得益于下半年一系列利好政策出臺、房企加大推銷力度去庫存等因素影響,房地產市場在年末出現了整體回暖跡象。分析人士認為,一二線城市房地產市場確實開始有所好轉,不過三四線城市由于庫存絕對值過高,回暖跡象不明顯。此外,業(yè)內普遍認為,目前,大型房企實施“低迷期拿地”的策略,“面粉”貴過“面包”的現象愈演愈烈,加之庫存高企等一系列因素,預計2015年房地產市場將持續(xù)處于調整期。
房地產市場出現回暖跡象
根據申銀萬國數據,截止上周四(12月25日)本月全國一手房累計成交248277 套,同比增長27%,環(huán)比增長16%。根據德意志銀行整理的中國40個主要城市周度成交量數據圖顯示,自今年9月份以來銷售量出現了快速回升,上周的銷量更是超過了2013年3月的高點。
此外,申銀萬國數據顯示,所跟蹤的48個大城市中一手房累計同比下降7.9%。一線、二線、三線城市分別合計成交16036 套、37607 套、22591 套,環(huán)比分別上升32.6%、上升0.7%、上升14.4%,成交環(huán)比繼續(xù)回升,同比大幅增長,累計降幅繼續(xù)收窄。
安信證券宏觀研究首席經濟學家高善文指出,今年9月份、10月份、11月份包括12月份頭兩個星期,房地產的成交突然結束下降過程,出現了一個爆發(fā)式的上升。
據了解,今年9月30日,央行發(fā)布房貸新政,放松了首套房的認定標準,實行“認貸不認房”,對改善型住房需求利好。新政發(fā)布后,樓市開始逐漸回暖,商品房成交量有所回升。
此外,11月21日,央行宣布降息,一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%,惠及到剛需人群。業(yè)內認為,一系列利好政策出臺,購房者對市場的預期明顯向好,房地產市場在年末出現了成交翹尾行情,成交量進一步上升。
大型房企拿地熱情高漲
隨著全國樓市出現了穩(wěn)企回升的跡象,大型房企的拿地熱情也持續(xù)高漲。中原地產市場研究部統(tǒng)計數據顯示,截至12月23日,今年北京、上海、廣州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性質的土地)208宗,土地成交價款3335.7億元,創(chuàng)歷史新高,預計全年有望突破3400億元。從單價來看,截至12月23日,一線城市住宅用地平均價格為11785元/平方米,同比上漲約55.6%,創(chuàng)歷史新高。
中原地產首席分析師張大偉認為,10月以來,住宅市場交易明顯升溫,迅速帶動一線城市土地市場的整體成交。從市場大周期來看,房地產業(yè)正經歷一個調整階段,大型房企實施“低迷期拿地”的策略。在整體市場供大于求、區(qū)域分化嚴重的情況下,房企更加愿意扎堆一線城市,而非在三四線城市深耕,這使得一線城市的土地競爭激烈。
同時,業(yè)內人士指出,今年一線城市宅地成交的溢價率不高,這是因為隨著土地一級開發(fā)成本的提高,一線城市住宅用地的底價不斷抬升。北京等城市在土地出讓中,采取將保障房地塊和商品房地塊“捆綁”出讓的方式,成本的轉嫁使得商品房用地成本更高。
盡管一些房地產市場“面粉”貴過“面包”的現象愈演愈烈,但專家普遍認為,目前的土地熱難以推升房價預期。上海易居研究院研究員嚴躍進表示,“按照現在的節(jié)奏,房企同一時間集中拿地,未來供應勢必也將集中釋放,屆時競爭激烈,利潤不如預期在所難免,新憂舊患雙管齊下,結果令人擔憂。”
庫存高企依然是當前最大障礙
在積極拿地的同時,開發(fā)商也在不斷加大推盤力度,各種促銷手段層出不窮,房價依然處于下行通道,龐大的庫存依然是樓市走出調整最大的障礙。
據上海易居研究院數據,11月份,35個城市新建商品住宅存銷比為15.8個月,這意味著市場需要用如此長的時間才能消化完這些庫存。35個城市中,有30個城市庫存出現了同比增長現象。截至11月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3859、20154和4098萬平方米,同比增長分別為38.4%、15.4%和17.9%。
以廣州和北京為例,雖然連續(xù)兩月成交回升,但廣州樓市庫存壓力絲毫未減。最新數據顯示,11月份,廣州樓市庫存仍高達15萬套,創(chuàng)下近五年以來的歷史新高。北京也存在著類似情況,截至12月7日,北京可售商品住宅總量再次突破9萬套,達到9.3萬套,創(chuàng)下32個月新高。
專家預測2015年將繼續(xù)處于調整期
高善文表示,目前絕對的成交面積已經超過了2013年的高點,這一加速看起來到現在為止還在繼續(xù)。從房地產的成交和它與投資的歷史關系來講,可以說由房地產的下降所帶動的經濟的下降過程還沒有結束,但是它正在接近尾聲,在明年二季度以后,這一下降的力量一定會耗竭,甚至還會略早一些。他認為,明年二季度前后房產市場下跌將告一段落。
此外,高善文認為房地產投資也有望回暖,他認為從房地產市場的回暖、政府基建開支的走向,公共財政的走向甚至包括出口活動來推斷經濟也許已經在我們現在所在的位置附近開始筑底,明年上半年相對現在的情況應該就會逐步改善。在這個意義上來講,盈利和基本面的趨勢支持市場的上漲和回暖。
同時,另有分析人士指出,度過新年的節(jié)點后,土地市場交易火熱的局面可能降溫。一方面,按照慣例,土地供應往往呈現“前松后緊”的態(tài)勢,年初往往是土地供應的淡季,而臨近年末,為完成全年土地供應計劃,地方政府傾向于頻繁推出優(yōu)質地塊。進入2015年后,土地交易可能隨著供應淡季的到來而降溫,疊加春節(jié)因素的影響,這種情況在2月可能較明顯。另一方面,房地產企業(yè)的整體資金狀況趨緊,不利于繼續(xù)大規(guī)模拿地。
據中國社科院房地產綠皮書預測,2015年一二線城市房價將繼續(xù)下滑,限購政策有望全面退出。房地產市場的持續(xù)調整將在未來讓一半以上的開發(fā)商轉行或在市場中消失。
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