樓盤降價(jià)在今年“金九銀十”成為市場(chǎng)主流，作為一線城市的上海也未能幸免。
進(jìn)入9月，上海郊區(qū)部分樓盤掀起新一輪價(jià)格戰(zhàn)。其中，萬科在松江的夢(mèng)想派項(xiàng)目在20天內(nèi)降幅達(dá)10%，中建地產(chǎn)在嘉定的溪岸瀾庭項(xiàng)目降價(jià)近3000元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，樓盤紛紛降價(jià)與上海郊區(qū)的庫存高企有直接關(guān)系。嘉定、松江、南匯等郊區(qū)庫存壓力巨大，今年1-9月，僅嘉定一個(gè)區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)量就達(dá)到126.82萬平方米，占到上海同期供應(yīng)量的16%。
“當(dāng)前上海樓市仍然沒有調(diào)整到位，市場(chǎng)處于博弈狀態(tài)。”同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉表示。
降價(jià)“風(fēng)向標(biāo)”
萬科的夢(mèng)想派成為上海松江區(qū)近期領(lǐng)跌的樓盤。
日前，萬科夢(mèng)想派項(xiàng)目推出了85平方米和89平方米的兩居、110平的三居和135平方米的四居等精裝修房源，價(jià)格為2.1萬元/平方米。而在9月初，這一項(xiàng)目同類房源的售價(jià)為2.3萬元/平方米。
短短兩周多的時(shí)間，這一樓盤同類房源均價(jià)下跌了2000元/平方米，降幅接近10%。根據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)排序，萬科夢(mèng)想派價(jià)格跌幅排在松江區(qū)樓盤的第一位。
“今年實(shí)在不好賣，價(jià)格多降一點(diǎn)，房子就能多賣一點(diǎn)。公司要求要把握9、10兩個(gè)月的銷售機(jī)會(huì)，所以價(jià)格又做了些調(diào)整。”萬科夢(mèng)想派一位售樓人員告訴記者。
與松江相比，嘉定近期降價(jià)的樓盤數(shù)量更多、降幅更大。
位于上海嘉定區(qū)的中建溪岸瀾庭，今年已經(jīng)多次下調(diào)樓盤售價(jià)。與8月所推房源2.3萬元/平方米的售價(jià)相比，9月15日中建溪岸瀾庭推出了價(jià)格為2萬元/平方米的精裝房源，戶型均為88平方米及128平方米，較之前下降了約3000元/平方米。而從今年4月份至今，這一樓盤已降價(jià)5000元/平方米，降幅達(dá)20%。
“價(jià)格的確有所變化。現(xiàn)在我們推出的房源均價(jià)2萬元/平方米，是9月份的促銷活動(dòng)。”中建溪岸瀾庭一位銷售人員告訴記者，8月份該樓盤曾推出一批價(jià)格為2.3萬元/平方米的房源，之后不久價(jià)格就降至2.2萬元/平方米。
“上次由于降價(jià)幅度不大效果不明顯，所以近期推出的新房給出了較大的促銷折扣，希望能在9、10月獲得更多的銷量。”上述銷售人員告訴記者。
中建溪岸瀾庭降價(jià)跑量，在嘉定并非個(gè)案。嘉定的錦洋華園8月售價(jià)為11000元/平方米，近日的售價(jià)降到了9200元/平方米。同樣位于嘉定的新城馥華里項(xiàng)目，6月的售價(jià)為1.8萬元/平方米，8月底降至1.5萬元/平方米，每平方米下跌3000元。
“松江和嘉定區(qū)域的樓盤供應(yīng)量都較大，很多樓盤半年多都沒什么成交。不論是大房企還是小房企，今年在松江、嘉定的盤都相當(dāng)慘淡。”德佑地產(chǎn)一位分析師表示，一些樓盤在9月降價(jià)，很明顯是為了跑量。
郊區(qū)成庫存“重災(zāi)區(qū)”
萬科、中建等大型品牌房企上海郊區(qū)項(xiàng)目的降價(jià)，一時(shí)間成為當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士分析，嘉定、南匯、松江等上海郊區(qū)因庫存壓力較大，極有可能在未來幾個(gè)月繼續(xù)降價(jià)。
“目前市場(chǎng)的調(diào)整還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位。在未來幾個(gè)月新一輪的市場(chǎng)調(diào)整中，嘉定區(qū)勢(shì)必會(huì)成為重災(zāi)區(qū)，成為房企以價(jià)換量最為集中的區(qū)域。”張宏偉表示。
數(shù)據(jù)顯示，截至9月9日，今年上海商品住宅存量為1198.68萬平方米，存量超過100萬平方米的區(qū)縣有4個(gè)，分別為嘉定區(qū)、浦東新區(qū)（不包括南匯）、松江區(qū)、閔行區(qū)。其中，嘉定區(qū)存量最大，為180.71萬平方米。此外，南匯的市場(chǎng)供應(yīng)量也達(dá)到89.73萬平方米。
世邦魏理仕研究部一位分析師向記者指出，雖然北上廣深四個(gè)一線城市被開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)視為“安全”城市，但受經(jīng)濟(jì)增速下滑的影響，上海樓市的需求也進(jìn)入了低迷期。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上海8月份新房供應(yīng)量為102萬平方米，同比增長(zhǎng)12%。而8月份的成交量為72萬平方米，同比下降了20%。而與去年月均成交值相比，上海8月份的成交量同比下降了32%。
同策房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，雖然今年1—8月上海商品住宅銷售均價(jià)2.63萬元/平方米的價(jià)格較去年同比上漲了11.18%，但今年上海商品住宅累計(jì)成交面積只有541.68萬平方米，同比跌幅達(dá)29.67%。
與此同時(shí)，上海8月份的存量較去年同期增長(zhǎng)了25%，消化周期為11.4個(gè)月。
“為減輕庫存壓力，嘉定、松江大多數(shù)樓盤在定價(jià)上更加貼近市場(chǎng)。如果其它營(yíng)銷手段不好用，開發(fā)商一定會(huì)在未來大打降價(jià)牌。”上述世邦魏理仕人士說。
房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)一位分析師認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)投資、樓市成交下滑拖累整體經(jīng)濟(jì)下行的情況下，政府的一系列“微刺激”穩(wěn)增長(zhǎng)措施尚不能完全抵消前者的負(fù)面效應(yīng)。在部分城市出現(xiàn)首套房貸利率優(yōu)惠時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該采取更積極的策略以價(jià)換量。
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