今年以來(lái)，低迷一直困擾中國(guó)樓市，崩盤說(shuō)不絕于耳，那么，到底應(yīng)該如何看待中國(guó)樓市當(dāng)前的供求關(guān)系？對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的判斷又是如何？在18日召開(kāi)的復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心2014年學(xué)術(shù)年會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，目前中國(guó)的住房供求關(guān)系的確進(jìn)入一個(gè)新的階段，從過(guò)去總體偏緊、到目前總體偏松，部分地區(qū)比較過(guò)剩，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將降到個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的格局。

中國(guó)的住房供求關(guān)系目前到底是什么格局？秦虹認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)的住房供求關(guān)系的確進(jìn)入一個(gè)新的階段，從過(guò)去總體偏緊、到目前總體偏松，部分地區(qū)比較過(guò)剩，總體來(lái)看，房地產(chǎn)供求關(guān)系進(jìn)入新的階段。

秦虹表示，從總量來(lái)看，目前待售面積有3億多平方米，而按照一年銷售十億平方米的量，這個(gè)待售面積總量并不大，并不可怕，但從趨勢(shì)來(lái)看，這幾年是明顯偏高的，從每千人城鎮(zhèn)居民住房竣工的套數(shù)來(lái)看，這兩年也是處于相對(duì)高的，是15套，這在發(fā)達(dá)國(guó)家曾經(jīng)的歷史上來(lái)看也是高位，現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家不需要那么多了，只有3套、5套，在他們的歷史上，15套是他們的歷史高位，所以，我們正處在其他國(guó)家當(dāng)年大規(guī)模發(fā)展住宅的高位的節(jié)點(diǎn)上，現(xiàn)在整體上的供應(yīng)量還是比較大的。

“但我們不認(rèn)為這是永久的、持久的或者長(zhǎng)期很難解決的矛盾，而是一個(gè)階段性的，主要原因是，供求關(guān)系取決于銷售的增長(zhǎng)速度和供給的增長(zhǎng)速度這兩者之間的變化。”秦虹如是說(shuō)。她表示，大家都說(shuō)今年銷售難、市場(chǎng)低迷，其個(gè)人不是特別贊同這一點(diǎn)，因?yàn)閷?shí)際上，從2月到8月，今年全國(guó)的商品房銷售面積總量?jī)H僅低于2013年，而高于除了2013年之外的所有年份，但是今年新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度是歷史最低位，所以，也要實(shí)事求是承認(rèn)，現(xiàn)在進(jìn)入一個(gè)供求關(guān)系偏松的新階段，但是還沒(méi)有到那些研究報(bào)告里說(shuō)的住房供應(yīng)超乎想象，會(huì)由于巨大的竣工量導(dǎo)致崩盤的地步。

秦虹認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)告別過(guò)去高速增長(zhǎng)的時(shí)代，降到個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的格局，在下降的同時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)的分化一定是必然的格局，分類調(diào)控的政策也將是政策的必然。

“現(xiàn)在對(duì)于企業(yè)來(lái)講，實(shí)事求是的價(jià)格策略才是正確的，而不是寄托于相反的市場(chǎng)操縱，我們認(rèn)為新房市場(chǎng)已經(jīng)處于一個(gè)高點(diǎn)，未來(lái)需求即使仍然有增長(zhǎng)，還很大，但是由于二手房興起可能會(huì)降低對(duì)新房的需求，未來(lái)新房市場(chǎng)銷售可能在高位徘徊，突破2013年的市場(chǎng)高點(diǎn)有很大的難點(diǎn)。”秦虹說(shuō)。

秦虹評(píng)述對(duì)中國(guó)樓市悲觀的報(bào)告

野村證券研究報(bào)告數(shù)據(jù)無(wú)法證實(shí)

野村證券的《圖表解讀中國(guó)樓市崩盤的12個(gè)原因》認(rèn)為，中國(guó)2013年城市住房竣工建筑面積是25.96億平方米，并且人均住房建筑面積上升至30.6平方米，超過(guò)日本1988年的約30平方米，而到2017年的時(shí)候，中國(guó)城市人均住房面積將達(dá)51.1平方米。這意味著，屆時(shí)中國(guó)城市的人均住房面積將僅僅低于美國(guó)，而高于除了美國(guó)之外的所有發(fā)達(dá)國(guó)家，但是按照中國(guó)的收入水平來(lái)看，實(shí)際上是無(wú)法消化這人均51.1平方米的供應(yīng)量的，所以供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，價(jià)格一定會(huì)暴跌。

秦虹點(diǎn)評(píng)：

這是一個(gè)非常令人恐懼、也非常悲觀的結(jié)論，實(shí)際上，每年到底竣工多少住房，城市是不是有25.96億平方米？

有數(shù)、有表、有圖，但是實(shí)在考證不出來(lái)，盡管現(xiàn)在的確是供求關(guān)系有所調(diào)整，但是并沒(méi)有調(diào)整到這個(gè)研究報(bào)告得出結(jié)論的這個(gè)地步，而且，中國(guó)的人均住房面積，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年，中國(guó)城鎮(zhèn)的人均住房面積為32.9平方米，城市的不到30平方米，預(yù)計(jì)到2020年，按照中國(guó)常住人口計(jì)算，人均達(dá)到35平方米，距離人均51平方米，還有很長(zhǎng)的時(shí)間。

不能認(rèn)同《住房過(guò)剩，超乎想象》結(jié)論

《住房過(guò)剩，超乎想象》，這個(gè)報(bào)告的主要觀點(diǎn)認(rèn)為，一、2013年全國(guó)房屋施工面積66.6億平方米，竣工面積是10億平方米，其中住宅為7.9億平方米；二、查看2013年和2012年江蘇省統(tǒng)計(jì)公報(bào)，就傻眼了，2013年江蘇建筑企業(yè)房屋建筑施工面積竟然是19.3億平方米，竣工面積6.8億平方米，其中住宅竣工面積4.8億平方米，也就是說(shuō)，照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，僅江蘇一省，就占了全國(guó)約三分之一的建筑總量；三、查閱浙江省統(tǒng)計(jì)局年鑒，2012年浙江省房屋施工面積高達(dá)16.7億平方米，竣工面積高達(dá)5.5億平方米。

秦虹點(diǎn)評(píng)：

這個(gè)報(bào)告用的數(shù)據(jù)都是對(duì)的，但是對(duì)它的結(jié)論不能認(rèn)同，主要原因是統(tǒng)計(jì)口徑不同，“國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的66.6億平方米施工面積的數(shù)字，是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)角度統(tǒng)計(jì)的，而江蘇的19.3億平方米和浙江的16.7億平方米，是從本省建筑企業(yè)的業(yè)務(wù)量角度來(lái)統(tǒng)計(jì)的，比如浙江省、江蘇省都是我們的建筑大省，他們一半的工程量都不是在本省完成，最后這個(gè)文章自己也說(shuō)了一個(gè)怪現(xiàn)象，就是廣東、山東、河南、福建等幾個(gè)人口大省，房屋開(kāi)發(fā)量卻沒(méi)有一個(gè)浙江省大，其實(shí)原因就在于此。”