隨著白銀時(shí)代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)開始加大新領(lǐng)域的拓展力度，實(shí)施多元化布局。其中，旅游地產(chǎn)逐步興起，成為近年來樓市發(fā)展的一大趨勢(shì)。近日，新華房產(chǎn)廣州站邀請(qǐng)到了仲量聯(lián)行高級(jí)董事招錫祥先生，與我們一起探討旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中的問題。

    招錫祥指出，旅游地產(chǎn)主要是依托旅游項(xiàng)目、度假項(xiàng)目延伸出來的產(chǎn)品，與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目以生活自住加部分投資需求不同，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要以度假及投資為主。

    國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)仍處于初期發(fā)展階段

    說到國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展，招錫祥特別強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)條件的影響，他提到，旅游地產(chǎn)早已存在，如深圳華僑城的波菲羅、番禺的祈福新村以及順德碧桂園等等。但近幾年，國(guó)內(nèi)一線城市人均GDP已經(jīng)很高，消費(fèi)能力十分強(qiáng)，存在一批已經(jīng)不僅僅滿足于本地?fù)碛蟹孔泳幼』蛘咄顿Y的高消費(fèi)人群，他們還希望有額外的旅游度假或者投資需要的房子。

    他認(rèn)為，雖然國(guó)內(nèi)已經(jīng)有很多房地產(chǎn)開發(fā)商，甚至是非房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)投入到旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，處于快速發(fā)展期。但對(duì)比國(guó)外來看，國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)也僅僅是初期發(fā)展階段。

    入門旅游地產(chǎn)存三大條件

    兩類發(fā)展商存優(yōu)勢(shì)提到旅游地產(chǎn)的入門條件，招錫祥將其歸納為三類。首先，它的基金投入會(huì)比較大。旅游地產(chǎn)發(fā)展所在區(qū)域會(huì)比較偏遠(yuǎn)，但旅游資源比較豐富，需要有實(shí)力的發(fā)展商進(jìn)行大量的投入，產(chǎn)生一個(gè)旅游目的地的效應(yīng)，才能引發(fā)它的價(jià)值，達(dá)到開發(fā)商的需求。

    其次，部分旅游房地產(chǎn)涉及到旅游運(yùn)作以及可持續(xù)發(fā)展的考慮，所以對(duì)經(jīng)營(yíng)能力和招商要求會(huì)比較強(qiáng)。

    最后，旅游地產(chǎn)還要考慮到買家怎么去經(jīng)營(yíng)、維護(hù)自己的房產(chǎn)，所以經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理的要求會(huì)比一般的房產(chǎn)高很多。所以，除了有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的發(fā)展商會(huì)有一定的優(yōu)勢(shì)，本身就有一些旅游概念和資源的發(fā)展商也有一定優(yōu)勢(shì)，如國(guó)內(nèi)的華僑城、長(zhǎng)隆等，它們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)之前，甚至拿地之前就有著一定的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)需要有較大的經(jīng)營(yíng)投入時(shí)，能有更多的融資渠道，幫助項(xiàng)目發(fā)展。

    旅游地產(chǎn)發(fā)展的三大模式

    那么，旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式有哪幾種呢？招錫祥為我們列舉了三類，第一類，需要借助自然資源，去發(fā)展旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目。如三亞，它主要是依托海資源打造的旅游房地產(chǎn)，另外還有廣東惠州、中山等依托溫泉資源來開發(fā)的項(xiàng)目。第二類是商務(wù)性的旅游資源，其中代表作是海南的博鰲，結(jié)合會(huì)議商務(wù)相關(guān)的資源來進(jìn)行再開發(fā)的產(chǎn)品。還有一類則是非資源性的度假項(xiàng)目，其本身資源并不一定豐富，但是規(guī)模足夠大，擁有自然的山景和水景，很多人造的題材可以提供。但這種對(duì)于發(fā)展商和投資者來說，資金投入會(huì)相對(duì)較大。

    發(fā)展旅游地產(chǎn)三大難題：空置、招商、運(yùn)營(yíng)

    招錫祥認(rèn)為，消費(fèi)者購買旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的目的主要是用于度假及投資，所以長(zhǎng)住的機(jī)會(huì)不大，會(huì)出現(xiàn)物業(yè)長(zhǎng)期空置的情況。另外，有一些旅游景區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)是以商業(yè)為主的，但是他們要面臨招商給誰，怎么去經(jīng)營(yíng)，招商以后的各種問題。

    總的來說，發(fā)展旅游地產(chǎn)的最大困難就是項(xiàng)目該如何解決空置、招商以及運(yùn)營(yíng)能力等問題。例如國(guó)內(nèi)雖然有不少主題公園案例，但成功的并不多。因?yàn)橹黝}公園的運(yùn)營(yíng)需要不斷更新?lián)Q代、吸引游客的能力，這種能力會(huì)直接影響房產(chǎn)的價(jià)值。如果主題公園有個(gè)很好的景觀，但是經(jīng)營(yíng)很差，它還是會(huì)直接影響到旁邊的物業(yè)價(jià)值。解決方法就是，要找好的物業(yè)管理公司去經(jīng)營(yíng)維護(hù)，好的管理公司會(huì)幫你解決一般的住宅管理衍生為度假住宅管理的問題，發(fā)展商可以尋求專業(yè)的外力去支援。

    區(qū)位有優(yōu)勢(shì) 花都萬達(dá)城值得關(guān)注

    那么，近日正式動(dòng)工的花都萬達(dá)城前景將會(huì)如何？招錫祥指出，花都萬達(dá)的項(xiàng)目很大，緊靠機(jī)場(chǎng)和高鐵旁為它增分不少。該項(xiàng)目將要面對(duì)的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是廣州南站旁的長(zhǎng)隆。而對(duì)比同是依靠主題公園來吸引旅游客戶的長(zhǎng)隆，萬達(dá)城多了一個(gè)飛機(jī)出行的選擇，這是它的優(yōu)勢(shì)。

    花都萬達(dá)城出現(xiàn)會(huì)對(duì)長(zhǎng)隆造成一些影響，吸引掉部分人流。但對(duì)于整個(gè)廣州來說是有好處的，它可以加強(qiáng)廣州作為旅游城市的吸引力，吸引更多游客。但以文化為主導(dǎo)的萬達(dá)城，最終出來的效果如何，還得拭目以待。