進(jìn)入年末，市場(chǎng)對(duì)于明年一季度房?jī)r(jià)比較關(guān)注。而判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，關(guān)鍵要看三個(gè)變量。第一是供求變量，即庫(kù)存去化周期；第二個(gè)是貨幣變量，包括流動(dòng)性、公積金按揭貸款的便利程度等；第三個(gè)是市場(chǎng)預(yù)期。

 

2015年第一季度依然也會(huì)面臨庫(kù)存繼續(xù)高位盤整的態(tài)勢(shì)。但樂(lè)觀地看，2015年第一季度房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)止跌反彈的可能。

 

房?jī)r(jià)止跌反彈的完成過(guò)程加快

 

首先從供求變量角度看，2014年總體呈現(xiàn)了供大于求的態(tài)勢(shì)，這是房?jī)r(jià)持續(xù)低迷的最根本原因。但是相比前三季度，第四季度供大于求的態(tài)勢(shì)會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。在這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)下，基本上會(huì)使目前庫(kù)存走勢(shì)呈現(xiàn)有驚無(wú)險(xiǎn)的態(tài)勢(shì)。之所以“有驚”，在于庫(kù)存規(guī)模依然有繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，這和房企在年末，尤其是農(nóng)歷意義上的年末之前，加大推盤力度沖刺業(yè)績(jī)有關(guān)。所以說(shuō)，月度新增供應(yīng)依然有加大的可能，即2015年第一季度依然也會(huì)面臨庫(kù)存繼續(xù)高位盤整的態(tài)勢(shì)。

 

但是，如果從庫(kù)存去化角度看，目前去化速度在持續(xù)加快。如果按照“庫(kù)存量/近6個(gè)月成交面積均值”來(lái)衡量庫(kù)存去化周期?？傮w上看，今年第四季度包括一二三四線在內(nèi)的典型城市庫(kù)存去化周期會(huì)低于16個(gè)月，去化壓力明顯低于前三季度。而根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，如果庫(kù)存去化周期低于14個(gè)月，那么房?jī)r(jià)就會(huì)面臨一個(gè)止跌反彈的可能。因而樂(lè)觀地看，2015年第一季度房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)止跌反彈的可能。

 

其次，從貨幣層面看，今年以來(lái)，貨幣層面和房?jī)r(jià)之間的走勢(shì)存在一個(gè)明顯的背離。以狹義貨幣量M1同比增幅走勢(shì)和全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅走勢(shì)看，房?jī)r(jià)指數(shù)增幅曲線下行的力度明顯大于M1，這說(shuō)明今年房?jī)r(jià)下跌其實(shí)是有點(diǎn)“任性”的，缺乏邏輯上的驗(yàn)證。但反過(guò)來(lái)也說(shuō)明，由于M1基本面并沒(méi)有大規(guī)模的惡化，所以也能牽制目前房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。

 

實(shí)際上，從全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)也能看出來(lái)，今年8月份跌幅持續(xù)收窄，跌幅是近5年以來(lái)最大的一次。但越過(guò)這樣一個(gè)點(diǎn)后，房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)在持續(xù)收窄。考慮到近期央行降息等利好政策的出臺(tái)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流會(huì)更寬裕，包括公積金按揭貸款的提取和使用等方面會(huì)逐漸變得更便利，這會(huì)使得房?jī)r(jià)下跌的跌幅持續(xù)收窄，到了2015年第一季度完全有止跌反彈的可能。

 

再次，從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)莫名其妙的下跌，在于市場(chǎng)預(yù)期的一個(gè)推動(dòng)力。在2014年年后杭州部分項(xiàng)目降價(jià)潮出現(xiàn)后，盡管是個(gè)案，但往往在輿論媒介的傳播下，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的心理預(yù)期開始崩潰，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。部分房企在這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)下，匆忙甩賣股權(quán)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的大拐點(diǎn)出現(xiàn)了。

 

但是，新一屆政府顯然對(duì)于樓市穩(wěn)健發(fā)展的調(diào)控依然有比較大的手腕，包括“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的字眼提出，某種程度上都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的重視程度依然是不變的。尤其是各大城市限購(gòu)政策放松下，并沒(méi)有中央政府的打壓，這會(huì)使市場(chǎng)依然看好中國(guó)樓市。

 

目前很多經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎還沒(méi)啟動(dòng)，如高鐵新城、棚戶區(qū)改造、智慧城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、城鄉(xiāng)戶籍制度統(tǒng)一等，這些內(nèi)容背后都會(huì)迸發(fā)出無(wú)窮的購(gòu)房需求。一旦意識(shí)到這一點(diǎn)，那么就會(huì)認(rèn)為目前房?jī)r(jià)的波動(dòng)是周期性的現(xiàn)象，而非拐點(diǎn)層面的大變化。市場(chǎng)預(yù)期會(huì)因?yàn)榇祟愐蛩囟玫睫D(zhuǎn)變，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)止跌反彈。

 

所以從上述三個(gè)變量可以看出，即使宏觀政策層面在第一季度并不繼續(xù)出狠招，房?jī)r(jià)止跌反彈的過(guò)程也能夠較容易地完成。如果考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)的救市力度會(huì)加大，此類政策會(huì)帶來(lái)溢出現(xiàn)象，即間接給樓市帶來(lái)利好，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)止跌反彈的完成過(guò)程會(huì)更快。

 

一二線房?jī)r(jià)止跌反彈的跡象最明顯

 

從區(qū)域結(jié)構(gòu)上看，依然是一個(gè)很完美的城市等級(jí)序列，即一二線房?jī)r(jià)止跌反彈的跡象最明顯，三四線則出現(xiàn)分化。部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市會(huì)追隨此類一二線城市，而部分經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的城市則會(huì)有繼續(xù)下跌的可能。

 

從一線城市來(lái)看，今年5月份開始，一線城市和全國(guó)70個(gè)大中城市的走勢(shì)一致，出現(xiàn)了下跌，跌幅達(dá)到了0.08%。隨后也經(jīng)歷了跌幅擴(kuò)大、跌幅收窄的態(tài)勢(shì)。2011年一線城市房?jī)r(jià)下跌的特征，當(dāng)時(shí)跌了8個(gè)月。如果按這樣一個(gè)歷史邏輯看，考慮到目前一線城市成交量已經(jīng)上升，那么今年跌幅也基本要沿襲2011年的走勢(shì)，要持續(xù)8個(gè)月。如果這樣考慮，那么也基本在年度呈現(xiàn)跌無(wú)可跌的態(tài)勢(shì)，即出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。

 

到了明年一季度，一線城市的庫(kù)存去化周期有望回歸12個(gè)月以下的水平，即房?jī)r(jià)快速上漲的引擎已經(jīng)啟動(dòng)。另外，對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)，不應(yīng)該過(guò)于迷信。目前一線城市的房?jī)r(jià)，從指數(shù)看出現(xiàn)了幾個(gè)月的下跌，但如果從銷售均價(jià)角度看，實(shí)際上并沒(méi)有明顯下跌。

 

以上海為例說(shuō)明，在今年前三季度，新建商品住宅價(jià)格分別為25784、26646、26874元/平方米，環(huán)比增幅分別為2.52%、3.34%和0.86%，同比增幅分別為9.90%、11.58%、10.44%。很顯然，受到住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及房企定價(jià)策略等情況的影響，房?jī)r(jià)其實(shí)并沒(méi)有下跌。購(gòu)房者現(xiàn)實(shí)中面對(duì)的是銷售均價(jià)，而非指數(shù)。市場(chǎng)低迷下銷售均價(jià)依然上升，進(jìn)而會(huì)加大購(gòu)房成本。那么市場(chǎng)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)上漲更理直氣壯。

 

從二線城市看，目前救市和刺激程度最徹底的城市，主要包括限購(gòu)政策放松、限貸政策放松、積極落實(shí)央行降息政策、各類刺激性的政策如補(bǔ)貼契稅等。加上目前很多就業(yè)者還是聚集在二線省會(huì)城市，所以也會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的上漲。這是最根本的一面。

 

當(dāng)然，二線城市在總體上漲的過(guò)程中，以部分重點(diǎn)城市的漲勢(shì)最明顯，包括南京、杭州、鄭州、廈門、合肥等城市，此類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，過(guò)去壓抑的房?jī)r(jià)或面臨報(bào)復(fù)性反彈的可能，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)值得購(gòu)房者警惕。

 

而從三四線城市看，依然會(huì)面臨分化的現(xiàn)象。部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好的城市，比如佛山、珠海、昆山、廊坊等城市，在限購(gòu)松綁下或者各類刺激下，此類城市會(huì)在外來(lái)人口導(dǎo)入速度快的情況下，房?jī)r(jià)被帶動(dòng)起來(lái)。

 

另外一種是返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，包括郴州（機(jī)場(chǎng)建設(shè)帶來(lái)利好）、金華（高鐵貫通帶來(lái)利好）等城市，都有房?jī)r(jià)上漲的充足理由。而一些房?jī)r(jià)下跌的城市，依然是庫(kù)存過(guò)大、市場(chǎng)信心不足的城市。最典型的就是東北部分三四線城市、西北地區(qū)部分產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入速度慢的城市。此類城市價(jià)格反彈跡象不明顯。

 

2015年第一季度置業(yè)者應(yīng)如何置業(yè)？對(duì)于置業(yè)者而言，置業(yè)時(shí)需要注意三方面：首先，應(yīng)跑在房?jī)r(jià)止跌反彈的時(shí)間節(jié)點(diǎn)前，因?yàn)橘?gòu)房置業(yè)至少需要經(jīng)歷三個(gè)月的時(shí)間，若不跑得快，那么房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)就會(huì)跑得比你快。所以，按目前的走勢(shì)，盡量提前置業(yè)，比如在2014年12月。

 

其次，倘若希望繼續(xù)觀望，那么三四線城市可以稍微從容不迫些。此類城市即使價(jià)格反彈，力度也不會(huì)過(guò)大。而一二線城市則應(yīng)該是能早則早的態(tài)度。

 

最后，如果是一個(gè)很純粹的置業(yè)計(jì)劃，那么不應(yīng)該過(guò)多地依賴房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)做判斷。畢竟房?jī)r(jià)走勢(shì)是一個(gè)大概念，購(gòu)房者意向的樓盤定價(jià)更有其特殊性。

 

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院研究員