本年度4月下旬以來(lái)，地方與中央與地方相繼出臺(tái)了一系列樓市救市措施，近期市場(chǎng)成交也趨于活躍，但這并未能改變房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月下跌的現(xiàn)實(shí)。

 

此前的系列觀察中，業(yè)內(nèi)人士從供給與需求、救市政策、衰退周期測(cè)算等角度，初步說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退格局已經(jīng)確立，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，人口結(jié)構(gòu)這個(gè)中長(zhǎng)期因素當(dāng)前正處于一個(gè)量變向質(zhì)變的轉(zhuǎn)變關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。再結(jié)合海外的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)演變又可謂一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，2015年樓市或動(dòng)蕩。

 

購(gòu)買的主力軍規(guī)模在減小

 

1963年以來(lái)政府的基調(diào)是控制人口增長(zhǎng)，上海市政府參事、上海社科院左學(xué)金研究員指出，正是因?yàn)?ldquo;人口慣性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考慮和改變。1970年以前，中國(guó)的總和生育率為5.81，即平均一對(duì)夫婦生育5.81個(gè)孩子；到了1979年，總和生育率下降到2.75；整個(gè)80年代，總和生育率保持在2.5上下波動(dòng)；90年代到現(xiàn)在，總和生育率則穩(wěn)定在1.5以下。左學(xué)金指出，總和生育率低于2.1時(shí)，就表示這個(gè)社會(huì)代際人口中下一代人口在減少。中國(guó)第六次人口普查的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一趨勢(shì)：人口年齡金字塔是錐子形。

 

與所有商品一樣，面對(duì)將近十四億的人口，房地產(chǎn)確實(shí)存在很大的需求，那么哪些人才是買房的主力軍呢？人口結(jié)構(gòu)可以粗略分為老中青少幼，對(duì)應(yīng)到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購(gòu)房的主體，或者說(shuō)，勞動(dòng)年齡人口（15歲~64歲）才是購(gòu)房的主體。

 

2006年公布的《國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告》指出，15歲～64歲總勞動(dòng)力要在2016年才達(dá)到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動(dòng)力在2012年達(dá)到頂峰后將開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。從絕對(duì)數(shù)值上看，2011年勞動(dòng)年齡人口超過(guò)10億，較2010年增長(zhǎng)345萬(wàn)人，2012年勞動(dòng)年齡人口繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅明顯放慢，只增長(zhǎng)了120萬(wàn)，最重要的原因就是老齡化在加速。

 

勞動(dòng)年齡人口在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被視為人口紅利，勞動(dòng)年齡人口下滑意味著人口紅利趨于消失，導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在與未來(lái)需要過(guò)一個(gè)“減速關(guān)”。

 

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)蔡昉在2012年表示，2013年是人口紅利消失的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，甚至根據(jù)最新的人口普查數(shù)據(jù)，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)2012年已經(jīng)到來(lái)了。

 

總而言之，中國(guó)勞動(dòng)年齡人口總量在2012年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，購(gòu)買的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。

 

2015年或是房地產(chǎn)頂峰

 

日本人口紅利拐點(diǎn)出現(xiàn)在1990年，而房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間與此高度吻合。1990年以后，日本進(jìn)入快速老年化的時(shí)代，不僅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入泥潭，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一蹶不振。

 

日本的故事對(duì)當(dāng)今的中國(guó)有很強(qiáng)的警示意義。從人口結(jié)構(gòu)看，2015年的中國(guó)與1990年的日本并沒(méi)有太大的差異。假如日本的經(jīng)驗(yàn)在中國(guó)同樣適用的話，意味著2015年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要拐點(diǎn)。

 

但如果結(jié)合中國(guó)當(dāng)前用工市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，應(yīng)該將中國(guó)的人口紅利的拐點(diǎn)提前數(shù)年。原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橹袊?guó)的勞動(dòng)力市場(chǎng)是典型的二元結(jié)構(gòu)，城市職工與農(nóng)民工分屬不同的勞動(dòng)力市場(chǎng)。對(duì)于城市職工而言，他們的勞動(dòng)年齡可以確定為15至64歲，而數(shù)億農(nóng)民工的勞動(dòng)年齡大約只有15至55歲。因此，中國(guó)房地產(chǎn)大拐點(diǎn)或許在2015年之前出現(xiàn)。

 

而按湖南省房地產(chǎn)研究中心主任許子枋(微博)的估算模型，在2017年前，農(nóng)村每年可以轉(zhuǎn)移2000萬(wàn)以上人口進(jìn)城。2020年下降到1000萬(wàn)人，2030年下降到只有400萬(wàn)人的水平。

 

另外，申銀萬(wàn)國(guó)研究報(bào)告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數(shù)將在2015年以后逐漸下降，而目前增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯放慢。結(jié)婚對(duì)數(shù)上升最快的時(shí)間是2005~2009年，年均增速達(dá)到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。與之對(duì)應(yīng)的是，2005~2009年，全國(guó)住宅銷售面積的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

 

也就是說(shuō)，從2015年左右起，中國(guó)購(gòu)房適齡人口數(shù)量開(kāi)始下降，房地產(chǎn)購(gòu)買需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大改變，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的購(gòu)買力不足。

 

總而言之，無(wú)論是從勞動(dòng)年齡人口看人口結(jié)構(gòu)的惡化，還是購(gòu)房適齡人口的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)需求而言，都不容樂(lè)觀。