9月的三亞驕陽似火，乘車前往鹿回頭半島（下稱“鹿回頭”）的路上，一個碩大、紅火的電子廣告牌迎面而來，上面寫著：熱烈慶祝半山半島熱銷。
半山半島是位于鹿回頭上的一個綜合房地產(chǎn)項目，在樓市低迷之下，該項目今年上半年銷售額達(dá)35億元，成為三亞的樓市銷售冠軍。而自從2007年底開盤以來，半山半島一直排在三亞項目銷售排行榜的前三。截至今年上半年，整個半山半島項目的累計銷售總額約200億元。
鹿回頭半島最早的開發(fā)可以追溯到大約20年前。不過，在10年之前，這片土地還是一片荒蕪，曾是海南90年代初期房地產(chǎn)泡沫破滅后的知名爛尾項目。當(dāng)日的蕭條與如今炙手可熱的情形相比，可謂冰火兩重天。
一直到2004年，在中國人民銀行等金融機構(gòu)介入下以處置不良資產(chǎn)的名義，引入中國愛地房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“中國愛地”）、上海明申企業(yè)集團（下稱“上海明申”）等公司進(jìn)駐，才讓鹿回頭的開發(fā)時鐘重新裝上了“發(fā)條”。
政府、企業(yè)的合力讓鹿回頭的價值直線上漲，而鮮為人知的是，伴隨著這番上漲的還有一位隱形富豪的身家。
記者經(jīng)過多番調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至目前，鹿回頭半島上的幾千畝土地，在經(jīng)歷了近20年的“流轉(zhuǎn)”后，最終都落入了一個叫“閆琦”的神秘人物的口袋。而他在一步步吞噬鹿回頭多家企業(yè)的過程中，展示出驚人的資本運作和騰挪能力。
曾經(jīng)的爛尾項目
從最初的一哄而上，到樓市泡沫破裂后的爛尾或閑置，再到十年之后的重啟開發(fā)，20年來三亞鹿回頭的開發(fā)歷程可以說是海南樓市發(fā)展的縮影。
1988年8月，海南島從廣東省脫離，成為中國第31個省級行政區(qū)。自此，全國各地的“淘金者”蜂擁而至，其中最多的當(dāng)屬房地產(chǎn)公司。
這些房地產(chǎn)公司并不都是為了蓋房子。實際上，大部分人都在炒地皮、炒樓花。巨量資金源源不斷涌入海南這片待開發(fā)的熱土。
數(shù)據(jù)顯示，1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。
據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒（1996）》統(tǒng)計，1988年海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短三年，增長超過4倍。
就在海南樓市漸熱的1991年，幾家企業(yè)盯上了鹿回頭。
鹿回頭位于三亞最南端，整個半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡、東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個待開發(fā)的半島，有著優(yōu)質(zhì)的自然資源。
記者獲得的資料顯示，1991年5月，海南新遠(yuǎn)實業(yè)公司（下稱“新遠(yuǎn)實業(yè)”）、海南立森實業(yè)有限公司（下稱“立森實業(yè)”）、海南華銀國際信托投資公司（下稱“華銀信托”）聯(lián)合成立了三亞鹿回頭旅游區(qū)聯(lián)營開發(fā)集團（1992年更名為三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)總公司，1997年更名為三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司，以下統(tǒng)稱為“鹿回頭公司”），注冊資本為人民幣1000萬元，三家企業(yè)注資比例分別為35%、35%、30%。
1992年，鹿回頭公司增資擴股，引入香港天福有限公司（下稱“香港天福”）。股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更：香港天福占40.12%，華銀信托占29.94%，新遠(yuǎn)實業(yè)占20.96%，立森實業(yè)占8.98%。
有媒體報道稱，上述企業(yè)以極低的價格獲得了鹿回頭5000多畝土地的開發(fā)權(quán)。但由于當(dāng)時沒有土地招拍掛制度，拿地的價格和規(guī)模無從考證?？梢詤⒖嫉氖?，1991年海南的地價約十幾萬元/畝。
另據(jù)《海南日報》報道，1992年6月，海南省政府批準(zhǔn)征用鹿回頭居委會位于鹿回頭半島1712.5畝集體土地，出讓給三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)總公司，作為鹿回頭成片開發(fā)旅游區(qū)用地。3年后，又批準(zhǔn)征用鹿回頭半島的1646.9畝集體土地，連同280畝國有荒地，共1926.9畝土地，有償出讓給鹿回頭公司，作為鹿回頭高中檔休閑度假區(qū)用地。
然而，1993年國務(wù)院發(fā)布16條強力調(diào)控措施，銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)泡沫頓時破滅。
海南成為當(dāng)時全國房地產(chǎn)積壓重災(zāi)區(qū)之一：全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃。
鹿回頭的開發(fā)也就此戛然而止。更為嚴(yán)重的是，鹿回頭公司的股東華銀信托的資金鏈出現(xiàn)了危機，其貸款業(yè)務(wù)中80%貸給了房地產(chǎn)行業(yè)，這些貸款在泡沫破滅后有去無回。
此后，華銀信托大量進(jìn)行同業(yè)拆借，形成近10億元的債務(wù)，并涉嫌金融詐騙。2001年，華銀信托被中國人民銀行停業(yè)整頓。2002年，司法機關(guān)介入。
與此同時，海南省從1999年開始了處置積壓房地產(chǎn)的工作，其中也包括對鹿回頭項目的處置。三亞市人民政府?dāng)M無償收回鹿回頭公司900多畝土地（據(jù)《海南日報》報道，鹿回頭公司原本3600多畝土地被瓜分到多家公司名下）。
閑置十年，劫后“重生”
不過，在華銀信托的監(jiān)管單位中國人民銀行的多次商請之下，鹿回頭公司的土地得以保留。
2004年9月17日，中國人民銀行向海南省人民政府發(fā)送了《關(guān)于商請保留三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司土地的函》，商請保留鹿回頭公司900多畝土地。
在該函中，中國人民銀行表示，海南股份制信托租賃公司風(fēng)險處置領(lǐng)導(dǎo)小組已同中國愛地等機構(gòu)就鹿回頭項目進(jìn)行戰(zhàn)略重組，保證按三亞市人民政府的規(guī)劃對上述土地進(jìn)行開發(fā)。
據(jù)記者在三亞市工商局查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，2004年11月，鹿回頭公司最初的三大股東發(fā)起人全部退出，華銀信托、新遠(yuǎn)實業(yè)合計50.9%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了中國愛地，轉(zhuǎn)讓價格為人民幣1億元（包含9268萬的債權(quán)）；立森實業(yè)8.98%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了三亞愛地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“三亞愛地”）。
于是，鹿回頭公司的大股東變成了中國愛地。公開報道資料顯示，中國愛地成立于1992年，是經(jīng)國務(wù)院經(jīng)貿(mào)辦和國家建設(shè)部批準(zhǔn)成立的中央級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。中國愛地董事長張鷗經(jīng)過實地考察后，決定揮師南下。
在經(jīng)歷了近十年的閑置之后，鹿回頭項目得以重啟開發(fā)，進(jìn)入“第二春”。
然而，中國愛地介入后發(fā)現(xiàn)，閑置多年的鹿回頭項目矛盾糾紛錯綜復(fù)雜。
據(jù)《海南日報》報道，當(dāng)?shù)卮迕褚言诘厣辖舜罅窟`建，種了大量作物，僅墳?zāi)咕陀袔装僮?。而且，三亞市政府承諾出讓的近700畝土地被分割成若干塊，并沒有連成一體。
經(jīng)過一系列并購談判，中國愛地逐漸“吃掉”鹿回頭半島上“插花”式的小開發(fā)商，將其用地范圍由零散狀態(tài)整合連成一個整體，并擴大到1010畝，總建筑規(guī)模近50萬平方米。
拿地之后，中國愛地僅僅用了一個月時間完成拆遷及補償工作。這樣的“神速”在很大程度上受益于三亞市政府的重視和支持。據(jù)了解，三亞市委派出一個由20多人組成的工作組，組長由時任市委副書記楊時云擔(dān)任，成員包括各個政府單位的一把手。
海南當(dāng)?shù)孛襟w報道稱，到項目啟動前，中國愛地已累計投入了8億多元。
2006年9月，中國愛地鹿回頭項目正式開工。一起動工的還有三亞鳳凰國際水城等五個重點項目，預(yù)示著三亞樓市的重啟。
值得提及的是，就在中國愛地接盤鹿回頭公司之際，擅長“抄底”的傳奇人物鄭建明也攜旗下上海明申，悄然潛入鹿回頭半島，以極低的價格獲取約2000多畝土地，成為當(dāng)時鹿回頭半島上最大的“地主”。2006年6月，上海明申投資的新佳鹿回頭項目正式啟建，宣稱將建五星級酒店、會所、度假公寓、高爾夫球場、度假村等，總投資超過30億元。
中國愛地突然退場，神秘富豪浮出水面
讓人費解的是，就在鹿回頭公司的項目開發(fā)正火、銷售前景極為樂觀之際，中國愛地卻選擇了退出。取而代之的是此前占股極少的三亞愛地，神秘人物閆琦開始浮出水面。
事實上，在鹿回頭公司2004年重組之時，就已為此后閆琦掌控鹿回頭公司埋下了伏筆，原本僅持有鹿回頭公司8.98%的三亞愛地，成為閆琦第一個獵食的目標(biāo)。
彼時，中國愛地與三亞愛地一同進(jìn)入鹿回頭公司。張鷗是中國愛地的董事長，同時也是三亞愛地的發(fā)起人之一、實際控制人。
據(jù)記者查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，三亞愛地成立于2004年6月28日，注冊資本為人民幣1000萬元，股東發(fā)起人為三名自然人：劉力、鄭介甫、張鷗，持股比例分別為33%、33%、34%。
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