根據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的最新監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海全市單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的商品住宅共成交82套，與去年同期相比上升20.6%；其中內(nèi)環(huán)內(nèi)單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上商品住宅成交53套，占總成交量的比例高達(dá)64.6%，核心地段高端住宅成交量拔得頭籌。

 

而在這一單價(jià)級(jí)別段的房源中，華僑城蘇河灣成為近期成交的熱點(diǎn)。在全市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米價(jià)格段以上的豪宅項(xiàng)目中，蘇河灣華僑城自9月以來(lái)，已經(jīng)售出十余套大戶型公寓，均價(jià)高達(dá)12.8萬(wàn)元/平方米，高居全市前十之列。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，單從價(jià)格來(lái)看，上海高端住宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)大幅提高。

 

高端住宅單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)升至10萬(wàn)元以上

 

據(jù)德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟介紹：自去年以來(lái)，上海高端住宅市場(chǎng)的供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化。最明顯的體現(xiàn)在單價(jià)5~7萬(wàn)元和單價(jià)10萬(wàn)元以上這兩個(gè)價(jià)格段。

 

受部分新興的中高端板塊提價(jià)影響，單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上價(jià)格段住宅的供應(yīng)出現(xiàn)激增。以8月為例，來(lái)自大寧、長(zhǎng)征、浦東世博等非豪宅板塊的樓盤報(bào)價(jià)都超過(guò)了5萬(wàn)元/平方米。由此，上海高端住宅市場(chǎng)的整體平均價(jià)格段抬升，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化帶來(lái)購(gòu)買人群的相應(yīng)變化。水漲船高，上海中等收入人群改善型需求開(kāi)始在5~7萬(wàn)元/平方米這一價(jià)格段住宅中得到實(shí)現(xiàn)。截至9月21日，上海全市單價(jià)在5~7萬(wàn)元/平方米的商品住宅共計(jì)成交1942套，較去年同期上漲55.24%。

 

中房信研究總監(jiān)薛建雄透露，目前購(gòu)買單價(jià)5~7萬(wàn)元/平方米價(jià)格段房源的就是一群 “老改善”，既不是土豪，也不是富豪，大部分都是原居住地的改善型中等收入人群。他們的年收入在30萬(wàn)元左右，家庭年收入大概在五、六十萬(wàn)元；他們的購(gòu)買情況往往是將之前的一套住宅賣出后，再買入這一類產(chǎn)品。而這一類產(chǎn)品的套均總價(jià)并不高，多在800萬(wàn)元以內(nèi)。

 

而上海富裕人群目前購(gòu)買的住宅，仍然集中在獨(dú)棟別墅和單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的高端公寓。反觀上海單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的住宅項(xiàng)目，總體供應(yīng)依然有限。薛建雄稱，目前全國(guó)范圍內(nèi)的高端住宅，總共也就只有33個(gè)項(xiàng)目，集中在北京和上海兩個(gè)大都市，其中北京17個(gè)，上海13個(gè)，而在這33個(gè)項(xiàng)目中，公寓項(xiàng)目?jī)H有15個(gè)。從房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)今年三個(gè)季度來(lái)接觸的客戶分析，真正的富裕人群依然更傾向于選擇市中心核心地段、配套齊全且具有一定自然人文風(fēng)情的項(xiàng)目，價(jià)格對(duì)其并非最關(guān)鍵影響因素。

 

根據(jù)福布斯富豪排行的最新數(shù)據(jù)，上海千萬(wàn)富豪總量已達(dá)到15.9萬(wàn)人，而目前可供購(gòu)買的千萬(wàn)級(jí)總價(jià)新盤數(shù)量卻并不算多。供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足需求，導(dǎo)致上海10萬(wàn)元單價(jià)以上住宅成交量一直呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)；另一方面，上海10萬(wàn)元以上單價(jià)樓盤的價(jià)格在今年前三季度并沒(méi)有出現(xiàn)明顯上浮，對(duì)很多高端客戶來(lái)說(shuō)，這意味著目前購(gòu)買這樣的產(chǎn)品是一個(gè)以洼地價(jià)格抄底的好時(shí)機(jī)。

 

華僑城蘇河灣可能是上海市區(qū)范圍內(nèi)少數(shù)符合上述幾個(gè)條件的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目緊靠外灘，在過(guò)去的接近六、七年時(shí)間里，這一商圈并無(wú)住宅可以供應(yīng)。同時(shí)，作為蘇州河匯入黃浦江前最后一道灣，蘇河灣是唯一同時(shí)可以看到蘇州河和黃浦江雙景觀的“景觀”豪宅。而因?yàn)橐?guī)劃的限制，未來(lái)在這一區(qū)域，基本上能夠上市的住宅類產(chǎn)品將是鳳毛麟角。供應(yīng)稀少導(dǎo)致了蘇河灣景觀住宅價(jià)位的持續(xù)走高，網(wǎng)簽均價(jià)已由去年的10萬(wàn)元/平方米左右上升至12.8萬(wàn)元/平方米，卻依然取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

 

據(jù)德佑地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在全市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅項(xiàng)目中，華僑城蘇河灣在9月份迎來(lái)了銷售高峰，單月已簽約十余套大戶型公寓。由于套均總價(jià)較高（總價(jià)從1600~6500萬(wàn)元不等），項(xiàng)目的客戶層次要較上述總價(jià)800萬(wàn)元以內(nèi)的住宅產(chǎn)品高出很多。

 

德佑地產(chǎn)還透露，華僑城蘇河灣的主要客戶為大型企業(yè)高管以上級(jí)別，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，客群原先大多居住于靜安、陸家嘴等高端區(qū)域，出于進(jìn)一步改善居住條件的目的，來(lái)置換購(gòu)買華僑城蘇河灣的房源。

 

蘇河灣板塊價(jià)值凸顯

 

華僑城蘇河灣所在的大蘇河灣開(kāi)發(fā)早已列入上海市“十二五”重點(diǎn)規(guī)劃，華僑城集團(tuán)在2010年大手筆拿下蘇河灣核心地塊后，不僅成為大蘇河灣開(kāi)發(fā)區(qū)域唯一可以使用 “蘇河灣”名稱的項(xiàng)目，也實(shí)際上主導(dǎo)著蘇河灣板塊的價(jià)值重塑。項(xiàng)目總建近40萬(wàn)方，距南京東路直線距離500米，距外白渡橋800米，這在市中心土地供應(yīng)瀕臨飽和、成片開(kāi)發(fā)的高端住宅項(xiàng)目極度稀缺的市場(chǎng)下，擁有了稀缺獨(dú)有的先天城市資源價(jià)值。

 

作為華僑城集團(tuán)投資規(guī)模最大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，蘇河灣身上天然帶有華僑城房地產(chǎn)藝術(shù)品開(kāi)發(fā)的一系列基因，設(shè)計(jì)、用材等方面在整個(gè)高端住宅市場(chǎng)都屬于世界前沿。

 

尤其值得一提的是，項(xiàng)目配套增值方面，全球第四家寶格麗酒店落子華僑城蘇河灣，極大提升了蘇河灣板塊，乃至整個(gè)上海在高端生活方式體驗(yàn)方面的水準(zhǔn)。據(jù)了解，酒店目前已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)封頂，并初步計(jì)劃于2015年底開(kāi)業(yè)。

 

眾所周知，由奢侈珠寶跨足奢侈酒店經(jīng)營(yíng)的寶格麗，在酒店選址方面極為苛刻。目前已開(kāi)業(yè)的前三家酒店分別位于米蘭、倫敦、巴厘島最富盛名的中心地段或度假勝地?？量痰倪x址和高端的軟硬件服務(wù)，帶來(lái)的財(cái)富聚集效應(yīng)十分明顯：酒店常住客戶涵蓋世界各國(guó)皇室成員、國(guó)家元首、巨商富賈、國(guó)際一線明星等。

 

中國(guó)第一家寶格麗酒店選址華僑城蘇河灣，足見(jiàn)該項(xiàng)目所處地段及綜合優(yōu)勢(shì)在上海市區(qū)內(nèi)無(wú)出其二，這對(duì)板塊價(jià)值的提升非常明顯。不過(guò)，華僑城能否充分挖掘這一國(guó)際頂尖品牌的品牌力，蘇河灣項(xiàng)目能否利益均沾，考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的總體規(guī)劃和談判能力。

 

據(jù)華僑城蘇河灣項(xiàng)目營(yíng)銷人員介紹，上海寶格麗酒店位于項(xiàng)目核心住區(qū)，與150米高的塔尖住宅緊密相鄰，將打造成渾然一體的寶格麗社區(qū)。從酒店的管理服務(wù)到上?？偵虝?huì)高端會(huì)所的運(yùn)營(yíng)，寶格麗將為華僑城蘇河灣的業(yè)主們提供送餐、洗衣、房間打掃、派對(duì)定制等一系列酒店專屬服務(wù)，即便是會(huì)所中的健身器材都將由寶格麗獨(dú)家定制。

 

此外，為了緩解上海城市中心密度，也為區(qū)域居住人群注入更加多元化的生活基因，華僑城蘇河灣在寸土寸金的市中心地段呈現(xiàn)一片罕有的大型中央公園，涵蓋市中心罕見(jiàn)的大型生態(tài)綠地、由慎余里石庫(kù)門建筑圍合而成的商業(yè)區(qū)、融合灣區(qū)濱水生活開(kāi)放空間的國(guó)際游艇碼頭、復(fù)建后的天后宮以及國(guó)際一流美術(shù)館，打造精神地標(biāo)，引領(lǐng)城央大公園時(shí)代。

 

大蘇河灣板塊的區(qū)位價(jià)值長(zhǎng)久以來(lái)都沒(méi)有得到充分地發(fā)揮，但就目前政策的重視高度和規(guī)劃建設(shè)的初具雛形看來(lái)，這一板塊價(jià)值將很快得到重塑，甚至成為引領(lǐng)全上海的財(cái)富高地。

 

豪宅圈層集聚效應(yīng)明顯

 

內(nèi)地高端住宅在經(jīng)歷了十余年的發(fā)展之后，已經(jīng)被賦予了越來(lái)越多的社會(huì)功能。事業(yè)、生活、社交、修為，成為很多購(gòu)房者選擇豪宅的首要要素。當(dāng)高端住宅成為個(gè)人社交和事業(yè)的平臺(tái)，擇鄰而居便變得更為重要。

 

蘇州一個(gè)高端樓盤的開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)做過(guò)這樣的分享：一位客戶寧可多花一倍價(jià)格購(gòu)買他們的項(xiàng)目，也不會(huì)買項(xiàng)目對(duì)面的同類產(chǎn)品。原因之一就在于項(xiàng)目所吸引的圈層是否能為其未來(lái)事業(yè)帶來(lái)幫助。

 

由于華僑城蘇河灣的客群層次較高，某種意義上，也能成為高端客群商務(wù)往來(lái)的一個(gè)平臺(tái)。在世界范圍內(nèi)，有一批類似羅斯柴爾德家族那樣的隱形富豪，雖然在富豪榜上很少能見(jiàn)其名，但他們的每一項(xiàng)決定都會(huì)影響全球的財(cái)富走向。而在華人圈內(nèi)，也有這樣一批隱貴群體，他們絕大多數(shù)是早年由上海去往海外的華人富豪及其子女，經(jīng)過(guò)先人一步的創(chuàng)富和積累，已經(jīng)形成了可觀的財(cái)富和在全球商界的巨大影響力。他們的走向一直引人關(guān)注。

 

據(jù)華僑城蘇河灣的一位知情人士透露，上述人群中的一部分很可能已經(jīng)葉落歸根，選擇購(gòu)買蘇河灣的公寓隱居。如果上述消息屬實(shí)，那么上海乃至全國(guó)的財(cái)富格局有可能在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間發(fā)生變化。阿里巴巴成功登頂紐交所，離不開(kāi)孫正義14年前的那筆投資，財(cái)富的助力已經(jīng)成為股權(quán)投資時(shí)代公司成長(zhǎng)的必備要素。華人圈隱貴群體的回歸，或許已經(jīng)埋下了一些成功的種子。

 

對(duì)于1949年前離開(kāi)上海的華人而言，外灘是他們印象最為深刻的地方。而在目前的整個(gè)外灘商圈中，唯一有住宅供應(yīng)的就是華僑城蘇河灣。不僅如此，蘇河灣還是上海文脈的發(fā)源地，它的前身是上海近代最大的洋行倉(cāng)庫(kù)聚集地，匯聚了紡絲局股東徐棣山、地皮大王/黃金巨頭周扶九等等滬上眾多商賈名流，以及上?？偵虝?huì)、慎余里、天后宮、各類銀行倉(cāng)庫(kù)等等眾多歷史建筑。

 

華僑城集團(tuán)在2010年連續(xù)拍得三塊灣區(qū)核心地塊后，對(duì)地塊的每一個(gè)動(dòng)作就頗受關(guān)注。目前看來(lái)，也算不負(fù)這塊文脈之地。據(jù)華僑城蘇河灣營(yíng)銷人員介紹，項(xiàng)目以泰晤士河南岸城市復(fù)興為參考樣本，花費(fèi)數(shù)年，希冀重新梳理拼接昔日的蘇河繁華。從項(xiàng)目售展中心看來(lái)，這一說(shuō)法得到證實(shí)。修舊如舊的三層老建筑，正是有著近百年歷史的原“怡和打包廠”舊址，除了承擔(dān)項(xiàng)目規(guī)劃展示功能外，兩位世界級(jí)知名當(dāng)代藝術(shù)家嚴(yán)培明、劉小東的工作室已經(jīng)正式入駐。而相隔一個(gè)街區(qū)的華僑城蘇河灣藝術(shù)館，常年更新的當(dāng)代藝術(shù)展，已經(jīng)成為上海當(dāng)代藝術(shù)橋頭堡之一。歷史與當(dāng)代，人文與商業(yè)的交織成了華僑城蘇河灣的幾個(gè)關(guān)鍵特征，也成為華人圈隱貴選擇這個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。

 

上海高端住宅后市看漲

 

從另一個(gè)角度也可以看出這一財(cái)富人群的流向。核心城市的核心地塊已經(jīng)成為稀缺資源，而對(duì)于上海而言，她一直不是上海人的上海，而是全國(guó)乃至全球的上海，財(cái)富人群的聚集方向一定是與資源的聚集程度、城市的全球地位相輔相承的。

 

因此，在整體樓市低迷的當(dāng)下，上海今年的土拍市場(chǎng)卻異常火熱，尤其是核心區(qū)位的土地價(jià)格，正在不斷刷新過(guò)往的“地王”紀(jì)錄。今年7月9日，新晉地王黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊，在剔除30%的保障房部分后，樓面地價(jià)高達(dá)85513元/平方米。而即將出讓的上海董家渡13、15地塊，很快又將刷新這一數(shù)字。即便是內(nèi)環(huán)外的閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊,樓板價(jià)也已高達(dá)47609元/平方米。

 

事實(shí)上，如果單從價(jià)格來(lái)看，目前華僑城蘇河灣的景觀住宅并不算貴。德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，華僑城蘇河灣售出的大戶型公寓均價(jià)在12.8萬(wàn)元/平方米，售出的酒店式公寓均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米。根據(jù)華僑城拍下蘇河灣地塊時(shí)的價(jià)格紀(jì)錄，當(dāng)時(shí)的樓板價(jià)就已達(dá)到了52855元/平方米。

 

從項(xiàng)目整體價(jià)值分析，華僑城蘇河灣在市中心核心地段同類產(chǎn)品中依舊不可多得。蘇河灣位處目前上海中心城區(qū)核心圈唯一可成片開(kāi)發(fā)的“黃金寶地”，也是“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域；項(xiàng)目以復(fù)興蘇州河昔日繁華為使命，不僅在建筑外觀上修舊如舊保留了歷史文脈，還在項(xiàng)目中灌注當(dāng)代藝術(shù)基因，拓展了灣區(qū)文化屬性；此外，項(xiàng)目還引入世界級(jí)高端住宅配套——中央公園、奢侈酒店、高端商業(yè)配套?？梢哉f(shuō)，華僑城蘇河灣從政策性、歷史性、人文性等各方面都得天時(shí)、地利、人和，在上海市內(nèi)高端公寓項(xiàng)目已不足10個(gè)的當(dāng)下，項(xiàng)目長(zhǎng)期增值潛力驚人。