央行、銀監(jiān)會(huì)9月30日公布通知，對(duì)房地產(chǎn)融資貸政策作出調(diào)整，推出包括首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍、金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS等政策。到底該政策能否推動(dòng)房地產(chǎn)迅速?gòu)?fù)蘇，甚至造成房?jī)r(jià)像2009年放松類似的報(bào)復(fù)性大幅上漲呢？

我們認(rèn)為此次央行房貸放松可能有利釋放部分改善性需求和交易量的復(fù)蘇，并穩(wěn)定房?jī)r(jià)，有助于開發(fā)商資金緩解資金壓力，但銀行執(zhí)行意愿和力度有待觀察。

近期我們觀察到部分地區(qū)的房地產(chǎn)交易量環(huán)比略有復(fù)蘇，而這一政策文件出臺(tái)，對(duì)部分購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期可能有所改變，可能會(huì)從觀望到購(gòu)房，此外之前被認(rèn)定成二套房貸的需求，由于可能的首付(60%-70%下降到30%)和利率的降低(1.1倍基準(zhǔn)vs首套房利率)釋放部分改善性需求。

然而我們認(rèn)為釋放一部分需求可能帶來(lái)交易量的小幅復(fù)蘇和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，但是就現(xiàn)有政策和銀行執(zhí)行情況來(lái)看，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)再次如2009年寬松時(shí)期的大幅上漲。雖然需求有一定釋放，但銀行目前按揭貸款的額度沒有得到增加，首套房的按揭利率直接下降到基準(zhǔn)利率0.7倍的可能性較小。當(dāng)前5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.55%, 五年期存款利率4.55%，如果打7折中間的利差僅有35bp，如果客戶對(duì)銀行沒有其他貢獻(xiàn)，基本是虧本生意。我們認(rèn)為理性的銀行對(duì)首套房貸的折扣應(yīng)該在85-9折左右，不排除少部分銀行定在基準(zhǔn)或者95折左右。

從供求情況來(lái)看，雖然截至10月初，全國(guó)僅剩一線城市沒有解除限購(gòu)，但目前很多3-4線城市供應(yīng)嚴(yán)重超過需求，主要城市的庫(kù)存也在歷史高位，短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲可能性較小。

目前香港上市的房地產(chǎn)股票估值仍然處于低位，我們相對(duì)看好高質(zhì)量，財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚并且針對(duì)改善型需求的企業(yè)。