翻看近一個月來的杭州樓市成交排行榜單，除了平時耳熟能詳?shù)臉潜P入榜外，還有好幾個陌生的樓盤名字出人意料地也呈現(xiàn)在榜單中。這些樓盤以位于蕭山的居多，余杭也有，普遍知名度不高，無論是樓盤名還是開發(fā)商名都沒有多少人聽說過，但顯示的成交數(shù)據(jù)卻讓不少熱門樓盤也為之咋舌。
限購放開以后，雖然市場有所回暖，但真正賣得好的，每個板塊其實只有一兩家明星樓盤，而且絕大多數(shù)都是人們所熟知的品牌開發(fā)商的項目。這些橫空出世又名不見經(jīng)傳的熱銷樓盤是何來頭？緣何在當(dāng)下的樓市還能有此佳績，成為樓市中“黑馬”？帶著這樣的疑問據(jù)記者進(jìn)行了調(diào)查。
蕭山、余杭不知名樓盤
成交量不遜于熱門明星盤
最近，高運(yùn)高莊、云福嘉苑、嘉豐萬悅城等蕭山、余杭區(qū)域內(nèi)的不知名樓盤，占據(jù)了區(qū)域成交排行榜甚至杭州樓市總成交排行榜前十的位置。據(jù)錢江晚報購房寶(www.house178.com)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月8日開盤至今，高運(yùn)高莊共計簽約195套房源(數(shù)據(jù)截至9月24日19點(diǎn))，位列蕭山區(qū)排行榜榜首，以59套的差距高于排名第二位的德信泊林春天，僅比杭州市成交量第一的樓盤少了7套；云福嘉苑簽約64套，排在第九位；藍(lán)色嘉園雖然僅簽約24套排名16，但8月份開盤至今已有67套成交。
不僅蕭山區(qū)冷門樓盤成交有佳績，余杭區(qū)同樣如此。早先以4999元平方米起價入市的余杭不知名樓盤嘉豐·萬悅城，9月14日首次開盤，僅10天已簽約了110套房源，排在余杭區(qū)第三位。就9月份的成交數(shù)據(jù)來看，杭州(含余杭、蕭山)單盤成交破百的僅8個樓盤，高運(yùn)高莊、萬悅城便占了其中兩席，遠(yuǎn)超某些熱門樓盤據(jù)記者還觀察到，在這些不知名的樓盤中，西溪華東園今年以來成交了1005套，無可爭議地列第一。
冷門樓盤位置相對較偏
知名度多限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)
說起高運(yùn)高莊，有人聽到這個名字的第一反應(yīng)是：“高運(yùn)高莊是樓盤嗎？為什么一說起這個樓盤名總會聯(lián)想起高莊饅頭。”雖是笑談，但也間接反映樓盤的知名度尚未打開，有不少生活在蕭山的人也未曾聽聞這個樓盤的名字。
帶著對這些神秘樓盤的好奇心據(jù)記者決定實地前往一探究竟，其高成交量背后究竟有何奧秘？上周據(jù)記者驅(qū)車從報社出發(fā)，過了慶春隧道口后再開了近半小時，才到達(dá)高運(yùn)高莊銷售展示中心，即蕭山新塘街道人流量相對較大的宏盾建材市場的臨時售展中心(注：售樓處與項目現(xiàn)場并非一地)。一路過來，并未看到相關(guān)的戶外廣告，直到進(jìn)入商城南路與項目所在的南環(huán)路交叉口據(jù)記者才看到現(xiàn)場有高運(yùn)高莊項目的路面道旗廣告標(biāo)志。
“蕭山偏遠(yuǎn)的樓盤一般做廣告投放的都比較少，集中在進(jìn)入樓盤的主干道，做些道旗類的戶外廣告，主要也是為了讓區(qū)域內(nèi)的人知道有這么個樓盤據(jù)記者。不僅高運(yùn)高莊如此，近期成交量較高的非著名樓盤中，像瓜瀝的藍(lán)色嘉園、樓塔的云福嘉苑、余杭近郊的萬悅城同樣如此。百度地圖顯示，從武林廣場到這些樓盤，距離少則二三十公里，多則五六十公里，甚至有些樓盤的位置已是與紹興、海寧的交界處，可見樓盤位置之偏。
據(jù)記者以購房者的身份進(jìn)入高運(yùn)高莊售樓處詢問，到達(dá)售樓處的第一感受便是：這售樓處有點(diǎn)簡陋，正中央放著一張沙盤，兩旁擺著幾張用來接待的桌子，絕無平時見到的售樓處那么高端大氣。然而就在這個簡陋的售樓處里，卻陸續(xù)有購房者前來。在記者以購房者身份咨詢的半個小時里，售樓處陸陸續(xù)續(xù)來了四五組客戶，詢問樓盤情況，同一時間段案場咨詢電話至少也有三四個。
逗留的半小時內(nèi)，粗略觀察了一番前來看房的購房者，基本以蕭山當(dāng)?shù)厝藶橹鳎蚱迌扇艘只蛞患胰?，相互之間說著記者不是很聽得明白的蕭山話。
“我們項目剛開盤，但好的房源都賣得差不多了，剩余可供選擇的不多。”高運(yùn)高莊的置業(yè)顧問說道。這句話，恐怕又要讓不少知名樓盤羨慕了。
簽約均價最低4995元/方
地緣性客戶拉動成交量
就第一印象而言，這些成交量頗高的不知名樓盤，地段并不佳，開著開著很可能就過了繞城高速，直到手機(jī)短信提醒：歡迎進(jìn)入柯橋、海寧區(qū)域，才意識到原來自己不知不覺已經(jīng)離開了杭州。然而為何這些樓盤有著如此高的成交量？
記者調(diào)查得知，價格低是其吸引客戶的主要因素。從購房寶顯示的簽約均價來看，高運(yùn)高莊的簽約均價不足8000元/平方米，與之相比，距離項目四公里的恒大帝景簽約均價16500元/平方米，雖說是精裝修，但價格上差了一倍。“確實有客戶看了我們的房子后再對比高運(yùn)高莊的房子，覺得價格便宜又走了。”恒大帝景的置業(yè)顧問透露，隨后又補(bǔ)充了一句，“但是我們的產(chǎn)品跟他們沒有可比性，兩個產(chǎn)品差太多，不能光看價格。”
實地走訪后記者發(fā)現(xiàn)，高運(yùn)高莊距離火車軌道僅百米的距離，三四條縱橫交錯的火車軌道，時不時還有載著煤和油罐的火車從此處經(jīng)過。“就是因為價格低才買的啊，有錢誰買這？”一名買了該項目的準(zhǔn)業(yè)主表示。
價格確實是這些樓盤能熱銷的王道。像蕭山香山四季公館，雖然距離地鐵2號線終點(diǎn)站仍有2公里的距離，但因為價格低(近一兩個月來簽約均價最低僅4995元/平方米)吸引了不少當(dāng)?shù)乜蛻簦山涣恳彩且宦吠献?。還有余杭的萬悅城，不到5600元/平方米的均價也是低于周邊競品樓盤的價格，價格優(yōu)勢明顯。去年開始一直熱賣的西溪華東園，雖不能算是商品房，但由于地處翡翠城旁，精裝9000多元/平方米的均價競爭力十足，不少購房者沖著這一價格、甚至托關(guān)系要買華東園的房子。據(jù)說只有內(nèi)部人士才有資格購房，有的人為了買房不惜房產(chǎn)證掛其他人的名。
價格低是主因，另一個原因則是這些樓盤地處邊緣，周邊競品少，吸引了一大批地緣性客戶。位于蕭山區(qū)樓塔的云福嘉苑，方圓5公里內(nèi)僅有這一商品房在售。“外出打工這么多年，好歹賺了點(diǎn)錢，就想著改善下父母或是兄弟姐妹的居住環(huán)境，湊足錢給他們買套房。”樓塔鎮(zhèn)的樓先生告據(jù)記者，“村里自己造房也麻煩，商品房是首選，但是周邊沒其他選擇。”
“瓜瀝鎮(zhèn)除了明華置業(yè)建過商品房外，就僅有藍(lán)色嘉園一個商品房項目。”熟悉項目的相關(guān)人士告據(jù)記者，“就570多套房源，價格也就8000元/平方米左右，瓜瀝鎮(zhèn)內(nèi)部消化都未必夠。”
“買我們項目多數(shù)都是新塘街道跟城廂鎮(zhèn)的購房者，也因為價格低吸引了不少蕭山主城區(qū)的客戶。”高運(yùn)高莊的置業(yè)顧問透露其熱賣的原因。
為跑量開發(fā)商不惜虧本
低價不足以吸引主城區(qū)購房者
萬悅城均價不足5600元/平方米，高運(yùn)高莊、藍(lán)色嘉園均價皆不足8000元/平方米……就價格而言，誘惑力十足。當(dāng)下杭州主城區(qū)除了丁橋、大學(xué)城北的樓盤價格相對偏低，大概10000~13000元/平方米左右可以拿下外，剛需購房者考慮的萬元左右均價多數(shù)只能在勾莊、老余杭、星橋這些距離主城區(qū)相對偏遠(yuǎn)的區(qū)域選擇。
從均價上來看這些不知名樓盤還是符合剛需購房者對房價的要求的據(jù)記者在調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，選擇購買這些邊緣地區(qū)樓盤的多數(shù)都是蕭山、余杭當(dāng)?shù)厝擞只蛘呤枪ぷ髟谑捝?、余杭的，幾乎很少有杭州市區(qū)的購房者。“這些樓盤的地段真的太偏了，老余杭、勾莊雖然遠(yuǎn)，但是一條路至少能直通武林門。”記者就這些樓盤隨機(jī)調(diào)查了幾個購房者，紛紛表示這幾個樓盤的房子價格雖低但交通及配套不便，不予考慮。
“以前之所以說蕭山市場封閉主要因為客群以蕭山當(dāng)?shù)厝藶橹鳎苌儆泻贾萑藭碣I，現(xiàn)在隨著地鐵開通，來蕭山買房的杭州人比以前要多了些。”熟悉蕭山房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士據(jù)記者說。但主城區(qū)人會來買的樓盤多數(shù)集中在熱門的、交通有優(yōu)勢的區(qū)域，而這些位于偏僻鄉(xiāng)鎮(zhèn)的冷門樓盤尚沒有杭州主城區(qū)購房者關(guān)注。
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這些不知名樓盤成交量雖然很亮眼，但卻未必就能賺錢。藍(lán)色嘉園項目當(dāng)時拿地的樓面價在4000多元/平方米，現(xiàn)在在售的均價不足8000元/平方米。“目前杭州地區(qū)高層的建造成本2000~2500元/平方米左右是需要的，光地下室就占了總成本的近三分之一左右。”土建方面的專業(yè)人士告訴記者，“加上各類的稅務(wù)成本、施工的人工費(fèi)等等，8000的均價不知能不能保本。”
“不僅施工成本，我們項目還要加上兩年的財務(wù)成本，每年至少在拿地價基礎(chǔ)上還要加10%左右的成本，基本是虧本賣房。”藍(lán)色嘉園的相關(guān)人士告據(jù)記者，“這是我們公司進(jìn)入房地產(chǎn)的第一個項目，都是虧本跑量，估計以后都不一定會在杭州拿地做項目了。”
還有余杭郊區(qū)的嘉豐萬悅城，拿地樓面價是1700多元/平方米，在售均價不足5600元/平方米，銷售成績雖還算可喜，但置業(yè)顧問感嘆，首開都是虧本賣房了。
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