在2014年12月,深圳地區(qū)首套房最低9.3折取代9.5折成為深圳房貸優(yōu)惠利率主流,中農(nóng)工建四家國(guó)有大行一致降到9.3折,招商、光大、中信三家股份制銀行也隨即跟進(jìn)降至9.3折。
新年伊始,在其他一線城市房貸政策繼續(xù)放寬的情況下,深圳的房貸市場(chǎng)卻出現(xiàn)“異象”。來(lái)自金融搜索平臺(tái)融360的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,上周深圳的建設(shè)銀行和招商銀行上調(diào)首套房貸款利率,使得深圳房貸利率下行的趨勢(shì)中止。此外,深圳首套房貸優(yōu)惠利率9.5折已取代9.3折成為2015年1月優(yōu)惠利率主流。
盡管優(yōu)惠利率有一定的反彈,但業(yè)界分析人士稱, 2015年央行降息2—3次的可能性較大,對(duì)深圳等一線城市而言,“寬松”將是房貸市場(chǎng)主基調(diào)。
建行招行上調(diào)首套房貸款利率
2014年12月,深圳地區(qū)已有15家銀行提供折扣利率。深圳9家銀行集中下調(diào)首套房貸款利率,其中7家一致降為9.3折,首套房最低9.3折取代此前的9.5折成為深圳優(yōu)惠利率主流。
進(jìn)入2015年1月,記者發(fā)現(xiàn),深圳各家銀行的房貸優(yōu)惠利率已在2014年12月的基礎(chǔ)上,悄然發(fā)生了分化。
從提供優(yōu)惠折扣利率的銀行數(shù)量來(lái)看,深圳地區(qū)仍有15家銀行提供折扣利率,與2014年12月沒(méi)有變化。但從優(yōu)惠利率看,記者發(fā)現(xiàn),深圳僅北京銀行一家下調(diào)房貸利率,招商銀行及建設(shè)銀行雙雙將利率由9.3折上調(diào)至9.5折,除這兩家銀行以外,深圳的其他銀行房貸政策暫無(wú)變化。
目前深圳房貸市場(chǎng),只有中農(nóng)工三家國(guó)有銀行和光大、中信兩家股份制銀行仍提供首套房9.3折優(yōu)惠,深圳房貸利率下行趨勢(shì)明顯放緩。
有多位業(yè)內(nèi)人士表示,建行、招商兩家銀行此次上調(diào)房貸利率僅是一個(gè)開(kāi)始,后續(xù)會(huì)有更多的銀行跟進(jìn),深圳地區(qū)房貸市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)是否就此改變,仍有待觀察。
在放款時(shí)間方面,深圳大多數(shù)銀行貸款額度充足,普遍能在1個(gè)月左右放款,但是有兩家銀行放款較為緩慢,工商銀行及興業(yè)銀行的信貸經(jīng)理告訴記者,目前放款時(shí)間在2個(gè)月左右。
記者發(fā)現(xiàn),15家有折扣利率的銀行對(duì)優(yōu)惠門檻依然設(shè)置了種種附加條件,其中,匯豐銀行及建設(shè)銀行都對(duì)貸款額有明確規(guī)定;郵儲(chǔ)銀行對(duì)客戶資質(zhì)有要求;工商銀行僅為合作中介及合作樓盤提供折扣利率;光大銀行則規(guī)定客戶需存3個(gè)月月供,并且1年內(nèi)不能動(dòng),才可享折扣利率。剩余的5家銀行中,北京銀行和中信銀行僅對(duì)二手房房齡有所限制,農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行及招商銀行則完全不設(shè)限,相比2014年年底,優(yōu)惠政策大為放寬。
外資銀行方面,目前深圳匯豐銀行首套房貸金額最低可以申請(qǐng)8.8折利率,但要享受其最低利率,要求貸款金額至少200萬(wàn)元以上,還附加購(gòu)房人必須資質(zhì)良好、期房還要看開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等要求;花旗銀行規(guī)定,貸款80萬(wàn)元以上才享有9.5折優(yōu)惠,否則只有9.8折優(yōu)惠。
在首套房利率分布方面,9.5折利率已成為深圳首套房貸主流。在融360所監(jiān)測(cè)的25家銀行中,有1家銀行提供8.8折利率,2家銀行提供9.2折優(yōu)惠,5家銀行提供9.3折優(yōu)惠,提供9.5折利率的銀行有6家,提供9.7折利率的銀行有1家,提供基準(zhǔn)利率的銀行有3家。此外,還有3家銀行提供基準(zhǔn)以上利率,最高上浮30%。
廣發(fā)銀行、華夏銀行上浮30%。平安銀行、杭州銀行、江蘇銀行、東莞銀行在深圳市場(chǎng)仍暫停受理房貸業(yè)務(wù)。
融360分析師袁媛認(rèn)為,上周深圳房貸市場(chǎng)風(fēng)向急轉(zhuǎn),與此次深圳房企風(fēng)波不無(wú)關(guān)系。“在問(wèn)題尚未徹底解決之前,深圳各大銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度會(huì)變得更加審慎,房貸政策收緊或?qū)е路抠J利率繼續(xù)上揚(yáng)。”
2015年房貸寬松將是主基調(diào)
對(duì)于2015年房貸走勢(shì),業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,寬松仍為市場(chǎng)主基調(diào)。
融360在最新出具的一份房貸報(bào)告里預(yù)測(cè),新的一年里,央行有望推出2—3次降息的政策,2015年房貸環(huán)境將以寬松為主基調(diào),低利率將刺激更多的潛在購(gòu)房者入市,從而促使部分一線城市、熱點(diǎn)城市的樓市更快回暖。
業(yè)界分析人士還預(yù)測(cè),二套房貸款政策或?qū)⒊尸F(xiàn)“個(gè)性化”發(fā)展趨勢(shì),銀行將依據(jù)各地情況制定差異化政策,降低二套房首付比例將是大勢(shì)所趨。
“9·30”新政前,首套房首付必須三成以上、二套房首付六成以上是全國(guó)通行的標(biāo)準(zhǔn)。“9·30”新政出臺(tái)后,規(guī)定在不限購(gòu)的城市,對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,再申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,銀行可根據(jù)借款人償付能力等自行確定首付款比例和貸款利率水平。
“這表明銀行對(duì)二套房的認(rèn)定及相應(yīng)的貸款政策也一改此前一刀切的做法,開(kāi)始差異化執(zhí)行。”袁媛表示。
記者采訪獲悉,目前全國(guó)已有部分銀行重新制定了二套房貸款政策,如中國(guó)銀行西安分行規(guī)定,名下有2套以上住房且貸款還清,首付最低40%,利率執(zhí)行基準(zhǔn);南京紫金農(nóng)商行規(guī)定,名下有2套以上住房且貸款還清,首付最低30%,利率執(zhí)行基準(zhǔn)。袁媛預(yù)測(cè),“2015年個(gè)性化的二套房貸款政策將在更多銀行出現(xiàn),降低二套房首付比例是大勢(shì)所趨。”
此外,自2014年10月公積金新政發(fā)布以來(lái),雖然已經(jīng)有超過(guò)40個(gè)城市不同程度地放寬了公積金貸款政策,但是這些城市中絕大部分僅針對(duì)提高貸款額度、縮短公積金繳存期限、開(kāi)放異地貸款中的一兩項(xiàng)進(jìn)行了調(diào)整。并且還有很多城市遲遲未對(duì)公積金新政有所表態(tài),包括一線城市中的廣州和深圳。
分析人士指出,2015年各地公積金貸款政策或?qū)⑦M(jìn)一步放寬,更多城市將推行異地貸、提供最高貸款額度、降低首付比例等措施。
對(duì)于2015年樓市政策發(fā)展方向,袁媛分析認(rèn)為,中央對(duì)樓市的態(tài)度或?qū)⒂删S穩(wěn)向刺激需求轉(zhuǎn)變,深圳等一線城市限購(gòu)政策松綁概率較大。此外,這位信貸專家認(rèn)為,“降低二手房交易營(yíng)業(yè)稅及契稅稅率,或者降低稅費(fèi)免征年限等減免稅費(fèi)措施也有望出臺(tái)。”
分析人士指出,與2014年前緊后松的走勢(shì)有所不同,2015年上半年銀行很可能會(huì)延續(xù)2014年年底寬松的房貸政策。從下半年開(kāi)始樓市如果出現(xiàn)好轉(zhuǎn),中央支持政策或隨之趨緊,在房貸額度逐漸耗盡和央行降息擠壓利潤(rùn)空間等因素影響下,銀行可能會(huì)逐漸收緊房貸。“總體來(lái)看,2015年房貸政策將呈現(xiàn)前松后緊的走勢(shì)。”袁媛表示。
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2014深圳房貸利率“中間高兩頭低”
梳理一下2014年的房貸政策不難發(fā)現(xiàn),自6月開(kāi)始,地方政府不僅陸續(xù)取消限購(gòu),還不斷給銀行施壓放松房貸。隨后中央層面出面,針對(duì)房貸政策緊縮這一致使樓市低迷的關(guān)鍵因素下了一系列“猛藥”。在一系列政策利好的影響下,深圳等一線城市的樓市在年底出現(xiàn)回暖跡象。
記者查閱了2014年深圳房貸利率的變化,發(fā)現(xiàn)深圳這個(gè)城市全年平均利率呈現(xiàn)“中間高兩頭低”的走勢(shì),上半年房貸政策不斷收緊,利率不斷上行,在年中達(dá)到最高值。下半年受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響,房貸政策漸趨寬松,利率一降再降。2014年12月,深圳最低利率重返8折時(shí)代,其他一線城市的房貸利率也幾近探底,房貸政策在年底進(jìn)入一年中最為寬松的時(shí)期。
融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年北上廣深12月平均利率降至5.90%附近,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率9.6折。
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