房企“一哥”之爭(zhēng)落下帷幕。日前，萬(wàn)科公布了2014年全年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)為2151億元，低于綠地集團(tuán)，位列第二。雖然在業(yè)績(jī)上稍遜綠地，但是2014年萬(wàn)科的表現(xiàn)并不差，完成了2000億元的回款目標(biāo)。
相比于萬(wàn)科的業(yè)績(jī)，市場(chǎng)更關(guān)注的是，進(jìn)入轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期的萬(wàn)科，特別是換帥之后的萬(wàn)科商用地產(chǎn)，會(huì)有哪些新的發(fā)展思路?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從萬(wàn)科集團(tuán)了解到，2015年萬(wàn)科預(yù)計(jì)在全國(guó)有10個(gè)商用項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)，包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店等。
將建獨(dú)立商管公司
1月5日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，2014年全年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1806.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額人民幣2151.3億元，分別比2013年同期增長(zhǎng)21.1%和25.9%。
對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮表示，萬(wàn)科將堅(jiān)定不移地推動(dòng)公司的轉(zhuǎn)型，即使在短期內(nèi)需要付出一定的代價(jià)。在重新審視傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，還將尋找更多新機(jī)會(huì)，豐富“城市配套服務(wù)商”的內(nèi)涵。
轉(zhuǎn)型，似乎已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。對(duì)于早已開(kāi)啟轉(zhuǎn)型通道的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，在2014年底進(jìn)行了新一輪的高管調(diào)整之后，轉(zhuǎn)型也進(jìn)入了關(guān)鍵期。
2014年12月10日，接任毛大慶負(fù)責(zé)萬(wàn)科集團(tuán)商用地產(chǎn)的丁長(zhǎng)峰，在其個(gè)人微信上透露，未來(lái)萬(wàn)科將在現(xiàn)有的集團(tuán)商業(yè)管理部之外，再設(shè)立一間獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)管理公司。丁長(zhǎng)峰表示，萬(wàn)科的非住宅部分資產(chǎn)已有2000億元左右的規(guī)模，雖然是城市公司在運(yùn)作，但集團(tuán)要轉(zhuǎn)型，必須投入更多資源和精力進(jìn)行規(guī)劃和管理。
丁長(zhǎng)峰還指出，萬(wàn)科全國(guó)已開(kāi)業(yè)和在建的購(gòu)物中心已有25個(gè)之多，計(jì)劃新成立一間獨(dú)立的公司對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)科的商用品牌應(yīng)該獲得相稱(chēng)的位置和名聲。
丁長(zhǎng)峰表示，“這副擔(dān)子很重，未來(lái)三年是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，需要新思維新體系。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從萬(wàn)科集團(tuán)了解到，2015年萬(wàn)科預(yù)計(jì)有10個(gè)商用項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)，包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店等，主要分布在北京、上海、廣州、東莞、武漢、長(zhǎng)沙等城市。此外，在一二線(xiàn)城市還有部分辦公物業(yè)計(jì)劃推出。
萬(wàn)科集團(tuán)相關(guān)人士對(duì)記者表示，“2014年萬(wàn)科商業(yè)物業(yè)的整體投資占比不超過(guò)15%，2015年也會(huì)根據(jù)具體的投資情況而定。”
不再關(guān)注規(guī)模
從目前萬(wàn)科商業(yè)物業(yè)的發(fā)展路線(xiàn)來(lái)看，社區(qū)商業(yè)成為重點(diǎn)突圍的方向。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前北京萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)深化 “3+3+3”發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)布“生活廣場(chǎng)”、“新五街”、“鄰里中心”三條產(chǎn)品線(xiàn)，打造 “第五食堂”、“BRUNO咖啡面包坊”、“薩尼童玩”三條自營(yíng)業(yè)務(wù)線(xiàn)，整合 “招商代理”、“戰(zhàn)略同盟”、“自營(yíng)業(yè)態(tài)”三條資源線(xiàn)。
此外，北京萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)計(jì)劃每年至少開(kāi)業(yè)一個(gè)生活廣場(chǎng)，兩個(gè)新五街和三個(gè)鄰里中心，還將根據(jù)客戶(hù)需求推出外賣(mài)、寵物托管、遠(yuǎn)程洗車(chē)等服務(wù)，將互聯(lián)網(wǎng)思維和社區(qū)O2O結(jié)合，打造新時(shí)代線(xiàn)上線(xiàn)下協(xié)同發(fā)展的新型智慧社區(qū)。
“社區(qū)養(yǎng)老中心作為城市配套的重要組成部分，北京萬(wàn)科已初步選定10個(gè)項(xiàng)目做社區(qū)養(yǎng)老中心布局，”北京萬(wàn)科相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年萬(wàn)科將在北京市建8個(gè)項(xiàng)目，總面積達(dá)9萬(wàn)平方米，提供近3000張床位。這是北京萬(wàn)科養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)的第一階段規(guī)劃，未來(lái)計(jì)劃每個(gè)新項(xiàng)目都有一幢社區(qū)養(yǎng)老中心。
談及“白銀時(shí)代”的萬(wàn)科，毛大慶表示，“我們不再單純地盯著住宅銷(xiāo)售，開(kāi)始關(guān)注辦公、養(yǎng)老甚至醫(yī)療產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)，并開(kāi)始研究產(chǎn)業(yè)園模式等。”
加速輕資產(chǎn)運(yùn)作
得益于此前在凱德的經(jīng)驗(yàn)，毛大慶此前操盤(pán)下的萬(wàn)科商用物業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)作方面也做了很多嘗試。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京萬(wàn)科了解到，12月5日，萬(wàn)科集團(tuán)首個(gè)購(gòu)物中心金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)交割工作正式完成。這標(biāo)志著萬(wàn)科在“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”模式下，完整操作了商用業(yè)務(wù)全生命周期鏈條，從開(kāi)發(fā)、開(kāi)業(yè)、經(jīng)營(yíng)直到最終的輕資產(chǎn)運(yùn)作。
值得注意的是，12月30日，萬(wàn)科集團(tuán)與東方藏山資產(chǎn)管理公司合作的第一個(gè)社區(qū)商業(yè)基金項(xiàng)目于長(zhǎng)陽(yáng)半島落地，這也是萬(wàn)科首次與基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)包層面的合作嘗試。
“此次與東方藏山的合作，從操作模式上，橫跨四個(gè)城市、包括五個(gè)項(xiàng)目，涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)交易等多種交易方式。”萬(wàn)科方面回應(yīng)，這一合作不僅成功實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，讓現(xiàn)金提前回流，還引入了重要的合作伙伴，與萬(wàn)科共同進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，并獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。
在設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)管理公司之前，萬(wàn)科形成了輕資產(chǎn)的商業(yè)管理模式。包括萬(wàn)科將深圳龍崗區(qū)中心商場(chǎng)80%股權(quán) （包括若干臨街商鋪及停車(chē)位），出售給香港最大的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)匯房產(chǎn)基金；把9個(gè)商業(yè)物業(yè)80%的股權(quán)出讓給凱雷投資集團(tuán)有限公司等。
萬(wàn)科總裁郁亮此前公開(kāi)表示，認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但未來(lái)十年，傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)仍然是萬(wàn)科的重中之重，占比超過(guò)五成。
“輕資產(chǎn)是萬(wàn)科應(yīng)對(duì) ‘白銀時(shí)代’轉(zhuǎn)型的一種舉措，商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，資金占用大，運(yùn)營(yíng)能力要求高，萬(wàn)科將繼續(xù)與各類(lèi)機(jī)構(gòu)探索合作模式，著力提高自身商業(yè)操盤(pán)的能力。”萬(wàn)科集團(tuán)相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，未來(lái)也將孵化出一批符合資本市場(chǎng)回報(bào)要求以及滿(mǎn)足商家消費(fèi)者需求的項(xiàng)目。
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