農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地入市試點(diǎn)即將展開，它對房地產(chǎn)有什么影響？

 

1月10日，新華社播發(fā)通稿《國土資源部負(fù)責(zé)人談農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)》，國土部部長姜大明答記者問。此前的2014年12月2日，習(xí)近平主持召開的中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會議，審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》。該《意見》近日已由中辦、國辦聯(lián)合下發(fā)。

 

不出意外，會有專家出來分析農(nóng)村集體土地改革對房地產(chǎn)的影響，臆想的有兩件事：一個是土地供給量將大幅增加，房價要下跌；另一個是，小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正了。

 

很抱歉，攸克君的看法是，從長遠(yuǎn)看，土地制度的改革無疑會將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，但在可見的將來（比如3年左右），現(xiàn)行集體土地制度改革，與房地產(chǎn)市場基本沒有直接關(guān)系。分析如下：

 

一、農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地入市試點(diǎn)，是否意味著短期內(nèi)土地供應(yīng)的增加？

 

否。請注意，真正進(jìn)行試點(diǎn)的是“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地”。存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，現(xiàn)狀復(fù)雜，無論是改造還是拆遷，很難在短期內(nèi)形成有效供應(yīng)；增量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，絕大部分是用來修建農(nóng)田水利等生產(chǎn)設(shè)施的，只有少部分用于“經(jīng)營性建設(shè)”，總量非常有限。

 

尤其是，姜大明強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持小范圍試點(diǎn)”，“非試點(diǎn)地區(qū)不要盲目攀比，擅自行動”，就更加限制了入市集體土地的供應(yīng)量。在2017年底試點(diǎn)完成前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的有效供應(yīng)量非常小。

 

二、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市，能否用于房地產(chǎn)開發(fā)，或者說為房地產(chǎn)開發(fā)提供一個新的渠道，從而擴(kuò)大土地供應(yīng)量？

 

否。姜大明說，要賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。理論上來說，這類集體用地可能不經(jīng)征地環(huán)節(jié)而直接進(jìn)入建設(shè)用地市場交易，從而實(shí)現(xiàn)“與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。從文字表面來理解，這些土地似乎也可用于房地產(chǎn)開發(fā)。

 

但請注意，任何土地，包括城市國有建設(shè)用地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地，都有一個“用途管制”。所謂用途管制，即土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不得改變已經(jīng)確定的土地用途，規(guī)劃當(dāng)中是做什么的就是做什么的。

 

那么，集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，是否包括用于房地產(chǎn)開發(fā)？中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、國土資源部、農(nóng)業(yè)部在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)方面盡管有不少分歧，但以下共識從未改變——“（入市集體土地）用于房地產(chǎn)，想都不要想”。

 

三、小產(chǎn)權(quán)房會轉(zhuǎn)正么？

 

否。無論是中央《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，還是姜大明的答記者問，都找不到任何允許讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的字句。

 

但值得注意的是，姜大明說，對因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況，探索實(shí)行有償使用；探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地——這兩句話中有三個關(guān)鍵詞，一個是“歷史原因”、一個是“有償使用”、一個是“有償退出或轉(zhuǎn)讓”，攸克君認(rèn)為，姜大明這幾句話給試點(diǎn)地區(qū)留出了一定的政策空間，就看試點(diǎn)地區(qū)如何“創(chuàng)新”了。不過，如果創(chuàng)新的內(nèi)容包括在規(guī)劃范圍內(nèi)給部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，也必然是小心謹(jǐn)慎的，也必須上報(bào)國土資源部批準(zhǔn)。

 

姜大明強(qiáng)調(diào)，試點(diǎn)地區(qū)封閉運(yùn)行，2017年結(jié)束。這意味著，即便試點(diǎn)地區(qū)形成一定創(chuàng)新、突破，未來3年內(nèi)，都不可能在全國范圍推廣。全國小產(chǎn)權(quán)房想藉此曲線轉(zhuǎn)正，幾乎沒有可能。至于3年以后的事，誰知道呢。

 

按這種試點(diǎn)辦法，農(nóng)村宅基地仍然一文不值。因?yàn)檎厝匀恢荒茉诒敬宓募w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓(很久以前就是這樣規(guī)定的），而本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員都是已經(jīng)分到了不用付錢的宅基地，所以，你想有償轉(zhuǎn)讓給本村的人，哪個要你的？你賣給本村的哪個人？賣得起價嗎？就是你白白地租給本村的人，他還嫌難幫你保管呢？所以，即使你想轉(zhuǎn)讓也沒人要你的，沒人要就等于不值錢。所以，想要讓農(nóng)民的宅基地有退出機(jī)制或者房子值錢，必須擴(kuò)大受讓群體，讓集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人也可以購買（可以設(shè)想：凡具有本縣戶口的人都可以有資格在本縣范圍內(nèi)購買宅基地；凡具有本市戶口的人都可以有資格在本市區(qū)、市郊范圍內(nèi)購買宅基地，每戶最多只可購買二處宅基地，且總地面面積不超過300平米，凡跨縣、跨市戶口的人不可以異地購買）。只有這樣宅基地受讓范圍擴(kuò)大了，才會有購買者，農(nóng)民的宅基地才能賣得出去，才能賣得起價，才能真正地體現(xiàn)有退出機(jī)制，才能讓進(jìn)城的農(nóng)民拿到可觀的資金進(jìn)城購買商品房，進(jìn)而落戶城里。否則，說什么體現(xiàn)農(nóng)民的價值和權(quán)益，只能是一句空話，是唱高調(diào)不辦實(shí)事的體現(xiàn)。