住房將從"賣方市場(chǎng)"進(jìn)入"買方市場(chǎng)"

2015年01月08日 09:56
來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
2014年大中城市樓市房?jī)r(jià)由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌,房?jī)r(jià)下跌城市迅速增加。本次住房市場(chǎng)調(diào)整與此前相比具有以下特點(diǎn):第一,調(diào)整(衰退與復(fù)蘇)時(shí)間更長(zhǎng)、速度更慢、程度更深;第二,未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài),中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。本次調(diào)整是住房市場(chǎng)三期調(diào)整的重合,也決定中國(guó)住房市場(chǎng)從“賣方市場(chǎng)”進(jìn)入“買方市場(chǎng)”時(shí)代。2015年的住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化走勢(shì),即便在后續(xù)政策的支持下,也難以徹底走出衰退,整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,住房需求仍然是長(zhǎng)期內(nèi)客觀存在的背景下,住房市場(chǎng)需要調(diào)整,但是應(yīng)將調(diào)整的時(shí)間延長(zhǎng)、幅度減小。應(yīng)采取必要刺激措施,穩(wěn)定住房消費(fèi),繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的刺激作用。
    我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入全面調(diào)整時(shí)代
    2013年中國(guó)住房市場(chǎng)在瘋狂上漲中隱現(xiàn)調(diào)整跡象。從2014年第一季度開始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài),2014年第三季度進(jìn)入全面調(diào)整。
    2014年大中城市樓市房?jī)r(jià)由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌,房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)迅速增加。2013年12月,70個(gè)大中城市中,房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有65個(gè),持平的有3個(gè),環(huán)比下降的僅2個(gè)。到2014年9月,環(huán)比下降的城市急增至69個(gè)。
    2014年下半年開始,房?jī)r(jià)跌幅增大,多數(shù)大中城市房?jī)r(jià)開始跌破2013年同期價(jià)格。2013年12月,70個(gè)大中城市中,房?jī)r(jià)同比下降的城市僅1個(gè)。到2014年9月,房?jī)r(jià)同比下降的城市增加至58個(gè),但尚有10個(gè)城市房?jī)r(jià)仍高于上年同期價(jià)格。
    這是在新的宏觀背景下,在住房市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵階段,各方主體通過(guò)市場(chǎng)相互博弈而進(jìn)行的一次自發(fā)調(diào)整。本次調(diào)整是住房市場(chǎng)三期調(diào)整的重合,也決定中國(guó)住房市場(chǎng)從“賣方市場(chǎng)”進(jìn)入“買方市場(chǎng)”時(shí)代。
    需求最終決定于人口結(jié)構(gòu)。第一,勞動(dòng)適齡人口。2010年,15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值,到2013年這個(gè)比例下降到72.8%,65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。第二,婚齡人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰,帶來(lái)了1985-2010年帶來(lái)了房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國(guó)20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)。我們預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì),逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì),年均增速為-7%。第三,城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)新增人口在2010年達(dá)到2500萬(wàn)的峰值后,也開始明顯下降。第四,住房存量。城鎮(zhèn)居民住房2013年人均達(dá)到33平方米,戶均達(dá)到1:1,盡管城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍將快速增長(zhǎng),進(jìn)而導(dǎo)致住房需求將繼續(xù)增長(zhǎng),但告別短缺時(shí)代的住房需求收入彈性將明顯下降。
    2010-2015年勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)。住房市場(chǎng)發(fā)展:將由高速增長(zhǎng)到中速增長(zhǎng),加速增長(zhǎng)向減速增長(zhǎng),從“賣方市場(chǎng)”到“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。
    此次調(diào)整最主要的原因有三個(gè)方面:
    第一,供給過(guò)度。2013年中國(guó)房地產(chǎn)幾乎達(dá)到瘋狂的程度。需求得到過(guò)度釋放:2013年1-12月,中國(guó)商品住房銷售面積為115723萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.5%,其中,期房銷售面積99549.24萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.8%;商品房銷售額為67695億元,同比增長(zhǎng)26.6%;二是供給在最近幾年也獲得了過(guò)度的增加:2013年1-12月,中國(guó)商品住宅開發(fā)投資額為58951億元,同比增長(zhǎng)19.4%。由此帶來(lái)了供大于求, 2013年12月底,中國(guó)新建商品住房待售面積32403萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)37.2%。到2014年9月底,中國(guó)新建商品住房待售面積增加至37676平方米,同比增長(zhǎng)28.5%。
    第二,預(yù)期改變。宏觀背景的變化以及三期調(diào)整的重合,尤其在2014年初,受傳言影響,市場(chǎng)預(yù)期迅速發(fā)生重大變化。2014年初開始,市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變。在住房市場(chǎng)上,就購(gòu)房者整體而言,受預(yù)期影響,購(gòu)房意愿急劇下降,同時(shí)剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開發(fā)商投資信心下降,住房新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2014年1-9月,中國(guó)商品住宅新開工面積為91754萬(wàn)平方米,同比下降13.5%。與此同時(shí),至2014年9月,租金指數(shù)同比上漲2.6%,較上年末漲幅下降2.1個(gè)百分點(diǎn);在土地市場(chǎng)上,房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地?zé)崆橄陆?,地方政府面?duì)收入銳減的壓力,增加優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例。導(dǎo)致土地市場(chǎng)價(jià)升量跌。2014年1-9月,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置面積為24014萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)-4.6%。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)土地成交價(jià)款為6781億元,同比增長(zhǎng)11.5%。
    第三,資金緊縮。住房金融同時(shí)連著房地產(chǎn)的供給與需求。在金融市場(chǎng)上,金融機(jī)構(gòu)預(yù)期的改變,一方面,導(dǎo)致了開發(fā)商的資金來(lái)源緊張,影響住房投資。另一方面導(dǎo)致抵押貸款下降,影響住房需求,最終也影響住房開發(fā)投資。2013年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)26.5%,個(gè)人按揭同比增長(zhǎng)33.3%,而2014年1-9月份,則為2.3%和-4.9% 。
    面對(duì)逐步轉(zhuǎn)向深度和全面的調(diào)整,地方政府陸續(xù)采取一些應(yīng)對(duì)政策,中央政府:一方面,不在采取行政或經(jīng)濟(jì)調(diào)控救市措施,另一方面,借助市場(chǎng)發(fā)生變化的機(jī)遇,允許地方政府和支持金融機(jī)構(gòu)解除行政性的限購(gòu)和限貸政策,穩(wěn)定住房消費(fèi)。盡管如此,受預(yù)期影響金融機(jī)構(gòu)住房資金供給增速依然在逐步下滑。
    住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出局部風(fēng)險(xiǎn)加大
    住房市場(chǎng):潛在性供給過(guò)剩嚴(yán)重,結(jié)構(gòu)性失衡突出
    過(guò)去幾年,竣工面積快速增加,尤其是2011、2012、2013年均接近20億平方米,人均住房面積迅速提升,住房短缺時(shí)代提前結(jié)束。按照每年城鎮(zhèn)人均1平方米的快速增長(zhǎng),每年住房總增長(zhǎng)8億平方米左右,考慮拆遷重置,每年不應(yīng)超過(guò)12億平方米。但若按照過(guò)去幾年每年增加20億左右的增長(zhǎng),未來(lái)住房存在嚴(yán)重的潛在過(guò)剩。
    同時(shí),一二線大城市行政級(jí)別高,基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)好,人口聚集勢(shì)頭猛,住房需求旺,但是這些城市土地供應(yīng)量相對(duì)緊張,住房供給相對(duì)滯后;而三四線城市,行政級(jí)別低,基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)差,人口聚集速度相對(duì)較慢,住房需求小,但這些城市土地供應(yīng)大,住房供給相對(duì)過(guò)剩。
    根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)以及本文估算:2010年4.4億城市非流動(dòng)人口中的2.2億基本解決了住房問(wèn)題;19.1%兩套以上,3.5%三套以上。2.2億流動(dòng)人口的0.88億基本解決住房, 2.2億流動(dòng)人口的1.32億住房存在嚴(yán)重的問(wèn)題。
    總體上,住房結(jié)構(gòu)市場(chǎng)問(wèn)題具有必然性也是總體可控的,這些問(wèn)題主要是市場(chǎng)發(fā)揮不夠和政府保障不足造成。
    住房金融:結(jié)構(gòu)失衡加劇,風(fēng)險(xiǎn)概率增大
    第一,房地產(chǎn)融資在全社會(huì)融資中的比重不降反升。第二,房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的集中度過(guò)高。中國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款的20%左右,其中,個(gè)人購(gòu)房貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右。第三,個(gè)人按揭貸款余額規(guī)模巨大(接近10萬(wàn)億元),面臨期限錯(cuò)配、利率和房?jī)r(jià)下跌惡意斷供風(fēng)險(xiǎn)。
    住房用地:供大于求,價(jià)升量跌
    過(guò)去10年,地價(jià)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)上漲。2003-2013年全國(guó)商品住房成交價(jià)漲幅為145%,但全國(guó)主要城市的居住地價(jià)漲幅達(dá)到了332%。2014年前三季度在土地成交面積減少24%的情況下,樓面地價(jià)上漲達(dá)5%,一線城市成交面積減少31%,地價(jià)增長(zhǎng)57%。全國(guó)土地市場(chǎng)總體供大于求。2014年1-9月,全國(guó)300個(gè)城市共推出住宅類用地面積34594萬(wàn)平方米,同比減少20%。1-9月,全國(guó)300個(gè)城市共成交面積26605萬(wàn)平方米,同比減少28%。
    宏觀政策:宏觀政策面臨兩難,政策引導(dǎo)預(yù)期遭遇挑戰(zhàn)
    第一,貨幣供應(yīng)難以有效傳到實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是中小企業(yè)。當(dāng)前,一方面,貨幣供給余額超過(guò)百萬(wàn)億,利率和法定準(zhǔn)備金率偏高,貨幣供給增長(zhǎng)率偏低:2014年9月底,廣義貨幣(M2)余額120.21萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)12.9%,比去年末低0.7個(gè)百分點(diǎn);社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)較慢,2014年前三季度社會(huì)融資規(guī)模為12.84萬(wàn)億元,比去年同期少1.12萬(wàn)億元,中小企業(yè)融資難、融資貴十分嚴(yán)峻。房地產(chǎn)抵押貸款和開發(fā)融資也面臨難與貴問(wèn)題。
    第二,經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)下行導(dǎo)致政府收入減少,但支出要增加。經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致財(cái)政收入下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,尤其是地方政府的房地產(chǎn)稅和土地出讓金大幅增加,但是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),增加住房等社會(huì)保障支出,政府一般性支出面臨挑戰(zhàn),長(zhǎng)期實(shí)施擴(kuò)張性的財(cái)政政策更是壓力巨大。
    第三,政府宏觀政策對(duì)社會(huì)預(yù)期的有效引導(dǎo)面臨挑戰(zhàn)。過(guò)去十年,中央在住房市場(chǎng)的調(diào)控中擁有相當(dāng)?shù)闹鲃?dòng)性,即市場(chǎng)主體對(duì)中央的調(diào)控政策具有敏感性,也即政府政策能夠很有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。未來(lái)隨著買方市場(chǎng)時(shí)代的到來(lái),以及此前調(diào)控政策效應(yīng)在市場(chǎng)主體中反復(fù)體驗(yàn),中央政策有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期面臨一定挑戰(zhàn),政策不僅難以得到市場(chǎng)主體的積極回應(yīng),甚至還可能產(chǎn)生逆向選擇。此前一些地方政府解除限購(gòu)政策,以及9月30日央行出臺(tái)貸款放松的政策,沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果即是例證。
    2015年:住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化趨勢(shì)
    四大宏觀背景,三期調(diào)整重合以及“買方市場(chǎng)”的到來(lái),決定本次住房市場(chǎng)調(diào)整與此前相比:第一,調(diào)整(衰退與復(fù)蘇)時(shí)間更長(zhǎng)、速度更慢、程度更深;第二,未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài),中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。第三,不同層級(jí)的城市調(diào)整的時(shí)間、速度和程度將發(fā)生分化。一線、二線城市需求旺、消化快、時(shí)間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時(shí)間長(zhǎng)、程度淺。綜合而言,2015年的住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化走勢(shì),即便在后續(xù)政策的支持下,也難以徹底走出衰退,整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢(shì)。
    2014年第四季度,住房市場(chǎng)受到宏觀政策放開行政措施的影響,以及穩(wěn)定消費(fèi)政策正向影響,土地開發(fā)融資,住房抵押貸款和開發(fā)融資將有所改善。但受到整體預(yù)期的影響,金融機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)會(huì)持續(xù)謹(jǐn)慎,首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。
    2015年,住房銷售量?jī)r(jià)回升幅度不會(huì)太大。主要基于以下幾方面的正反向因素作用:第一,庫(kù)存規(guī)模大,市場(chǎng)預(yù)期難以較大改觀。第二,世界經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇,美國(guó)等量化寬松貨幣政策的退出,以及境外置業(yè)的成本不斷下降,導(dǎo)致資本外流,海外置業(yè)增加。第三,產(chǎn)能過(guò)剩嚴(yán)重局面沒(méi)有根本改變,社會(huì)總需求總體不足,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩。但是,第四,居民收入增長(zhǎng)仍然較快,城鎮(zhèn)化積極推進(jìn),剛性需求繼續(xù)釋放。第五,房地產(chǎn)投資過(guò)快下滑威脅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)底線,中央政府將繼續(xù)采取正向調(diào)控政策。一、二季度市場(chǎng)需求不振,開發(fā)商以價(jià)換量,市場(chǎng)將繼續(xù)走弱。三季度以后,一、二線城市有望逐漸轉(zhuǎn)暖回升,三、四線城市將繼續(xù)面臨調(diào)整,整個(gè)調(diào)整將在2015年難以走出向復(fù)蘇。但是,住房租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)溫和增長(zhǎng)。
    受季節(jié)因素影響和住房保障投資任務(wù)完成影響,2014年4季度,投資、開工、施工和竣工將繼續(xù)下降。2015年,投資、開工、施工和竣工將保持將有所改善,投資保持在10%的增幅水平。
    引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期 穩(wěn)定住房消費(fèi)
    完善政府調(diào)控住房市場(chǎng)的政策與方法
    第一,采取區(qū)間調(diào)控政策。通過(guò)研究,選擇關(guān)鍵指標(biāo),利用科學(xué)方法,制定標(biāo)準(zhǔn)界定住房市場(chǎng)的預(yù)警區(qū)間,實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)提示、政策調(diào)控或行政管制。在合理的綠色景氣區(qū)間,采取中性經(jīng)濟(jì)政策;超出合理區(qū)間,在比較熱或冷的黃色景氣區(qū)間,采取逆向調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策;在過(guò)熱或過(guò)冷的紅色景氣區(qū)間,可采取行政性管制措施。第二,分類或定向調(diào)控的政策。按照區(qū)間調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn),針對(duì)不同城市,實(shí)行中央指導(dǎo),各城市差別調(diào)控的辦法。
    取消若干行政性管制措施,讓市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用
    住房周期性波動(dòng)是住房市場(chǎng)的自然現(xiàn)象,也有利于住房市場(chǎng)健康發(fā)展。過(guò)去十年由于住房短缺和制度不完善,導(dǎo)致住房市場(chǎng)投機(jī)盛行和房?jī)r(jià)暴漲,對(duì)住房市場(chǎng)實(shí)施必要行政管制是正確的,但是也給市場(chǎng)帶來(lái)了許多問(wèn)題。本次調(diào)整具有必然性,也是第一次市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整,調(diào)整的幅度比較溫和,多數(shù)城市的各項(xiàng)指標(biāo)均在可控的范圍之內(nèi),因此,第一,政府應(yīng)抓住供需環(huán)境寬松的良機(jī),解除或減少政府行政管制,退出對(duì)市場(chǎng)的直接干預(yù),讓市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。通過(guò)住房市場(chǎng)機(jī)制,吸收住房?jī)r(jià)格泡沫,消化新增住房庫(kù)存,降低住房存量空置,實(shí)現(xiàn)住房總量和結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)均衡。第二,目前不應(yīng)再出臺(tái)新的行政性管制措施。
    采取必要的刺激政策,以穩(wěn)定住房消費(fèi)
    在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,住房需求仍然是長(zhǎng)期內(nèi)客觀存在的背景下,住房市場(chǎng)需要調(diào)整,但是將調(diào)整的時(shí)間延長(zhǎng)、幅度減小。確保一定幅度的住房投資增長(zhǎng),有利于居民住房需求的滿足,也有利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。為此,第一,合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。通過(guò)信息發(fā)布、風(fēng)險(xiǎn)提示等措施,引導(dǎo)形成住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)和買方市場(chǎng)時(shí)代的穩(wěn)定、謹(jǐn)慎、樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期。第二,在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大和物價(jià)增幅較低、融資成本過(guò)高的背景下,適當(dāng)降低利率,增加流動(dòng)性,有利于穩(wěn)定住房消費(fèi),減少庫(kù)存,穩(wěn)定價(jià)格。第三,稅費(fèi)政策。在住房市場(chǎng)處在衰退期,一方面,政府減低房地產(chǎn)交易稅等提升購(gòu)房者的支付能力,另一方面,大力清理不合理的行政性收費(fèi),減少住房開發(fā)與經(jīng)營(yíng)成本。
    加快改革,為市場(chǎng)發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境
    沒(méi)有完善的制度體系,市場(chǎng)不僅無(wú)法完成自發(fā)調(diào)節(jié)的任務(wù),還很有可能使問(wèn)題更加尖銳,尤其在住房短缺時(shí)代,這是當(dāng)時(shí)行政管制的原因,在告別住房短缺時(shí)代,改革并完善住房市場(chǎng)制度,既有必要也具備了條件。2015年應(yīng)在住房及相關(guān)制度改革上取得實(shí)質(zhì)性重大進(jìn)展。第一,完善住房保障制度體系,推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度;第二,完善房產(chǎn)稅收制度,建立直接面向個(gè)人的房產(chǎn)稅征管制度,擴(kuò)大物業(yè)稅開征試點(diǎn);第三,改革集體土地轉(zhuǎn)換國(guó)有的制度,改革完善土地的儲(chǔ)備、交易、收益分配等制度。第四,建立新的住房財(cái)政制度,增加中央政府對(duì)住房公共服務(wù)的分擔(dān)份額,擴(kuò)大地方政府稅費(fèi)收入的分成比重;第五,完善住房金融制度體系。首先,中央政府新建或改造國(guó)家開發(fā)銀行,建立國(guó)家住房發(fā)展銀行。其次,改革公積金制度,建立中國(guó)住房公積金儲(chǔ)蓄銀行集團(tuán),建構(gòu)統(tǒng)一的全國(guó)性的住房公積金管理和運(yùn)作平臺(tái)。再次,建立住房抵押貸款證券化制度,建立抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。第六,建立和完善住房租賃制度,建立商品房的“承租者保護(hù),承租者市民待遇”的制度。
    培育新增長(zhǎng)點(diǎn),繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用
    必須認(rèn)識(shí)住房對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響將逐步減弱,因?yàn)镚DP它的規(guī)模是在越來(lái)越大,住房需求未來(lái)將是減速的增長(zhǎng),所以它有一個(gè)逐步減速的過(guò)程。發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用應(yīng)挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)。第一,加快保障房建設(shè)。住房保障具有改善民生和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重作用,棚戶區(qū)改造投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)正面影響也是很積極的;第二,促進(jìn)旅游、文化、養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著人民收入水平的提高,旅游、文化、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、體育等消費(fèi)及服務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展期,相關(guān)的地產(chǎn)也面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g,政府應(yīng)適應(yīng)居民需求結(jié)構(gòu)的變化,采取政策措施,促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一方面,發(fā)揮政府在提供公共基礎(chǔ)設(shè)施供給的優(yōu)勢(shì),另一方面,鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)與民間資金,參與這些產(chǎn)業(yè)的投資、融資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。第三,促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)融合。用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)業(yè),并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)融資、開發(fā)、消費(fèi)和服務(wù),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
    (倪鵬飛 作者單位:中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心)
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