新年伊始，拿地，成為品牌房企的首要任務(wù)之一。繼西南三環(huán)豐臺(tái)玉泉營(yíng)附近的兩宗宅地被招商、華潤(rùn)、九龍倉、平安等4企業(yè)組成的聯(lián)合體收入囊中之后，華潤(rùn)、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元的高價(jià)拿下豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯地塊。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前實(shí)力雄厚的大型房企拿地布局普遍選擇回歸一線城市，未來拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。而抱團(tuán)而戰(zhàn)成為房企巨頭拿地的共同選擇。

    房企加速拿地補(bǔ)倉

    1月5日，2015年北京土地市場(chǎng)迎來新年第一拍。位于西南三環(huán)豐臺(tái)玉泉營(yíng)附近的兩宗宅地成為今年北京市出讓的第一批土地。經(jīng)過32輪舉牌，招商、華潤(rùn)、九龍倉、平安不動(dòng)產(chǎn)等4企業(yè)組成的聯(lián)合體以42億元、配建45300平米限價(jià)房的代價(jià)摘得該宗地，溢價(jià)率為49.4%。0501-626、627地塊最終也被招商聯(lián)合體以44.9億元的價(jià)格和配建41600平米限價(jià)房的代價(jià)奪得。

    1月7日下午，在豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665等地塊（豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造一期二期）二類居住及基礎(chǔ)教育用地（配建“限價(jià)商品住房”）拍賣。華潤(rùn)首開平安聯(lián)合體以86.25億元的高價(jià)將北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯地塊收入囊中，在經(jīng)過63輪激烈競(jìng)爭(zhēng)之后該地塊的純商品房樓面價(jià)最終被拍至3.8萬元/平方米。

    據(jù)悉，拿地企業(yè)近些年來在北京市場(chǎng)取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，招商地產(chǎn)、九龍倉、華僑城聯(lián)合打造的臻園項(xiàng)目2014年總認(rèn)購額達(dá)50億元，成為北京銷冠，此外，華潤(rùn)旗下的華潤(rùn)橡樹灣等多個(gè)項(xiàng)目去年熱銷。“這些拿地企業(yè)項(xiàng)目熱銷堅(jiān)定企業(yè)拿地決心，此外，隨著原有項(xiàng)目消化，從企業(yè)自身有序經(jīng)營(yíng)出發(fā)，也需要新的土地儲(chǔ)備，防止斷頓。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1月上旬，一線城市成交土地合計(jì)14宗，這14宗土地的樓面價(jià)及溢價(jià)率均創(chuàng)2014年來的新高，其中平均樓面價(jià)達(dá)11743元每平米，溢價(jià)率達(dá)到了30.46%。

    重倉一線城市

    上海易居房地產(chǎn)研究院1月5日發(fā)布了《2014年典型城市土地成交報(bào)告年終版》。2014年在市場(chǎng)下行的影響下，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積25310萬平方米，降幅近三成；土地出讓金收入為8841億元，與2013年相比下降15.4%；2014年，土地成交均價(jià)3493元/平方米，與2013年相比上升13.2%，雖然土地市場(chǎng)降溫，但土地成交均價(jià)依然居高不下。

    從近五年10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)走勢(shì)看，2011、2012年由于土地市場(chǎng)整體冷清，土地價(jià)格也基本處于五年來的低點(diǎn)。2013年隨著土地市場(chǎng)的持續(xù)活躍，企業(yè)拿地現(xiàn)象集中，各地一些優(yōu)質(zhì)地塊的推出不斷加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使土地價(jià)格進(jìn)一步上升，價(jià)格同比增幅大大提升。2014年，土地成交均價(jià)3493元/平方米，與2013年相比上升13.2%，雖然土地市場(chǎng)降溫，但土地成交均價(jià)依然居高不下。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟指出，2014年，房市降溫，導(dǎo)致地市也降溫。從成交量來看，一方面房企購地?zé)崆楸?013年降溫，另一方面地方政府供應(yīng)積極性也有所降低，導(dǎo)致成交量低迷。從成交價(jià)格來看，土地價(jià)格以上升為主，主要是由一線城市帶動(dòng)，一線城市土地資源稀缺，且房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，對(duì)企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，激烈的競(jìng)爭(zhēng)下必然導(dǎo)致高價(jià)地的出現(xiàn)。亢亞娟分析指出，大城市房冷地?zé)岈F(xiàn)象突出，房企逃離三、四線城市，向一、二線集聚的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，萬科、保利、招商等20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅3043.99億元，相比2013年全年的5578.87億元，下調(diào)幅度達(dá)45.4%。不過，上述20大房企去年在一線城市拿地金額占比達(dá)38.9%，超過2013年的30.8%，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

    面臨著激烈的銷售競(jìng)爭(zhēng)

    然而，房企扎堆一線城市。同時(shí)，也為后續(xù)庫存帶來壓力。

    易居研究院最新發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2014年12月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3900萬平米、20075平米和4149萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)分別為1.0%、-0.4%和1.2%，同比增長(zhǎng)分別為33.8%、12.4%和15.8%。

    一線城市庫存在保持連續(xù)8個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，10月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，但11-12月份庫存重新微增，總體仍屬高位震蕩格局。從同比增幅看，一線城市庫存規(guī)模依然偏大，這要求一線城市在2015年依然要積極去庫存。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年北京預(yù)計(jì)入市的42個(gè)純新盤項(xiàng)目當(dāng)中，單價(jià)超過5萬元/平米的高端住宅項(xiàng)目占據(jù)了17席，在這其中，預(yù)估單價(jià)超過10萬元的項(xiàng)目高達(dá)13個(gè)，其中包括案名已定的萬柳書院、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、中央公園廣場(chǎng)等，還包括尚未公布項(xiàng)目名的保利東壩、恒大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項(xiàng)目。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前北京四環(huán)內(nèi)住宅存量高達(dá)8249套，而2015年還將有8-10個(gè)高價(jià)住宅入市，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將在1000套以上，也就意味著2015年高價(jià)住宅市場(chǎng)的可售套數(shù)將在9000-10000套左右。而2014年北京成交價(jià)格在5萬-8萬元的商品住宅僅銷售了2013套，8萬元以上的商品住宅則銷售了230套，由此可見，就算不計(jì)算新增加的供應(yīng)，四環(huán)內(nèi)的住宅存量也夠銷售4年之久，而高端市場(chǎng)新增1000套以上供應(yīng)與年銷量230套之間的供需比更是高達(dá)4：1，整體高端市場(chǎng)都面臨著激烈的銷售競(jìng)爭(zhēng)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從12月的融創(chuàng)農(nóng)展館拿預(yù)售證，到中赫萬柳書院、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目、保利首開東壩地塊等項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)入市。2015年將有大量高端項(xiàng)目且主力戶型在200平方米以上的項(xiàng)目扎堆入市，這將導(dǎo)致頂級(jí)豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

    抱團(tuán)而戰(zhàn)分散風(fēng)險(xiǎn)

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前實(shí)力雄厚的大型房企拿地布局普遍選擇回歸一線城市，未來拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。“房企扎堆一線城市，在推高地價(jià)的同時(shí)也隱藏著后續(xù)高價(jià)銷售不暢的風(fēng)險(xiǎn)”。

    事實(shí)上，為了分散風(fēng)險(xiǎn)，增加拿地勝算，眾多房企選擇組團(tuán)而戰(zhàn)的策略：一線開發(fā)商操盤、險(xiǎn)資參與、聯(lián)合拿地。聯(lián)合拿地以及保險(xiǎn)資金參與拿地開發(fā)的金融創(chuàng)新似乎正在成為一個(gè)趨勢(shì)。

    在西南三環(huán)豐臺(tái)玉泉營(yíng)附近的兩宗宅地競(jìng)拍中，華潤(rùn)、招商、九龍倉、平安不動(dòng)產(chǎn)等四家企業(yè)組成了史上最大房企聯(lián)合體參與拿地。此外，萬科、天恒聯(lián)合體；龍湖、方興、葛洲壩聯(lián)合體；首創(chuàng)、華遠(yuǎn)聯(lián)合體也同樣加入西南三環(huán)這兩宗優(yōu)質(zhì)地塊的角逐。白盆窯村地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)在華潤(rùn)首開平安聯(lián)合體、龍湖天恒聯(lián)合體、金融街首創(chuàng)聯(lián)合體、萬科、住總保利聯(lián)合體等5家之間進(jìn)行。

    業(yè)內(nèi)專家表示：“房企聯(lián)合拿地主要是針對(duì)高價(jià)地而采取的一種策略。一種情況是大家預(yù)期該地塊成交價(jià)高的話，成立聯(lián)合體會(huì)減輕資金壓力，而且也能共擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。另一種情況是該地塊產(chǎn)品比較多樣，比如有住宅有商業(yè)寫字樓或者其他，聯(lián)合體可以利用各家地產(chǎn)商開發(fā)優(yōu)勢(shì)，比如這次招商華潤(rùn)九龍倉平安聯(lián)合體，華潤(rùn)擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)商業(yè)，招商擅長(zhǎng)住宅，九龍倉擅長(zhǎng)商業(yè)寫字樓，平安有資金，這樣的聯(lián)合體實(shí)力就比較強(qiáng)。”

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合作開發(fā)模式會(huì)造成利潤(rùn)分?jǐn)偛痪?、影響公司整體盈利等。開發(fā)商合作時(shí)會(huì)根據(jù)出資比例安排責(zé)任承擔(dān)方，持股比例多的一方相應(yīng)的持股比例會(huì)增加，利潤(rùn)分配會(huì)有所傾斜。