湖北省住建廳9月15日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，其中最受關(guān)注的是“在貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持”。除此之外，在樓市權(quán)限調(diào)整的大背景下，市場(chǎng)關(guān)心的是“個(gè)人購(gòu)房減半征收契稅”等內(nèi)容，究竟對(duì)房市會(huì)產(chǎn)生多大的效果？
“完全沒必要救市，就讓房?jī)r(jià)慢慢合理回歸。”9月17日，獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論員顧海波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表達(dá)了他對(duì)救市的看法。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)正處于理性回歸過程中，還遠(yuǎn)沒有調(diào)整到位。一家之言，顯然難以說服各地救市的“激情”。
不僅如此，蘭州、西安、貴陽、西寧等多個(gè)城市近期還在加碼救市節(jié)奏，甚至在實(shí)行全面松綁限購(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在46個(gè)限購(gòu)城市中，目前僅剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京等7個(gè)城市限購(gòu)政策未做調(diào)整。
這輪博弈還在升級(jí)。據(jù)報(bào)道，目前還有個(gè)別城市正在醞釀相關(guān)政策，包括位于長(zhǎng)三角的寧波、無錫等城市正醞釀大尺度救市政策。為應(yīng)對(duì)樓市低迷態(tài)勢(shì)，第二輪救市潮到現(xiàn)在還不明朗的是，信貸是否會(huì)放松？
“信貸是否會(huì)松動(dòng)，將成為判斷今后樓市走勢(shì)的最關(guān)鍵因素。”9月17日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言，現(xiàn)在已有部分銀行有松動(dòng)的跡象，其表現(xiàn)為放貸“價(jià)格和時(shí)間”上有松動(dòng)。
“激情”救市
“到澳海瀾庭、龍湖、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、勤誠(chéng)達(dá)新界、潤(rùn)和紫郡、奧特萊斯、水溪上等地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工地和售樓部，了解項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展和銷售情況。”9月16日，長(zhǎng)沙市望城區(qū)委書記譚小平對(duì)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研時(shí)要求，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，全力促推房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
本報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，像這樣，地方政府對(duì)房地產(chǎn)“健康發(fā)展”給予了更多希望，尤其是在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的現(xiàn)狀下，書記、市長(zhǎng)找房地產(chǎn)企業(yè)談話、共謀房市健康發(fā)展的遠(yuǎn)不是個(gè)案。
8月28日，河北省邯鄲市委書記高宏志主持召開專題座談會(huì)，邀請(qǐng)部分房地產(chǎn)企業(yè)代表面對(duì)面交流，攜手推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。“當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)業(yè)受到了較大程度影響。在這樣的困難時(shí)期，我們坐在一起就是要共商對(duì)策、解決問題，重點(diǎn)談?wù)動(dòng)龅降睦щy和好的建議……”座談伊始，高宏志的開場(chǎng)白讓企業(yè)家們放心地說困難、提對(duì)策，氣氛很是熱烈。
記者采訪得知，第二、三季度取消限購(gòu)的城市可描述為“接踵而至”。從今年6月呼和浩特市首先取消房屋限購(gòu)以來，國(guó)內(nèi)不少城市陸續(xù)松綁限購(gòu)政策；進(jìn)入9月，松綁限購(gòu)再升級(jí)，中西部多個(gè)城市徹底取消限購(gòu)政策。
比如，杭州在7月底放松限購(gòu)，主城區(qū)140平方米以上戶型不再限購(gòu)，蕭山、余杭兩區(qū)全面放開，但針對(duì)大戶型和郊區(qū)。一個(gè)月后的8月29日，杭州迎來了限購(gòu)全面解禁，主城區(qū)的成交量隨即“蹭蹭”上升。
接著，西安也全面取消限購(gòu)了。8月28日，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布通知明確提及，自2014年9月1日起，凡在該市區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房和二手住房的，不再申報(bào)戶籍和原有住房情況。
進(jìn)入9月，更多的城市宣布全面取消限購(gòu)政策，包括蘭州、西寧、青島等，迄今僅有“北上廣深”四個(gè)一線城市和珠海、三亞、南京限購(gòu)政策未松綁。“當(dāng)初實(shí)行限購(gòu)政策的背景是房源供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)過快上漲，但目前這一前提不存在，取消限購(gòu)自然也在情理之中。”張大偉說，這還契合了 “分類調(diào)控”的思路，一舉兩得。
“地方之所以要積極取消限購(gòu)，與地方經(jīng)濟(jì)下行壓力有關(guān)，地方政府最為擔(dān)心的是稅源如何得到保障。”9月16日下午，四川某市一位不愿具名的官員對(duì)記者分析稱，這幾年地方的房地產(chǎn)和建筑業(yè)的稅款占地方稅收總量超過50%，有的甚至高達(dá)80%，“救房市就是拯救地方經(jīng)濟(jì)。”
“地方稅收收入的快速增長(zhǎng)相當(dāng)一部分來自房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)不好了其他產(chǎn)業(yè)跟著遭殃，相關(guān)問題也會(huì)暴露無疑，比如就業(yè)壓力、支出負(fù)擔(dān)加重等。”上述官員無奈地說。
信貸真會(huì)放松嗎？
一石激起千層浪。
記者翻閱材料看到，湖北省發(fā)布的《意見》，圍繞加強(qiáng)市場(chǎng)分類調(diào)控、支持合理住房消費(fèi)、改進(jìn)住房供應(yīng)方式、發(fā)揮金融和住房公積金支持作用、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展等，共6部分，20條具體措施。
其中最受關(guān)注的是，“在貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持”，即居民家庭貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人購(gòu)買屬于家庭惟一普通商品住房的，減半征收契稅；個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下家庭惟一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。
據(jù)報(bào)道，湖北相關(guān)政府部門人士稱，此前省住建廳曾召集湖北銀監(jiān)局等相關(guān)部門協(xié)商。但事實(shí)上，地方銀行非政府性單位，并不受地方政府支配；所以，對(duì)于首套房房貸利率等，是由銀行根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)控，住建廳的“指導(dǎo)意見”應(yīng)該是僅“提供參考”。
記者采訪多家銀行分行均稱，銀行利率打折需總行授權(quán)，各地分行沒有打折權(quán)。“在利率市場(chǎng)化趨勢(shì)下，地方銀行利率完全不受地方政府干涉，有權(quán)干涉的是央行[微博]和銀監(jiān)會(huì)。”9月16日，北京通州某銀行分行房貸處一位經(jīng)理說。
信貸松不松當(dāng)然會(huì)影響房市。“限購(gòu)放開不是一個(gè)月兩個(gè)月了，也刺激了樓市成交量的回暖，但受困于貸款政策的限制，大部分購(gòu)房者依然選擇觀望。”上述銀行經(jīng)理解釋說，不是每一個(gè)想買房的消費(fèi)者銀行都愿意放貸，如果該貸款者信譽(yù)不好，銀行也會(huì)慎重考慮的。
“對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)，銀行更多持謹(jǐn)慎態(tài)度。”張大偉向記者分析稱，雖然一些省市出臺(tái)了放松信貸政策的文件，但沒有央行與銀監(jiān)局的參與，恐怕地方銀行很難執(zhí)行下去。“地方釋放救樓市的預(yù)期，作用有限，將一部分壓力傳遞給銀行。”張大偉說，信貸政策還與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)。
盡管多地發(fā)布了信貸方面的松綁文件，但各地分行只會(huì)“參考”，未必都會(huì)執(zhí)行下去，因?yàn)樾刨J權(quán)掌控在銀行系統(tǒng)，地方政府無權(quán)干涉。博弈由此升級(jí)。
“銀行放松才可以，地方政府喊話沒用的，何況現(xiàn)在買房子的都是經(jīng)濟(jì)收入比較低的人群，窮人買房，銀行放貸會(huì)很謹(jǐn)慎。”顧海波也對(duì)記者直言，地方銀行放貸，要經(jīng)總部授權(quán)，有指標(biāo)的不是想放就放。顧海波說，一直被認(rèn)為經(jīng)濟(jì)較好的長(zhǎng)三角地區(qū)，現(xiàn)在都出現(xiàn)“鬼城”了，銀行不會(huì)輕易放貸，相反放貸的條件更苛刻。
“房市復(fù)蘇僅靠放松信貸難破局。”顧海波堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)有泡沫就要擠，況且還是大泡沫；接下來，要制度調(diào)控而非“變色龍”調(diào)控，房?jī)r(jià)應(yīng)合理回歸而非“漲幅趨緩”，必須用長(zhǎng)效機(jī)制來替代“放松限購(gòu)”。
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