幾乎每個(gè)人都清晰地知道，以“二套房”為重要內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控已在各地風(fēng)生水起、或緊或松地實(shí)施了十多年；但你卻可能至今不知道，到底什么才是“二套房”？
從“認(rèn)貸不認(rèn)房”，到“認(rèn)房又認(rèn)貸”，再到“認(rèn)房不認(rèn)貸”……近年來人們發(fā)現(xiàn)，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)幾經(jīng)變動(dòng)，一些地方甚至一年兩易，前后標(biāo)準(zhǔn)又截然相反。二套房，儼然成了“任人裝扮的小姑娘”。
業(yè)內(nèi)人士指出，每一次關(guān)于二套房的標(biāo)準(zhǔn)和政策變動(dòng)，背后都是“利益”的身影，并直接催生出一系列市場(chǎng)反應(yīng)乃至“假離婚”等怪相。在當(dāng)前樓市低迷、絕大多數(shù)城市退出限購(gòu)的背景下，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的任意變動(dòng)尤為值得關(guān)注。
政策很權(quán)威，標(biāo)準(zhǔn)“很不嚴(yán)肅”
２００９年，全國(guó)樓市漲聲一片。２０１０年４月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”，一些房?jī)r(jià)過高的城市相繼頒布了“限購(gòu)令”。如北京市提出，對(duì)貸款購(gòu)買第二套房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，金融機(jī)構(gòu)通過房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房。
作為“新國(guó)十條”的配套政策，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)等部門于２０１０年６月聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，要求二套房認(rèn)定遵循“以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。而此前執(zhí)行的“無論購(gòu)房者名下有多少房產(chǎn)，只要沒有未償還完的貸款，到銀行申請(qǐng)房貸都視為首套房”的方法行不通了。
２０１１年２月，樓市限購(gòu)升級(jí)，“新國(guó)八條”出臺(tái)，北京等地對(duì)本地戶籍家庭限購(gòu)１套房。這意味著，無論原有房屋是否貸款，二套房都不可以買。此舉一出，投資投機(jī)性購(gòu)房和恐慌性購(gòu)房迅速降溫，一些地方也仿照北京政策予以跟進(jìn)，樓市開啟降價(jià)模式。
２０１３年３月３０日，被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策出臺(tái)，非唯一住房交易要征收２０％個(gè)人所得稅。這被業(yè)內(nèi)視為對(duì)二套房交易的致命性打擊。
當(dāng)前，在樓市持續(xù)低迷、限購(gòu)相繼放松之下，關(guān)于“二套房認(rèn)定改為‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”的傳言也愈演愈烈。部分地區(qū)已當(dāng)急先鋒，直接或變相松動(dòng)了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。福州市日前宣布，購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首貸認(rèn)定。而南京、杭州等地首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已按照“只要房貸余額還清，就算首套房”執(zhí)行了。
標(biāo)準(zhǔn)隨意變動(dòng)，樓市和公信“很受傷”
頻繁變動(dòng)的“二套房標(biāo)準(zhǔn)”多是地方政府為調(diào)控樓市而出的臨時(shí)性措施。
專家表示，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)，二套房認(rèn)定不僅“認(rèn)房也認(rèn)貸”，甚至限購(gòu)限貸，而當(dāng)樓市出現(xiàn)降溫時(shí)，地方政府又迅速放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，希望以此給市場(chǎng)注入更多購(gòu)買力。“這種標(biāo)準(zhǔn)的急速變化不僅有失公平，也對(duì)市場(chǎng)秩序造成不利影響。”
另一方面，這種脫離實(shí)際的行政性措施也帶來一些社會(huì)問題。去年初，２０％的二手房個(gè)稅政策出臺(tái)后，一些急于換房，又不是唯一住房的夫妻，只有選擇假離婚來避免出售房屋要繳納的２０％稅費(fèi)。據(jù)報(bào)道，北京市去年前三季度離婚登記數(shù)量達(dá)３９０７５對(duì)，同比增長(zhǎng)４０％。
記者近日走訪武漢多個(gè)樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)了解到，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房政策，壓抑了大批改善性購(gòu)房者。若近期出臺(tái)二套房新政，已還清貸款的二套房將可以享受首套房信貸政策，二套房將會(huì)迎來新一輪“購(gòu)買潮”。中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政說，在“金九”失色、購(gòu)買力疲軟的當(dāng)下，出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，將是“換房族”出手的好時(shí)機(jī)，必將助推樓市“止跌回升”。
先統(tǒng)一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，再談讓市場(chǎng)決定
專家表示，“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)嚴(yán)肅的技術(shù)性措施，有其內(nèi)在的科學(xué)性，不應(yīng)隨意改變。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，“二套房”的定義經(jīng)過了幾個(gè)階段。最初，二套房的認(rèn)定是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，只要以前有過貸款，不管是否還清，再購(gòu)房都認(rèn)定為第二套；其后演變?yōu)?ldquo;認(rèn)房不認(rèn)貸”，不管有沒有貸款，只要手頭有房產(chǎn)，再購(gòu)房就認(rèn)定為第二套；現(xiàn)在又執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。“這顯然違背了住房信貸政策差異化的初衷。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦表示，預(yù)計(jì)未來二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整方向是名下無房，就可以按照首套購(gòu)房認(rèn)定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請(qǐng)。這樣的口徑符合目前政府對(duì)購(gòu)房自住的調(diào)控思維，也可釋放、刺激一些自住和改善型需求。
所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購(gòu)買的首套自住房以外的其他住房，其界定標(biāo)準(zhǔn)的寬緊關(guān)系著貸款買房人的切身利益，也關(guān)系銀行房貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的增長(zhǎng)。專家表示，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍需細(xì)化，有關(guān)部門應(yīng)盡快制定詳細(xì)的、可操作性強(qiáng)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
李國(guó)政說，住房信貸政策的出發(fā)點(diǎn)是支持自住、抑制投資投機(jī)，具體執(zhí)行時(shí)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，考慮合理需求，建議應(yīng)將完善差別化住房政策提上日程，進(jìn)一步明確和規(guī)范首套房、二套房支持的范圍、條件和標(biāo)準(zhǔn)。
很多專家表示，嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不因地方政府的土地財(cái)政沖動(dòng)，或者長(zhǎng)官個(gè)人意志而隨意改動(dòng)，有利于將差別化住房信貸政策落實(shí)到位，更有助于維護(hù)政府的公信力，避免朝令夕改影響市場(chǎng)穩(wěn)定。
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