樓市進(jìn)入“金九銀十”，全國(guó)房貸利率初現(xiàn)松綁跡象，絕跡近兩年的8折優(yōu)惠利率重現(xiàn)。寬松房貸時(shí)期是否將要到來(lái)？近日，融360發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)上9折以下優(yōu)惠房貸利率多為營(yíng)銷(xiāo)噱頭，對(duì)絕大多數(shù)用戶(hù)而言只是“鏡花水月”。銀行所謂的附加條件，是在變相提高客戶(hù)的貸款成本，要么暗藏陷阱，要么變相拒客。

    條件：掛鉤貸款返存比

    實(shí)質(zhì)：苛刻條件加大貸款成本

    上海有銀行提供的8折房貸優(yōu)惠利率直接與客戶(hù)日均貸款返存比掛鉤，所謂貸款返存比即銀行考量客戶(hù)在申請(qǐng)貸款前一個(gè)月的日均存款金額與貸款總金額之比。具體來(lái)說(shuō)，如果客戶(hù)要申請(qǐng)8折利率，該比值要達(dá)到80%以上，也就是說(shuō)，要貸款200萬(wàn)元，在該銀行的日均存款需要超過(guò)160萬(wàn)元，而且該比值每月計(jì)算一次，一旦低于80%，將恢復(fù)至基準(zhǔn)貸款利率，以后也將不再享受優(yōu)惠政策。

    即假如客戶(hù)貸款期30年，想一直享受該銀行提供的8折優(yōu)惠，其代價(jià)是須保證30年間每月日均存款在160萬(wàn)元。

    融360表示：“如果借款人按8折優(yōu)惠利率貸款200萬(wàn)元，30年間共支付利息約157萬(wàn)元，比基準(zhǔn)利率貸款少支付利息約39萬(wàn)元。其代價(jià)是客戶(hù)將160萬(wàn)元以0.35%-5.225%存款利率（最高利率以五年期存款利率上浮10%計(jì)算）存在銀行30年。相反，借款人如果選擇基準(zhǔn)利率貸款200萬(wàn)元，假設(shè)其手中仍有160萬(wàn)元資金，此資金只需以最保守的方式，定存5年就可獲得超41萬(wàn)元利息收入，已超過(guò)客戶(hù)選擇優(yōu)惠貸款所節(jié)省的利息支出，而且此后25年可以隨意調(diào)撥此筆資金。”

    銀行給以客戶(hù)的優(yōu)惠，其最終結(jié)果是要客戶(hù)以更低的利率把錢(qián)存入銀行。融360表示，該銀行8折超級(jí)優(yōu)惠房貸利率，其苛刻的附加條件，實(shí)際上是在加大客戶(hù)的貸款成本，且非一般購(gòu)房者所能夠滿足。從某種意義上說(shuō)，8折并不比基準(zhǔn)利率優(yōu)惠，對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)實(shí)為虧本買(mǎi)賣(mài)。

    條件：日均金融資產(chǎn)超500萬(wàn)

    實(shí)質(zhì)：借機(jī)拓展多種業(yè)務(wù)

    上海也有銀行規(guī)定近三個(gè)月內(nèi)金融資產(chǎn)超過(guò)500萬(wàn)元的客戶(hù)，首套房可以享受8.5折利率。這500萬(wàn)元并非存款，而是需要在該銀行購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)金額的理財(cái)產(chǎn)品，理財(cái)產(chǎn)品的時(shí)間要保證在6個(gè)月以上。發(fā)放貸款后6個(gè)月之內(nèi)，銀行會(huì)嚴(yán)格監(jiān)控客戶(hù)在該行的金融資產(chǎn)，一旦不符合優(yōu)惠要求，將調(diào)整相應(yīng)貸款利率。即使客戶(hù)按照要求在銀行保持500萬(wàn)元金融資產(chǎn)達(dá)6個(gè)月，但后期如果資產(chǎn)低于此值，銀行仍然有權(quán)調(diào)整客戶(hù)貸款利率。

    融360評(píng)價(jià)，500萬(wàn)元的日均金融資產(chǎn)，對(duì)絕大多數(shù)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)只是“鏡花水月”，而且將房貸優(yōu)惠與理財(cái)產(chǎn)品“捆綁”在一起，變成了銀行利用現(xiàn)有客戶(hù)資源拓展多種業(yè)務(wù)的捷徑。

    條件：按存貸款額交保證金

    實(shí)質(zhì)：變相對(duì)客戶(hù)說(shuō)“不”

    某銀行北京最低優(yōu)惠貸款利率9折，客戶(hù)須存貸款額15%的保證金一年；存貸款額5%的保證金一年，可享9.5折。在上海，附加條件更為苛刻，客戶(hù)想享受9.5折優(yōu)惠，須是該行優(yōu)質(zhì)客戶(hù)且存款額要超500萬(wàn)元。

    對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，貸款100萬(wàn)元，需另外凍結(jié)15萬(wàn)元資金，不是小數(shù)目。融360表示，北京、上海金融較為發(fā)達(dá)，購(gòu)房者可以較自由地選擇不同銀行貸款，如想獲得9折或9.5折優(yōu)惠利率，不一定要選擇該銀行，也無(wú)須提交保證金，通過(guò)其他銀行也可取得貸款?？梢?jiàn)，該銀行在變相對(duì)客戶(hù)說(shuō)“不”。

    融360總結(jié)，“銀行的附加條件，在變相提高貸款成本。這是一個(gè)相悖的選擇題?？蛻?hù)接受銀行附加條件，其結(jié)果往往是惠而不優(yōu)。”