金九在“成色”不足的情況下進(jìn)入了尾聲，全國三季度的房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫。

9月29日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的2014年三季度市場形勢總結(jié)顯示，今年三季度國內(nèi)房地產(chǎn)市場延續(xù)下行勢頭，價格繼續(xù)下行，成交季節(jié)性回升但同比下降幅度仍比較大，房企經(jīng)營壓力增加，投資放緩，土地市場降溫，全國300個城市各類用地出讓金同比下降近五成。

雖然多數(shù)城市放松限購，但信貸政策仍保持平穩(wěn)，市場下行預(yù)期并未根本改變。四季度“認(rèn)房不認(rèn)貸”等刺激剛需的信貸政策調(diào)整將成為市場走勢的關(guān)鍵。

成交同比下降14%

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年三季度，樓市處于下行調(diào)整時期，百城住宅均價持續(xù)下跌。其中7月住宅均價為10835元/平方米，環(huán)比下跌0.81%，跌幅比6月擴大0.31個百分點；8月住宅均價為10771元/平方米，環(huán)比下跌0.59%，跌幅比7月收窄0.22個百分點；9月百城住宅均價繼續(xù)下行。

新房成交方面，市場仍處于下行調(diào)整期，信貸調(diào)整房企加大推盤、以價換量的推動下，市場成交環(huán)比有所回升，但較去年同期仍有較大差距。據(jù)初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計，三季度重點城市成交商品住宅約3777萬平方米，環(huán)比二季度增長10.3%；受2013年同期高基數(shù)影響，三季度市場成交同比下降14.0%。

銷售方面，2014年1~8月，20家代表性品牌房企銷售額達(dá)8262億元，同比增長9.4%；銷售面積7620萬平方米，同比增長10.7%。其中，萬科累計銷售額達(dá)到1294億，繼續(xù)占據(jù)頭把交椅，恒大及碧桂園[-1.33%]分別達(dá)到800億、900億元，而金地、遠(yuǎn)洋銷售情況仍未有好轉(zhuǎn)，全年累計銷售額出現(xiàn)同比下降。

企業(yè)目標(biāo)完成率方面，多數(shù)房企目標(biāo)完成情況不甚理想，年末銷售持續(xù)承壓。2014年1~8月，代表企業(yè)平均目標(biāo)完成率為55%，其中恒大目標(biāo)完成情況最好，目標(biāo)完成率為82%，萬科、中海、綠城均超過60%，富力下調(diào)年度目標(biāo)至600億，但目標(biāo)完成率也僅為55%，屬于中等水平。其他企業(yè)中，保利、華潤、世茂、龍湖等品牌房企均為50%~55%之間，較去年同期水平下降明顯，下半年銷售壓力仍然較大。金地、首創(chuàng)置業(yè)及招商目標(biāo)完成率均未過半，實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)難度較大。

土地市場持續(xù)低迷

三季度土地市場持續(xù)低迷，推出用地與成交量持續(xù)下降且降幅擴大。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月全國300個城市各類用地累計推出17.9億平方米，較去年同期下降16.5%，其中三季度共推出5.7億平方米，環(huán)比二季度基本持平，較去年同期下降25.5%。成交方面，全國各類用地累計成交14億平方米，較去年同期下降24%，其中三季度成交3.9億平方米，環(huán)比下降18.8%，同比下降41.6%。

土地成交的下滑直接導(dǎo)致土地出讓金大幅縮水。2014年三季度，全國300個城市各類用地出讓金合計4159億元，同比下降近五成。其中，住宅用地2653億元，同比下降超五成，降幅高于商辦用地。從各月表現(xiàn)來看，9月市場降溫尤為明顯，單月出讓金的同比降幅接近七成。

具體企業(yè)方面，多數(shù)房企土地購置金占銷售額比重均大幅下降。其中萬科由2013年的51%下降至10%，保利和金地拿地銷售比均為20%左右，相比去年底40%以上的水平下降也頗為明顯，富力、世茂和雅居樂拿地銷售比重均低于10%，土地擴展力度明顯不足；其他企業(yè)中僅龍湖、中海、華潤置地[-1.79%]在銷售良好的情況下保持穩(wěn)定的拿地。

包括中海、萬科、恒大、碧桂園等在內(nèi)的一線房企均公開表示，下半年將執(zhí)行審慎的拿地策略。

萬科董秘譚華杰就曾表示，今年上半年因為土地的起拍價很高，購買意愿開始下降，出現(xiàn)流拍上升，但土地價格并沒有出現(xiàn)任何明顯下降的跡象。土地市場在下半年會出現(xiàn)更大的調(diào)整，進(jìn)而帶來整個行業(yè)投資數(shù)據(jù)的變化。他認(rèn)為下半年新公開、開發(fā)投資的數(shù)據(jù)可能會出現(xiàn)更大的下降。

展望四季度，中國指數(shù)研究院表示，在政策不發(fā)生重大調(diào)整的條件下，市場預(yù)期下行導(dǎo)致需求觀望和按揭貸款影響，仍將導(dǎo)致市場成交量同比小幅下行。供應(yīng)方面，在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下，房企繼續(xù)加大推盤力度且以價換量仍是主要策略，預(yù)計四季度市場供應(yīng)繼續(xù)增加。價格方面，目前市場庫存高企，去化壓力攀升，預(yù)計全國房價繼續(xù)下行趨勢。