時(shí)至年末，土地市場(chǎng)迎來(lái)一波成交高潮。

 

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，近日濟(jì)南、青島等多地出現(xiàn)土地成交量大幅增長(zhǎng)的情況。如濟(jì)南11月13日就有10宗土地成交，成交總價(jià)達(dá)25.36億元；青島則于進(jìn)入11月的第二周內(nèi)就有位于市北區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)和平度市的19宗土地亮相拍賣(mài)臺(tái)，出讓總面積1462.5畝，拍賣(mài)總底價(jià)超過(guò)23億元。

 

“一是10月地方政府增加了土地供應(yīng)量，二是受宏觀(guān)政策影響，房企對(duì)后市的預(yù)期轉(zhuǎn)向樂(lè)觀(guān)，拿地積極性增加。”16日，濟(jì)南一家本土房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目部總經(jīng)理高杰對(duì)導(dǎo)報(bào)記者分析稱(chēng)，從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，10月份一線(xiàn)城市土地交易熱度回升，二、三線(xiàn)城市地價(jià)上漲也較為明顯。

 

不過(guò)，導(dǎo)報(bào)記者也注意到，與居住用地受到熱捧相比，同期公告的幾宗商用地塊成交則頗為冷清，甚至出現(xiàn)流拍情況。有業(yè)內(nèi)人士表示，這或與周邊寫(xiě)字樓物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度有關(guān)。北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清認(rèn)為，此現(xiàn)象說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)拿地時(shí)變得更為理性，不盲目扎堆，愿意把更多的資金和精力集中在優(yōu)質(zhì)地塊。

 

供需兩旺

 

進(jìn)入11月，濟(jì)南的土地市場(chǎng)并沒(méi)有隨著冬季的來(lái)臨降溫，反而走出了一波火熱行情。

 

13日，濟(jì)南共有11宗土地掛牌結(jié)束，除1宗因故流拍外，其余10宗于當(dāng)日全部成交，成交面積達(dá)63.54萬(wàn)平方米，合計(jì)價(jià)格25.36億元。其中，位于歷城區(qū)華龍路南側(cè)、華陽(yáng)路西側(cè)的一宗面積為45畝的居住用地，更是吸引了濟(jì)南綠地泉景隆悅置業(yè)有限公司和臨沂永基置業(yè)有限公司兩方的競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過(guò)9輪競(jìng)價(jià)，最終被綠地泉景以2.84億元的價(jià)格摘得。

 

而在14日，濟(jì)南一宗位于龍鼎大道東側(cè)的居住用地更是引來(lái)多達(dá)10家房企的爭(zhēng)搶。據(jù)國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，該宗地塊于當(dāng)日下午2點(diǎn)半截止掛牌，彼時(shí)已經(jīng)吸引了16輪報(bào)價(jià)，最高價(jià)為10.97億元，高出起始價(jià)1.98億元。隨后競(jìng)價(jià)進(jìn)入白熱化狀態(tài)，房企多次以數(shù)倍于200萬(wàn)元(競(jìng)價(jià)階梯)的價(jià)格加價(jià)，經(jīng)過(guò)144輪的報(bào)價(jià)博弈，最終該地塊以17.83億元成交。

 

高杰表示，濟(jì)南土地市場(chǎng)連續(xù)兩日的成交盛況，緣于土地市場(chǎng)的放量供應(yīng)及房企拿地積極性的回升。

 

世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，濟(jì)南10月份新增土地供應(yīng)20宗，面積達(dá)117.82萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)出年內(nèi)新高。而此前的4、5、9月份，濟(jì)南土地市場(chǎng)均為零供應(yīng)。

 

“經(jīng)過(guò)前期的以?xún)r(jià)換量，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將手中的庫(kù)存套現(xiàn)，有了足夠的現(xiàn)金流進(jìn)行新一輪的土地儲(chǔ)備。加上房地產(chǎn)宏觀(guān)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了新一輪的拿地周期。”高杰分析。

 

當(dāng)然，上述情況不是僅發(fā)生在濟(jì)南一地。導(dǎo)報(bào)記者注意到，青島等二線(xiàn)城市近期也出現(xiàn)了土地成交量大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如10月份青島市就有31宗土地上市，其中成交29宗，成交總金額約45.42億元，環(huán)比9月的11.33億元上漲300%。而進(jìn)入11月以來(lái)，不到半個(gè)月的時(shí)間，就有19宗地亮相拍賣(mài)臺(tái)，出讓總面積1462.5畝，拍賣(mài)總底價(jià)超過(guò)23億元。

 

住熱商冷

 

導(dǎo)報(bào)記者注意到，在上述購(gòu)地?zé)岢敝?，恒大、保利等一線(xiàn)房企再度成為主角。如上述濟(jì)南龍鼎大道東側(cè)居住用地最終獲得者龍鼎置業(yè)，其背后兩大股東就是恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司及濟(jì)南宇高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，濟(jì)南宇高則為濟(jì)南本土房企山東三慶城市置業(yè)有限公司全資持有，可謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。據(jù)悉，與之競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手中，還有萬(wàn)科、海爾綠城、中鐵、保利等房企巨頭。

 

另外，青島10月公開(kāi)拍賣(mài)的李滄區(qū)東部4幅地塊，最終有3幅被青島萬(wàn)科企業(yè)有限公司以底價(jià)競(jìng)得，總成交價(jià)11.19億元。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在近期北京多場(chǎng)地塊拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)科、世茂、龍湖、保利等眾多知名房企也已悉數(shù)回歸。

 

不過(guò)，值得關(guān)注的是，房企在購(gòu)地中，對(duì)用地性質(zhì)的偏愛(ài)也變得非常明顯，住宅用地受到熱捧，商業(yè)用地則遇冷。

 

如上述濟(jì)南龍鼎大道東側(cè)居住用地，就有業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目地上容積率不大于1.33，所處的龍洞片區(qū)位置靠近全運(yùn)村等高端項(xiàng)目，非常適合做洋房、多層和別墅等產(chǎn)品，利潤(rùn)率較高。而與之同時(shí)掛牌的，位于經(jīng)十路南側(cè)、奧體東路東側(cè)的2014-G065、2014-G066兩宗地塊，因無(wú)人報(bào)價(jià)最終流拍，這兩宗地塊均為商業(yè)用地。

 

“這與目前市場(chǎng)銷(xiāo)售情況密切相關(guān)。”高杰指出，相較于住宅，商業(yè)用地對(duì)應(yīng)的寫(xiě)字樓在周邊區(qū)域的供應(yīng)量已經(jīng)日趨飽和，銷(xiāo)售量及價(jià)格上漲的空間都不大，“無(wú)論是考慮利潤(rùn)率，還是項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)，商業(yè)用地都不吃香。”

 

“這說(shuō)明房企拿地變得理性謹(jǐn)慎，不再盲目。”張文清表示，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前期調(diào)整，房企在儲(chǔ)備項(xiàng)目時(shí)也會(huì)充分考量市場(chǎng)因素，不再一味追求擴(kuò)張。而其帶動(dòng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

 

同時(shí)，張文清也表示，上述變化也說(shuō)明政策刺激下的成交量上揚(yáng)并沒(méi)有令房地產(chǎn)企業(yè)盲目樂(lè)觀(guān)，也不會(huì)改變房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)，后期土地、房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步出現(xiàn)“火爆”局面的可能性不大，“未來(lái)市場(chǎng)還是會(huì)呈現(xiàn)謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)、平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。”