繼信托后，房地產(chǎn)基金剛性兌付“神話”也將終結(jié)。

    2014年以來，房地產(chǎn)市場高位盤整，悲觀預(yù)期彌漫，行業(yè)下行趨勢漸成氣候。尤其是相繼爆出房地產(chǎn)基金投資項(xiàng)目陷入資金黑洞、預(yù)期收益減半等消息，讓房地產(chǎn)基金剛性兌付違約風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露。“房地產(chǎn)相關(guān)公司股票走勢。

    城投控股7.18+0.111.56% 基金打破剛性兌付將是絕對的事。”恒銀基金房地產(chǎn)資深研究員何沐則告訴中國證券報(bào)記者，“由于房地產(chǎn)基金主流的兌付期限僅是兩年，最長不超過三年，近兩年募集的上千億房地產(chǎn)基金即將迎來兌付高峰。剛兌危機(jī)下一個(gè)爆發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)在今年四季度或2015年上半年。”

    行業(yè)內(nèi)憂外患

    房地產(chǎn)基金看似波瀾不驚，實(shí)則暗流涌動(dòng)。

    今年以來，房地產(chǎn)市場高位盤整，投資增速大幅下滑，悲觀情緒充溢市場。房地產(chǎn)市場降溫將給不少房地產(chǎn)基金帶來生存壓力，甚至?xí)?dǎo)致部分房地產(chǎn)基金陷入兌付違約危機(jī)。

    近期，河北海滄資本旗下房地產(chǎn)基金產(chǎn)品發(fā)生危機(jī)，國內(nèi)最大的地產(chǎn)基金公司星浩資本也因?yàn)槠煜乱豢蠲麨?ldquo;星光耀基金I期”的產(chǎn)品突然提出預(yù)期收益率減半，令有限合伙人感到不滿。8月，萬家共贏資產(chǎn)管理公司旗下產(chǎn)品投資位于云南省昆明市的舊城改造項(xiàng)目陷入資金黑洞，8億資金被挪用事件在房地產(chǎn)私募領(lǐng)域掀起軒然大波。

    “萬家共贏挪用門事件只是違約爆發(fā)前的一個(gè)信號(hào)。”一位房地產(chǎn)基金業(yè)人士這樣認(rèn)為，房地產(chǎn)基金行業(yè)大規(guī)模的洗牌即將來臨。

    相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)說明，進(jìn)入2014年，以補(bǔ)充資金缺口為己任的房地產(chǎn)基金，面對房地產(chǎn)的變局也不得不適應(yīng)市場融資需求減弱的狀況。清科數(shù)據(jù)顯示，上半年整個(gè)私募房地產(chǎn)基金完成接近44億美金的資金募集，募資的基金總數(shù)大幅下降，完成募集的僅47只基金。而在去年同期，私募房地產(chǎn)基金募資規(guī)模達(dá)106.7億美元，募集數(shù)量達(dá)132只。

    “房地產(chǎn)基金募集不樂觀，主要由于兩個(gè)原因：第一，房地產(chǎn)市場大環(huán)境不好，因此房地產(chǎn)基金公司選擇主動(dòng)收縮規(guī)模，無論從項(xiàng)目選擇還是投資規(guī)模上，態(tài)度都比較謹(jǐn)慎；第二，同樣由于市場原因，被動(dòng)帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)上升，另外市場利空預(yù)期增強(qiáng)，導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)投資增速及融資規(guī)模大幅收縮。”何沐則認(rèn)為。

    不過，打破剛兌對房地產(chǎn)基金市場并不一定是壞事。市場人士告訴記者，符合市場化的投資將更有利于房地產(chǎn)基金業(yè)的發(fā)展，畢竟有政府托底的剛性兌付是不健康的市場，部分資質(zhì)欠佳的房地產(chǎn)基金將在這輪下行中被“洗牌”出局。

    但有市場分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)基金行業(yè)也許會(huì)出現(xiàn)局部的兌付危機(jī)，但是行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小。“根據(jù)我所接觸的情況看，地產(chǎn)基金的風(fēng)控能力并不像外界想象的那么差。”城投控股有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，多數(shù)房地產(chǎn)基金在投資前會(huì)對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)評估，甚至?xí)M(jìn)行股權(quán)投資參與項(xiàng)目開發(fā)，期間還會(huì)派駐管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全程監(jiān)控，銷售回款中絕大部分由基金支配，這些風(fēng)控措施杜絕了多數(shù)內(nèi)部險(xiǎn)情的發(fā)生。

    弱市下另謀生路

    挑戰(zhàn)中也存機(jī)遇。在這輪預(yù)期洗牌中，能力卓越的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)基金反而有望借助此次行業(yè)調(diào)控脫穎而出。

    分析人士認(rèn)為，從宏觀來看，雖然房地產(chǎn)市場較去年出現(xiàn)明顯下滑，但如果與前幾年的市場狀況比較其實(shí)并不差。主流房企業(yè)績大多仍然在增長或者持平，銷售大幅衰退的企業(yè)極少，這說明在行業(yè)內(nèi)占主導(dǎo)地位的大型房企并不存在生存危機(jī)。

    另外，從高額回報(bào)來看，仍是房地產(chǎn)基金持續(xù)具有吸引力的重要原因。清科集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在年化回報(bào)率方面，2014年上半年中國房地產(chǎn)基金基本上保持在1.34倍的回報(bào)倍數(shù)，內(nèi)部回報(bào)率保持在25%-27%的水平，房地產(chǎn)基金依然屬于回報(bào)非常高的品類。同時(shí)，房地產(chǎn)基金仍然多以偏債務(wù)交易為主，在權(quán)益類投資上的嘗試創(chuàng)新才剛剛開始。

    與此同時(shí)，私募房地產(chǎn)基金在退出渠道也十分活躍。2013年全年完成退出64筆，遠(yuǎn)超2012年的12筆，而2014年上半年比2013年上半年同期增長更為明顯。

    “基金不是憑空地給投資者創(chuàng)造收益，它的投資標(biāo)的物是房地產(chǎn)的股權(quán)、債權(quán)或者是融資帶來的收益，它的收益和整個(gè)房地產(chǎn)的收益是息息相關(guān)。”首譽(yù)光控資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理曹磊表示，從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)賺錢最容易的時(shí)候可能已經(jīng)過了，相應(yīng)地，房地產(chǎn)基金最容易賺錢的時(shí)代也過去了，接下來的挑戰(zhàn)不僅僅是對房地產(chǎn)業(yè)的挑戰(zhàn)，也是對房地產(chǎn)基金的挑戰(zhàn)。他認(rèn)為，對于基金管理人來說，已經(jīng)不再會(huì)像過去那樣，無論是一、二、三線住宅、商業(yè)，隨便放一筆債權(quán)、股權(quán)就可以獲得回報(bào)。

    清科集團(tuán)執(zhí)行副總裁符星華指出，僅從投資標(biāo)的來看，房地產(chǎn)基金已開始做出調(diào)整，呈現(xiàn)出重商業(yè)輕住宅的情況，商業(yè)地產(chǎn)部分的占比超過60%左右，旅游地產(chǎn)日益火爆，養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大，如旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)投資在2014年明顯加速。