受信貸新政利好的刺激，滬購(gòu)房者心態(tài)出現(xiàn)變化，十月份上海樓市成交情況迎來(lái)回暖，尤其最后一周，全市商品住宅的成交量高達(dá)33.49萬(wàn)平方米，創(chuàng)下了今年以來(lái)周成交最高紀(jì)錄。
整個(gè)十月份，除首周受長(zhǎng)假影響成交量略低之外，其余時(shí)間均出現(xiàn)放量上攻的態(tài)勢(shì)。開(kāi)發(fā)企業(yè)也加快市場(chǎng)投放節(jié)奏，在市場(chǎng)各方的配合下終于形成供銷兩旺的格局。
業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，潛在的市場(chǎng)需求量仍然是充足且龐大的，一旦有政策的利好容易引發(fā)成交增長(zhǎng)，不過(guò)，考慮到目前銀行的利率優(yōu)惠力度并不及預(yù)期，加上開(kāi)發(fā)商仍然面臨去庫(kù)存的問(wèn)題，未來(lái)一段時(shí)間，成交量或有上升，但價(jià)格出現(xiàn)上漲的可能性不大。
以價(jià)換量 十月全市商品住宅以去庫(kù)存為主
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，10月新建商品住宅成交面積109.1萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲42.4%，一舉成為年內(nèi)月度成交新高。從周度流量來(lái)看，除了首周略低之外，其余各周均超過(guò)20萬(wàn)平方米，最后一周放量上沖，超過(guò)33萬(wàn)平方米，幾乎和去年金九銀十水平相當(dāng)，也創(chuàng)下年內(nèi)周度成交記錄。
從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需產(chǎn)品仍然保持良好勢(shì)頭。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，10月份上海樓市單價(jià)2.5萬(wàn)元以下的剛需產(chǎn)品成交面積占比為39.8%，比上月增加1個(gè)百分點(diǎn)。成交排名前十的項(xiàng)目多為南匯、奉賢、嘉定等外圍區(qū)域剛需產(chǎn)品。
而德祐地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)也顯示，10月份上海市單價(jià)3萬(wàn)元/平方米以下的中低端項(xiàng)目的成交量達(dá)到近75萬(wàn)平方米，相當(dāng)于9月全市的成交水平。
與此同時(shí)，從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，上月入市項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，面積達(dá)到119.2萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9.1%；10月新建商品住宅成交均價(jià)為27541元/平方米，環(huán)比微跌0.5%。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，雖然受政策利好推動(dòng)，但基于高庫(kù)存，市場(chǎng)還不具備漲價(jià)條件，雖然有部分項(xiàng)目有收窄優(yōu)惠幅度的現(xiàn)象，但絕大部分房企仍然維持以價(jià)換量策略進(jìn)行搶收，所以總體來(lái)看，價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)。
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)陸騎麟亦認(rèn)為，一線城市潛在的市場(chǎng)需求量仍然充足且龐大，一旦有政策的利好必將反應(yīng)在成交量的上漲上，不過(guò)，考慮到目前銀行的利率優(yōu)惠力度并不及預(yù)期，加上商品住宅的存量仍然保持在1260萬(wàn)平方米左右高未，因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，盡管成交量在上升但價(jià)格仍將維持現(xiàn)有水平，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。
二手房市場(chǎng)較為活躍 四季度成交或翹尾
中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，在二手房市場(chǎng)上，自 9月30日央行發(fā)布新政釋放了信貸松綁的信號(hào)以來(lái)，隨后國(guó)慶期間滬樓市明顯升溫，門店帶看量激增10%-30%，客戶購(gòu)房熱情不減。受政策優(yōu)惠的激勵(lì)，改善型客戶購(gòu)買力明顯提升，需求得到集中釋放，交投活躍，推動(dòng)交易量大幅攀升，節(jié)后兩周市場(chǎng)呈現(xiàn)一波交易高峰。
不過(guò)，10月下半月起，二手房市場(chǎng)中房東議價(jià)空間普遍收窄，幅度在1%-3%不等，客戶放慢入市節(jié)奏，等待上海房貸細(xì)則的出臺(tái)，帶看量也趨于平穩(wěn)。
“雖然信貸新政對(duì)樓市有積極推動(dòng)作用，但上海限制比較多，比如嚴(yán)格按照‘普通住宅標(biāo)準(zhǔn)’折利率難實(shí)現(xiàn)，因此從效果來(lái)看更多體現(xiàn)在心理層面。”盧文曦認(rèn)為隨著銀行細(xì)則逐步落地，信貸政策利好的直接影響將在今后市場(chǎng)中得到體現(xiàn)。
盧文曦表示，近期來(lái)看，政策托底趨勢(shì)已經(jīng)明確，未來(lái)政策環(huán)境還將朝穩(wěn)定市場(chǎng)方向發(fā)展。不可否認(rèn)銀十的爆發(fā)讓市場(chǎng)渙散的人氣得到重新聚集，但是開(kāi)發(fā)企業(yè)僅是減輕部分資金壓力，包袱并未徹底卸下，面對(duì)高庫(kù)存銷售任務(wù)依舊艱巨。未來(lái)以價(jià)換量會(huì)走向深度發(fā)展，四季度翹尾或是大概率事件。
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