(guān)于物業(yè)銷售收入增長(zhǎng)的原因，該公司解釋稱，是由于高端住宅交付面積增加。

 

自2007年北京西單大悅城盛大開(kāi)業(yè)至今，大悅城已復(fù)制了沈陽(yáng)中街大悅城、北京朝陽(yáng)大悅城、上海大悅城、天津大悅城等運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，成為中糧集團(tuán)城市綜合體的核心品牌。

 

根據(jù)中糧的計(jì)劃，未來(lái)5年，大悅城還將在全國(guó)以一線城市為核心，輻射長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)圈，繼續(xù)復(fù)制開(kāi)發(fā)成都大悅城、煙臺(tái)大悅城、天津六緯路大悅城、北京安定門大悅城、深圳大悅城等項(xiàng)目，擴(kuò)大規(guī)模至30個(gè)大悅城城市綜合體項(xiàng)目。

 

關(guān)于此次收購(gòu)的6個(gè)大悅城的運(yùn)營(yíng)情況，公告顯示，除煙臺(tái)大悅城外，其余5個(gè)已經(jīng)入市的項(xiàng)目中，北京西單、北京朝陽(yáng)、天津的大悅城的租金收入近年都呈明顯上漲趨勢(shì)，上海大悅城今年上半年租金收入為4129.2萬(wàn)元，去年全年的租金收入為8638.1萬(wàn)元，沈陽(yáng)項(xiàng)目今年上半年租金收入為6165.9萬(wàn)元，2013年時(shí)租金收入則為1億元，低于2012年的1.17億元。

 

“雙平臺(tái)”存尷尬

 

中糧系整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的想法，起于10年之前。媒體報(bào)道顯示，早在2004年寧高寧入主中糧集團(tuán)以來(lái)，中糧集團(tuán)就有意進(jìn)行地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，2009年寧高寧稱，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將以A+H方式整體上市，但這一進(jìn)程頗為緩慢，一直都在不斷調(diào)整。

 

2012年3月，寧高寧對(duì)外表示，計(jì)劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在香港單獨(dú)上市。2013年，其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)香港借殼，成為了中糧置地，中糧地產(chǎn)則作為中糧集團(tuán)A股上市平臺(tái)存在，主做住宅。

 

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年，在剔除投資收益、補(bǔ)貼收益以及營(yíng)業(yè)外收入等非經(jīng)常性損益之后，其歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元。2013年上半年，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.08億元，較上年同期增長(zhǎng)78.05%。

 

“未來(lái)，中糧置地可能進(jìn)行配股融資，而中糧地產(chǎn)處境微妙。”知情人士昨日對(duì)本報(bào)記者透露，中糧地產(chǎn)在2011年前后資金情況比較緊張，目前收入趨向穩(wěn)健，但發(fā)展規(guī)模與起步較晚的五礦、中鐵建比，顯得落后。而2012年后，母公司中糧集團(tuán)在資源配置上，強(qiáng)化了對(duì)商業(yè)的投入，因而中糧地產(chǎn)位置有些尷尬。

 

實(shí)際上，關(guān)于中糧地產(chǎn)與中糧置地業(yè)務(wù)上存在重合的話題，也一直伴隨著中糧集團(tuán)。今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，當(dāng)媒體問(wèn)及成都大悅城有部分屬于中糧地產(chǎn)時(shí)，周政的解釋是，成都大悅城本身就在中糧置地里面，屬于注入的第一批資產(chǎn)，成都項(xiàng)目有一部分做住宅，中糧置地主要還是做酒店。

 

“中糧集團(tuán)對(duì)于中糧置地和中糧地產(chǎn)有一個(gè)承諾，中糧置地做商業(yè)及商業(yè)綜合體，當(dāng)然包括酒店、旅游地產(chǎn)等，但是未來(lái)重點(diǎn)是商業(yè)，另外中糧地產(chǎn)就是住宅。”周政說(shuō)道。

 

而關(guān)于沈陽(yáng)等二三線城市商業(yè)過(guò)剩的質(zhì)疑，周政坦言，沈陽(yáng)大悅城做了一些商業(yè)方面的改造，沈陽(yáng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，但是沈陽(yáng)大悅城上半年銷售額和租金都出現(xiàn)一個(gè)比較好的增長(zhǎng)。

 

關(guān)于中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬對(duì)本報(bào)記者分析，未來(lái)中糧集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的布局，需要解決三個(gè)核心問(wèn)題，包括住宅與商業(yè)的分野不是簡(jiǎn)單的割裂，應(yīng)以項(xiàng)目為單位來(lái)進(jìn)行資金平衡，團(tuán)隊(duì)整合、管理體系上如何整合匹配，此外，地產(chǎn)業(yè)務(wù)如何與其他業(yè)務(wù)合理配置、協(xié)調(diào)發(fā)展，也是中糧集團(tuán)需要思考的問(wèn)題。