9月16日晚間,大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(簡稱“萬達商業(yè)地產(chǎn)”)正式對外披露赴港上市相關(guān)資料。財務(wù)數(shù)據(jù)中最吸引投資者的并非是其在去年創(chuàng)下867.7億人民幣的主營收入和248.8億的凈利潤,而是萬達目前持有高達1470萬平米的自持物業(yè)面積,在不斷強化商業(yè)運營的基礎(chǔ)上,萬達到今年上半年在自持物業(yè)收入上的比例已經(jīng)達到22.3%。
據(jù)了解,業(yè)界一直有說法稱萬達商業(yè)地產(chǎn)的盈利很大程度來自持有物業(yè)的公允價值升值,在目前房地產(chǎn)市場面臨低迷,物業(yè)升值空間在降低的情況下,招股書顯示,2014年萬達商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)計凈利潤(不包括公允價值收益的影響)不低于132億人民幣,比2013年有所增長 。
萬達商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸褪去身上地產(chǎn)商的色彩,轉(zhuǎn)而成為一個商業(yè)體運營商。如果萬達商業(yè)地產(chǎn)在今年完成上市,其有利的商業(yè)運營模式將成為業(yè)績釋放的重要依托,而這一商業(yè)模式除了遍布全國的萬達商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量上的增加,更重要的是嫁接在地產(chǎn)項目之上的文化旅游、電子商務(wù)帶來的協(xié)同增值效應(yīng)。
商業(yè)地產(chǎn)巨頭,廣泛布局市場
根據(jù)業(yè)已披露的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,截止到2014年6月30日為止,萬達商業(yè)地產(chǎn)在全國的29個省份的112個城市布局了178個商業(yè)項目,在這178個項目當(dāng)中涵蓋了159座被萬達商業(yè)視作為核心產(chǎn)品的萬達廣場,其中包括168個購物中心和102家豪華酒店。
相比于較為成熟模式的萬達廣場,萬達商業(yè)地產(chǎn)還在全國的7座城市建設(shè)了8座萬達城,萬達城無論在建筑面積上還是投資額上,都遠大于目前的萬達廣場,而這一種新的商業(yè)體也被萬達商業(yè)視作為是全新的物業(yè)產(chǎn)品。
據(jù)了解,從2000年開始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn),萬達商業(yè)地產(chǎn)僅在萬達廣場的商業(yè)模式上就先后推出了三代產(chǎn)品,按照萬達商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在對公司業(yè)務(wù)板塊的劃分,包括投資物業(yè)和物業(yè)租賃、物業(yè)開發(fā)和銷售以及酒店開發(fā)和經(jīng)營三個部分。
這三者之間的關(guān)系就是,物業(yè)的預(yù)售及銷售提供資金以達到開發(fā)投資物業(yè)及酒店所預(yù)期的現(xiàn)金需求水平,并可以平衡整個項目的整體經(jīng)營現(xiàn)金流;投資物業(yè)及酒店在滿足消費者需求的同時,也提升了這一綜合體中開發(fā)物業(yè)的銷售;而大部分豪華酒店可以增加商業(yè)體的吸引力、品牌知名度和客流,從而進一步提升整個商業(yè)體的資產(chǎn)價值。
相對于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)商的簡單土地開發(fā)銷售模式,萬達商業(yè)地產(chǎn)憑借這一商業(yè)模式使得其在快速擴張中仍能夠維持現(xiàn)金流的平衡。數(shù)據(jù)顯示,截止到2013年底萬達商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率只有49.4%。
萬達商業(yè)地產(chǎn)認為,正是基于這種創(chuàng)新的商業(yè)模式,不但維持了整體現(xiàn)金流的平衡,同時也推動了各個板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展,而這也為萬達商業(yè)地產(chǎn)在獲得土地后快速開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。
從萬達商業(yè)地產(chǎn)所披露的數(shù)據(jù)可以看出,截止到今年中期該公司所持有的7670萬平方米的土地儲備當(dāng)中,正在開發(fā)和已經(jīng)完工的面積為5910萬平方米,占到總量的77%。
在地產(chǎn)行業(yè)分析師看來,未來萬達商業(yè)地產(chǎn)掛牌香港聯(lián)交所之后,相對于國內(nèi)地產(chǎn)商,萬達商業(yè)地產(chǎn)擁有高收益率和高估值的優(yōu)勢,而對比香港本地的老牌地產(chǎn)商,則在業(yè)績增速和發(fā)展?jié)摿ι暇哂袃?yōu)勢。
整體盈利模式改變,更大的協(xié)同效應(yīng)
除了萬達商業(yè)體在數(shù)量和規(guī)模上的增長,資本市場更關(guān)注的是萬達從地產(chǎn)向商業(yè)轉(zhuǎn)型后,整體盈利模式的改變。
作為整個萬達集團的核心資產(chǎn),此次上市的萬達商業(yè)地產(chǎn)在萬達集團的運營中也處于中樞的位置,圍繞萬達商業(yè)地產(chǎn),萬達集團旗下的文化、百貨、院線等各個業(yè)務(wù)板塊之間展開了一個協(xié)同效應(yīng);而被更多人忽視的是,萬達集團以萬達商業(yè)地產(chǎn)為平臺,在地方政府、供應(yīng)商、消費者之間構(gòu)建了一個更大的協(xié)同效應(yīng)。
在地方政府面前,萬達商業(yè)地產(chǎn)擁有較大的話語權(quán),這種話語權(quán)并非特權(quán),而是源自于任何一個新建的萬達商業(yè)體,必然會給地方在經(jīng)濟、就業(yè)、稅收和城市形象上帶來多重的拉動作用。因此,即便萬達商業(yè)地產(chǎn)以招拍掛的市場價格獲得開發(fā)土地,隨后地方政府在交通和市政上的配套設(shè)施必然推動該片區(qū)土地的快速升值。
萬達集團董事長王健林此前在解讀萬達商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式中表示,一個萬達廣場可以解決當(dāng)?shù)仄甙饲说木蜆I(yè)問題,而一個萬達廣場里,有幾百個商家,這些商家又間接地帶動了上游的制造業(yè)和供應(yīng)商,這使得萬達廣場已經(jīng)不再是一個簡單的投資性房地產(chǎn)項目,而是一個產(chǎn)業(yè)支撐。特別是在一些加速城鎮(zhèn)化建設(shè)的三四線城市,萬達廣場擁有著更大的拓展空間。
這種優(yōu)勢和萬達商業(yè)擁有出眾的招商能力不無關(guān)系,數(shù)據(jù)顯示,目前已經(jīng)和萬達商業(yè)建立合作的國內(nèi)外商業(yè)品牌多達2600多個,其中零售品牌超過600個。在今年8月28日舉辦的第八屆萬達商業(yè)年會上,吸引了近400家品牌商前來設(shè)展,他們面對的是來自全國各地的10000多名代理商。
對于萬達商業(yè)地產(chǎn)而言,真正決定其盈利能力的并不是招商的數(shù)量,而是所有入駐商戶的租金回報率,商戶的利潤又取決于萬達商業(yè)體所能吸引的客流量。就在今年萬達商業(yè)地產(chǎn)年會舉辦的同時,萬達集團攜手騰訊和百度共同出資50億元成立萬達電子商務(wù)公司,意在通過線上線下一體化賬號和會員體系,將騰訊和百度數(shù)以億計的線上流量導(dǎo)入到萬達廣場線下消費。而隨著更大規(guī)模的“萬達城”這樣的新商業(yè)體的相繼建成投入運營,按照萬達的估算,未來5年內(nèi)將實現(xiàn)每周1億人的客流量,基本可以覆蓋國內(nèi)各級城市的主力消費人群。
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