《條例》不僅界定不動產(chǎn)的各種權(quán)利，保護(hù)不動產(chǎn)持有人的相關(guān)權(quán)益，為制定公平公正的物業(yè)稅制度奠定基礎(chǔ)，還要通過物業(yè)稅這個經(jīng)濟(jì)杠桿來化解當(dāng)前住房市場的諸多矛盾。從這意義上說，《條例》的實(shí)施，對房地產(chǎn)市場的影響將是巨大的。

 

易憲容

 

醞釀、爭論多年的不動產(chǎn)登記終于塵埃落定?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）已在前天頒布，并確定自明年3月1日起施行。雖然目前這個《條例》還是粗線條的，具體落實(shí)尚待相關(guān)實(shí)施細(xì)則出臺，但其作用及對相關(guān)行業(yè)的震動卻不可低估?！稐l例》公布之后，對滬深股市的地產(chǎn)板塊就已產(chǎn)生了較大沖擊，當(dāng)天地產(chǎn)板塊股票全部下跌。

 

按照《條例》的規(guī)定，我國的不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。而不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。也就是說，依《條例》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記所表示的內(nèi)容不多，也十分簡單。就是國家法定機(jī)構(gòu)對土地、海域、以及房屋、林木等不動產(chǎn)來界定權(quán)利歸屬，即所登記不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定，或所登記不動產(chǎn)的持有人是誰的而不是誰的，以此來保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

 

現(xiàn)在要問的是，為何《條例》公布會對股市的地產(chǎn)板塊產(chǎn)生較大沖擊？《條例》對樓市又會產(chǎn)生多少影響？這種影響是巨大的還是較小的？是短期的還是深遠(yuǎn)的？而要回答這些問題，可從兩個方面來分析：一是當(dāng)前困擾中國房地產(chǎn)市場最大問題是什么？二是《條例》到底做了什么？

 

觀察當(dāng)前我國的住房市場，主要面臨五大問題。

 

第一，價格過高，讓絕大多數(shù)城市居民無支付能力進(jìn)入住房市場，從而使國內(nèi)許多城市不僅住房供應(yīng)過剩，而且也形成各種大小的房地產(chǎn)泡沫。而這種房地產(chǎn)泡沫，不僅已是中國經(jīng)濟(jì)增長壓力，還在不斷暴露金融體系的莫測風(fēng)險。

 

第二，居民持有的住房嚴(yán)重分配不均。可以說，當(dāng)前國內(nèi)各城市的住房，特別是一二線城市的住房，基本上已為各城市的高收入居民及城市原住民所持有，而中高及中等收入居民在高房價下無法用支付能力擁有住房（中低收入以下居民的住房只能通過政府保障性住房來解決，不是這里討論的對象）。這就導(dǎo)致國內(nèi)許多城市一方面有大量的住房空置，另一方面有眾多中高及中等收入的民眾住房嚴(yán)重短缺的矛盾局面。

 

第三，由于一般商品房市場的房價越來越高，這又使得無論地方還是中央，各類握有大小權(quán)力的部門又開始巧立名目向福利分房回歸，1998年的房改政策又面臨嚴(yán)重失敗之危險。

 

第四，國內(nèi)居民的住房消費(fèi)嚴(yán)重超前。與世界各國相比，特別是與發(fā)達(dá)國家相比，我國居民購買首套住房的年齡越來越低。比如北京（樓盤）居民購買第一套住房的年齡在27歲，而類似情況在德國是42歲，相差整整15歲。居民的住房超前消費(fèi)，不僅表現(xiàn)為購買第一套住房的居民年齡偏小，而且表現(xiàn)為居民購買第一套住房的面積也較大，住房消費(fèi)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重超前的趨勢。對于國內(nèi)居民來說，越早持有住房就越好，持有的住房面積越大越好。這大大增加了城市居民的支付壓力，這樣的房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢無論如何是難以持續(xù)的。

 

第五，由于國內(nèi)住房市場價格一直持續(xù)上漲，持有住房的價值越來越大。這讓國內(nèi)居民形成了住房是永遠(yuǎn)保值升值的資產(chǎn)的思維定勢，而那些貪腐官員的尋租之手也紛紛伸向房地產(chǎn)。之所以國人對住房投資更有興趣，問題就出在房地產(chǎn)的交易稅及交易所得稅偏小，居民住房持有物業(yè)稅極低及無有關(guān)。如果不能確立房地產(chǎn)物業(yè)稅合理公平的制度規(guī)定，要化解國內(nèi)房地產(chǎn)市場的這種結(jié)構(gòu)性矛盾是不可能的。

 

若問，為何我國住房市場投機(jī)之風(fēng)如此燥熱、住房分配又是如此不公？很大程度上就是因?yàn)楫?dāng)前我國的住房稅收制度不合理。就目前中國的住房稅收制度來看，在住房交易與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征了一定的交易稅及交易所得稅，但基本上處于偏低的水平。更為重要的是，對于住房持有環(huán)節(jié)，除了上海（樓盤）、重慶（樓盤）兩個城市在試點(diǎn)征收物業(yè)稅，其他地方住房物業(yè)稅基本上為零。在這種情況下，住房資源處于嚴(yán)重錯配，即前者空置，后者嚴(yán)重缺乏，而且導(dǎo)致許多城市的住房價格越推越高，造成住房資源嚴(yán)重浪費(fèi)。而推出住房物業(yè)稅就是要優(yōu)化住房市場的資源配置，并以此來保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

 

但是，要征收住房物業(yè)稅，其稅基從何而來？物業(yè)稅的稅率又如何？如果物業(yè)稅的稅基和稅率都無法確定，那么物業(yè)稅根本就無法征收。我在2005年、2006年就呼吁過，要征收住房物業(yè)稅就得先建立起一些基礎(chǔ)性制度。比如，對中國的住房進(jìn)行全國性普查，建立起公開透明的不動產(chǎn)登記制度。

 

今天，《條例》的公布標(biāo)志著要在全國對不動產(chǎn)住房登記了。很清楚，出臺《條例》的目的在于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。權(quán)利人依法規(guī)范登記、變更、轉(zhuǎn)讓、交易不動產(chǎn)，對保護(hù)公民合法財產(chǎn)有重要作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的存在形式之一，是《條例》管理登記的重要內(nèi)容。通過房地產(chǎn)登記，所有公民合法房地產(chǎn)不動產(chǎn)得以保護(hù)，所有公民房地產(chǎn)資產(chǎn)都能依法有據(jù)可查。這樣，職能機(jī)構(gòu)就可以弄清楚全國各城市有多少住房，這些持有的住房有多少類型。在此基礎(chǔ)上，政府確立物業(yè)稅的稅基，確立物業(yè)稅的優(yōu)惠及減免的條件，制定公平公正的物業(yè)稅征收制度就有了可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)依據(jù)。如果住房持有的信息不公開不透明，政府不能獲得這些住房持有的確切數(shù)據(jù)，要征收物業(yè)稅是不可能的。

 

還有，在中國的特殊國情下，《條例》公布也意味著許多以往隱藏在住房市場背后的非法交易、不合理的財產(chǎn)持有行為都會暴露在光天化日之下，這也大有助于政府的反腐倡廉。

 

（作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）