近期，房企與互聯(lián)網(wǎng)金融的融合漸成趨勢(shì)，眾多房企等都發(fā)出了探路互聯(lián)網(wǎng)的聲音，市場(chǎng)上開始出現(xiàn)了由房地產(chǎn)企業(yè)推出的互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品。日前，廣東龍轅資本研究總監(jiān)朱欣苑做客新華有約，深度解析房企與互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合的營(yíng)銷表象與融資實(shí)質(zhì)。

    市場(chǎng)低迷房企觸網(wǎng) 實(shí)為導(dǎo)客手段

    朱欣苑認(rèn)為，房企與互聯(lián)網(wǎng)金融的融合是在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)較低迷的狀態(tài)下出現(xiàn)的。在此情況下，房企為了促進(jìn)消化量開始尋求與不同行業(yè)的跨界和整合。“而以P2P為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融，能吸引中小投資者把錢放在P2P的平臺(tái)上進(jìn)行投資。這也就意味著以P2P為代表的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)是可以給房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)流的，即為項(xiàng)目導(dǎo)入客戶源。”她說。

    針對(duì)日前市面上已經(jīng)出現(xiàn)的房企互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品，朱欣苑認(rèn)為其營(yíng)銷意義大于理財(cái)實(shí)質(zhì)。“房地產(chǎn)企業(yè)選擇推出‘萬科理財(cái)通’等產(chǎn)品或眾籌等平臺(tái)，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自身成交量的放大。”她說，“互聯(lián)網(wǎng)金融其實(shí)已經(jīng)吸納了非常多的投資者，也得到了極大的社會(huì)關(guān)注度，所以通過資源整合能夠?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)行導(dǎo)流。”

    “這是變相的吸納客源的渠道。以前都是傳統(tǒng)的中介帶客源過去，現(xiàn)場(chǎng)成交。到了后面，房地產(chǎn)營(yíng)銷演化成了一種電商的平臺(tái)來體現(xiàn)。電商進(jìn)行帶客實(shí)行團(tuán)購(gòu)及開展購(gòu)房團(tuán)，消費(fèi)者的訂金更多是交在了電商平臺(tái)那里，如一萬抵幾萬這類形式。再到互聯(lián)網(wǎng)金融非?；馃岬臅r(shí)候，就衍生到消費(fèi)者的訂金通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的形式去體現(xiàn)。這些都是將不同渠道、不同平臺(tái)的客源導(dǎo)流進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中。所以從本質(zhì)上來講，都是營(yíng)銷的一種方式和手段。”朱欣苑說。

    互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品吸納消費(fèi)者訂金 風(fēng)險(xiǎn)不大

    朱欣苑表示，在這種情況下房產(chǎn)商以具體某樓盤項(xiàng)目為主體推出的理財(cái)產(chǎn)品，其形式相當(dāng)于是一種購(gòu)房的訂金。有的樓盤“理財(cái)產(chǎn)品”要求先交訂金用于理財(cái)，若在開盤時(shí)沒有去選購(gòu)該樓盤房產(chǎn)，則訂金可退。另一方面，在退的同時(shí)還有互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的理財(cái)收益存在其中。

    朱欣苑認(rèn)為這類形式的產(chǎn)品對(duì)消費(fèi)者來說風(fēng)險(xiǎn)不大。“對(duì)于消費(fèi)者來講，在原來交訂金沒有任何收益的情況下，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的存在使得訂金沒有損失時(shí)間收益，按平臺(tái)的收益率收到了相應(yīng)的回報(bào)。”她說，“對(duì)房產(chǎn)商而言，最大的收益則是導(dǎo)入了客戶，也沒有太大風(fēng)險(xiǎn)。”

    房地產(chǎn)眾籌不會(huì)成為主流房企與互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品在市場(chǎng)上嶄露頭角之時(shí)，起源于國(guó)外其他行業(yè)的眾籌也開始在房地產(chǎn)行業(yè)火熱起來。目前市面上有開發(fā)商就已建好的樓盤開展眾籌。若眾籌成功，則參與者可獲買房折扣及收益。也有房產(chǎn)商就某個(gè)樓盤項(xiàng)目續(xù)期建設(shè)展開眾籌，若資金達(dá)到眾籌額度，則將為該樓盤修建續(xù)期。樓盤修建成功后，眾籌者有權(quán)根據(jù)眾籌額度優(yōu)先選房。

    在采訪中，朱欣苑表示，以上各類形式的眾籌都不會(huì)成為未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流方式。 “像‘平安好房’這種眾籌，其實(shí)質(zhì)仍然是營(yíng)銷的創(chuàng)新。是因?yàn)闃且呀?jīng)建好，出現(xiàn)了銷售的難題所以要和很多平臺(tái)結(jié)合去吸納更多的投資人。如果說能眾籌到1500萬，則可以某些折扣拿下這些房源。”朱欣苑說，“所以房地產(chǎn)行業(yè)目前運(yùn)用的眾籌就是一種噱頭。為吸納更多的客戶促進(jìn)銷量的放大，而不是真正股權(quán)意義上的眾籌。真正的眾籌是靠眾籌去啟動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目以支持到項(xiàng)目的開展。”

    另一方面，朱欣苑則認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)資金密集，起始投資額度高，建設(shè)周期投資長(zhǎng)，要靠真正的眾籌去啟動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目難度非常大。她說：“即使是二三線城市的拿地成本可能都需幾千萬，然后再加上建設(shè)周期及建設(shè)的投入成本，可以推算，相對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目要涉及到幾個(gè)億的投資額，依靠眾籌要獲得這筆錢是難度非常之高的。”

    “因此用眾籌在房地產(chǎn)領(lǐng)域做開發(fā)肯定不會(huì)成為主流，應(yīng)該講連趨勢(shì)都不會(huì)成為。”朱欣苑表示，“不過眾籌可以做為特定階段下的營(yíng)銷方式，比如說11月份推出的房地產(chǎn)項(xiàng)目處于冰點(diǎn)時(shí)期，那么就可以為更好的促進(jìn)項(xiàng)目銷售而推出‘眾籌’的方式。”

    應(yīng)關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為房地產(chǎn)商提供的融資渠道

    朱欣苑認(rèn)為，目前大家所看到的房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合，只是臺(tái)前的營(yíng)銷手段與方式，本質(zhì)仍屬于房地產(chǎn)營(yíng)銷的領(lǐng)域。真正需要關(guān)注的卻是房地產(chǎn)商通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)進(jìn)行的融資。

    “房企融資和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的結(jié)合，這個(gè)大家關(guān)注較少的領(lǐng)域現(xiàn)在越來越重要。因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)大環(huán)境在銀行融資出現(xiàn)困難的時(shí)候，行業(yè)需要更多的融資渠道的選擇——互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)就成為了如今多數(shù)房企的出路。這反倒是臺(tái)下大家并沒有看到的一點(diǎn)。”朱欣苑說。

    “比如現(xiàn)在很多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)推出的理財(cái)產(chǎn)品，甚至有高達(dá)16%的收益，而這些產(chǎn)品背后的項(xiàng)目源很多來自房地產(chǎn)項(xiàng)目。事實(shí)上，許多房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)簽訂借款協(xié)議，平臺(tái)可能以17%或18%的收益貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。然后平臺(tái)再將貸款做成理財(cái)產(chǎn)品，以14%或15%的回報(bào)率轉(zhuǎn)給投資人。”朱欣苑補(bǔ)充道，“所以其實(shí)互聯(lián)網(wǎng)金融是真正在給房地產(chǎn)商做融資。而前端的眾籌、理財(cái)寶等，這些渠道的融合則只是營(yíng)銷手段而已。”

    投資與房企相關(guān)的金融產(chǎn)品需要判斷有無拆包

    朱欣苑指出，上述互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)為房企提供的融資渠道是現(xiàn)在較為常見的方式。“互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)與開發(fā)商企業(yè)簽訂借款協(xié)議，平臺(tái)再將借款分拆成幾個(gè)小包轉(zhuǎn)給那些投資者，中間是有一個(gè)利差存在的。”她說，“這也就意味著，如果一旦源頭——房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)資金還款的問題，那么很多小的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品包都會(huì)出現(xiàn)還款問題，這對(duì)于投資人來講風(fēng)險(xiǎn)就大。”

    鑒于此，朱欣苑建議投資與房企相關(guān)的金融產(chǎn)品時(shí)，要看清楚所投資的項(xiàng)目處于什么狀態(tài)，弄清借款人是誰，借款金額是多少，還款來源是什么都極為重要。

    “所以任何時(shí)候都要對(duì)所投資的互聯(lián)網(wǎng)金融項(xiàng)目進(jìn)行把關(guān)。如果是屬于房地產(chǎn)類型的項(xiàng)目，就要看總金額是多少，而不僅是看自己這一個(gè)包的。有些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品還是比較客觀和透明的，會(huì)寫出來總借款是多少，本期是多少。當(dāng)你看到這些的時(shí)候，就意味著產(chǎn)品是進(jìn)行了拆包的。”朱欣苑說，“對(duì)這種類型的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，建議要謹(jǐn)慎投入。不單要看平臺(tái)是否有所謂的擔(dān)保，還要看擔(dān)保公司是誰，擔(dān)保公司背后的股東和平臺(tái)公司背后的股東是不是一致行動(dòng)人。要對(duì)這種項(xiàng)目做好把關(guān)以降低風(fēng)險(xiǎn)。”