11月27日，萬科稱已競得深圳地鐵發(fā)布的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目合作開發(fā)及BT融資建設標書。
根據相關材料，萬科從中將獲得49%的權益，中標價為45.3億，工期為2377天，時間約達6年半，具體合作細節(jié)還待協(xié)議正式簽署時才能確定。招標公告顯示，該地塊將于2015年6月30日開工，2021年12月31日竣工。
據深圳地鐵官方公布的中標公示，深圳地鐵紅樹灣站上蓋物業(yè)項目位于深圳灣超級總部基地范圍內，是深圳地鐵蛇口線、梅林線及機場線的交會站點上蓋物業(yè)，宗地編號為T207-0048，規(guī)劃用地面積6.83萬平方米，計容積率建筑面積41.9萬平方米，規(guī)劃限高400米。可以說，這是深圳本地為數不多的大型地鐵物業(yè)項目，增值預期較高。
萬科此次與深圳地鐵公司進行協(xié)議合作開發(fā)，雙方按照51：49的比例進行全項目投資，并獲得相應權益。該項目出讓年限為40年，開發(fā)建筑面積達57萬平方米。一位房地產業(yè)內人士告訴記者：“國內大部分的地鐵上蓋物業(yè)項目都是地鐵運營商和地產開發(fā)商協(xié)同運作，有利于發(fā)揮各自優(yōu)勢，產生成本集約效應。”
地鐵上蓋物業(yè)是依托地鐵軌道系統(tǒng)而建立的一種物業(yè)類型。作為集約化用地的典范，這種物業(yè)類型可以通過統(tǒng)一開發(fā)高效利用土地，在香港、東京、首爾等國際大都市很普遍。地鐵上蓋物業(yè)最通俗的理解就是在地鐵地塊進行住宅、商業(yè)、物業(yè)運營等多項附加服務，不僅僅能滿足軌道交通的需求，更重要是賦予了社會生活的服務功能。一般來說，地鐵上蓋物業(yè)周邊往往由于人流密集、交通便利和公共配套的優(yōu)勢，其土地增值和租售價值都會出現(xiàn)大幅增長。
專注于住宅地產的萬科為什么會選擇進入地鐵投資項目？中原地產研究總監(jiān)張大偉認為，地鐵上蓋物業(yè)體量大，本身的貨值就很高，對企業(yè)投資的預期回報相當可觀，利潤率已經超過了一般的商業(yè)綜合體。另外，這類項目往往是政府政策扶持的項目，社會效應和品牌美譽度都會得到極大提升。
張大偉表示，由于地鐵物業(yè)一般運作周期長，且需要政府協(xié)調的事務很多，只有具備一定實力和資質的大型房企才可能有資格參與其中，中小房企并不具備太大的優(yōu)勢，地鐵物業(yè)市場未來更可能是寡頭房企的小眾市場，行業(yè)門檻較一般住宅和商業(yè)項目高很多。
事實上，萬科早在2013年6月就參與了北京地鐵上蓋物業(yè)項目，在獲得郭公莊車輛段項目地塊后，萬科宣布與京投置地、京投公司聯(lián)合進行地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)，該項目所承載的住宅一期和二期項目在最近兩年均實現(xiàn)大幅度的銷售增長，市場反應積極。此外，今年7月，綠地集團設立綠地地鐵投資發(fā)展公司，并將與申通地鐵、上海建工等滬上企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠地牽頭組成聯(lián)合體在全國多地開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務。
A股上市公司中，專注于地鐵物業(yè)項目開發(fā)和銷售的房企目前只有京投銀泰一家，但由于本身規(guī)模和體量較小，該業(yè)務僅局限在北京部分城區(qū)。業(yè)內人士更加看好的實際上還是偏重于如萬科、綠地之類的大型房企，未來隨著地鐵項目在各大城市的建設和開通，地鐵上蓋物業(yè)項目很可能成為大房企追逐的新領域。
值得一提的是，深圳的近鄰香港地鐵正是憑借這一模式成為世界第一個實現(xiàn)盈利的軌道交通公司。據介紹，港鐵模式注重打造一站式生活的理念，以地鐵站為原點，通過直梯、扶梯、天橋和空中連廊等便捷的路徑，形成地鐵、商業(yè)、寫字樓、住宅相互通達的綜合業(yè)態(tài)。目前，國內經典的地鐵上蓋物業(yè)項目有香港九龍站、太古廣場項目；北京國貿、郭公莊項目；廣州中信廣場、深圳華潤中信等。
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