距離央行、銀監(jiān)會聯(lián)合松綁樓市“限貸”的新政策出臺已過去近1個月，期間，一、二線城市的樓市成交量回暖，二手房簽約量也開始激增。日前，搜房網(wǎng)一項關(guān)于“限貸”松綁的調(diào)查顯示，有46%的人表示“首套房貸結(jié)清再貸算首套”對其影響最大；還有50%的人認為后期房價會上漲；39%的人則表示“近期會加緊出手賣房”。
業(yè)內(nèi)分析人士認為，樓市新政促使改善性需求在一定程度上得到釋放，首套房提前還貸的現(xiàn)象也有增加的趨勢。那么，提前還貸究竟需要注意什么？購房首付和利率的現(xiàn)實狀況如何？組合貸是否劃算？《經(jīng)濟參考報》記者就此進行了深入采訪。
提前還貸未必劃算
按照“認貸不認房”的按揭貸款新政，若要享受首套房30%首付比例和可能申請到的折扣利率，那么必須先結(jié)清原有的首套房貸款。為此，《經(jīng)濟參考報》從北京多家商業(yè)銀行支行了解到，這段時間考慮或已在辦理提前還貸的客戶的確不少“我們幾乎每天都能接到咨詢提前還貸需要辦理什么手續(xù)的電話，這些客戶普遍想重新申請貸款購買新房。”建行某支行客戶經(jīng)理表示。
通常，大多數(shù)借款人會選擇等額本息還款方式，即每月還款一樣多；少部分采取等額本金還款方式，在初期還款較多，以后每月按一定比例遞減，前期還款壓力大，后期相對輕松。
那么，提前申請還貸需要些什么手續(xù)呢？記者咨詢獲悉，貸款客戶可與之前經(jīng)辦貸款的網(wǎng)點先電話聯(lián)系，預約辦理時間；辦理時需帶身份證、貸款合同、存折等材料，一般兩個星期左右就可以辦完。
不過，值得一提的是，“提前還貸有可能涉及到收取一定比例的違約金，貸款客戶需要仔細了解貸款合同，看合同上是否提到支付違約金和比例。各家銀行都不一樣。”上述客戶經(jīng)理提醒。
據(jù)了解，違約金收取規(guī)則通常以“貸款是否滿一年而提前還款”為界，貸款不滿一年的提前還貸通常要收取一定比例違約金；貸款滿一年的提前還貸，工、農(nóng)、中、廣發(fā)、光大、浦發(fā)等銀行不收取違約金。
另外，民生證券分析師邢華秀指出，如果提前還貸再重新貸款購房是為了投資，那么目前來看不一定劃算。以首付30萬元，貸款10年期70萬元為例，月供7966元，10年利息總額高達25.6萬元，加上3%的契稅等費用，100萬元的房子購房總成本接近130萬元。而最新發(fā)布的9月百城價格指數(shù)顯示，百城住宅均價同比僅漲了1.12%。按這一漲幅計算，10年后房價不到112萬元，投資10年甚至還虧損10多萬元，如此一來，還不如選擇購買一些收益較好的理財產(chǎn)品作為投資。
七折利率僅是傳說享優(yōu)惠條件多
盡管監(jiān)管層提出首套房貸款利率下限可為基準利率的0 .7倍，但事實上，七折利率目前僅是“傳說”。據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者了解，大多數(shù)銀行對首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準利率，給予優(yōu)質(zhì)客戶最多8 .5折至9折的優(yōu)惠。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，共有13家銀行可以給出利率優(yōu)惠，其中有11家銀行可提供首套房9折至9.5折優(yōu)惠利率，但條件都較為嚴格。
何謂有資格享受折扣的“優(yōu)質(zhì)客戶”呢？除了信用記錄良好和達到資質(zhì)評估要求外，須在貸款銀行有一定量的存款，或購買理財產(chǎn)品。比如，民生銀行上海分行給首套房貸款客戶提供最低8.5折優(yōu)惠，但需要客戶近三個月內(nèi)日均金融資產(chǎn)超過500萬元，且該500萬元金融資產(chǎn)須持續(xù)持有6個月以上。交通銀行北京分行給出的條件是，應辦理交行沃德卡、客戶卡內(nèi)日均資產(chǎn)在50萬元以上(含)，方可享受9.5折房貸利率。
在二套房按揭貸款方面，前不久，建設(shè)銀行房貸新政細則出臺，規(guī)定“對擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，符合當?shù)刭彿空?，又申請貸款購買住房，貸款最低首付款比例60%，貸款利率下限為貸款基準利率的1.1倍”。建行同時表示，對擁有兩套及以上住房并有一筆及以上未結(jié)清購房貸款的家庭，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。
《經(jīng)濟參考報》記者了解到，在不少城市，二套房首付比例由過去的70%下調(diào)為60%，不過，貸款利率依然保持上浮，一般上浮10%，幾乎沒有獲得基準利率的情況。
“組合貸”模式受困放款時間長
為了促進改善性需求帶動樓市成交量提升，推進異地貸款業(yè)務，10月中旬，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部和人民銀行聯(lián)合出臺了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》，規(guī)定貸款申請最低公積金繳存期從原來的12個月降到6個月、貸款發(fā)放率低于85%的城市提高公積金貸款額度、高于85%的要做好“組合貸款”等。
實際上，一線城市公積金利用率普遍較高，二線城市其次，三、四線城市利用率普遍低。
目前，武漢公積金中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整第二套房公積金貸款首付款比例的通知》，規(guī)定第二套房公積金貸款的最低首付款比例調(diào)整為房屋總價的30%。也就是說，如果利用公積金貸款，二套房首付比例和首套房相同。此外，江西等省市也在研究降低二套房首付比例的辦法。也有消息稱，廣州將實行公積金貸款降低二套房首付比例。
不過，據(jù)了解，在北京地區(qū)，“公積金+商貸”這種組合貸模式并不吃香。“主要原因在于開發(fā)商在協(xié)調(diào)銀行的同時，還要與公積金管理中心接觸，增加了不少麻煩的手續(xù)。”據(jù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)透露，“一般組合貸款的放款周期較長，今年有所加快，但基本上還是需要4個多月，在二手房交易市場中，急于出手的業(yè)務不愿等這么長時間，因此，以組合貸的方式來購買新房或許比較合適。”
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