上周,本報(bào)《廣廈時(shí)代》刊登《2015年幾萬(wàn)套豪宅賣給誰(shuí)》一文,根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)下行、客戶群收縮、人們買房意愿下降等因素對(duì)豪宅前途提出了質(zhì)疑,引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。短短一個(gè)星期內(nèi),多位地王樓盤的開(kāi)發(fā)商與編輯部聯(lián)系,對(duì)豪宅走向提出了自己的判斷,其中“沒(méi)有賣不動(dòng)的地王,只有賣不動(dòng)的地塊”的聲音占了主流。此外,對(duì)于業(yè)界擔(dān)心的“買房客戶從哪兒來(lái)”的問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商表示,新生代的富人圈層已經(jīng)產(chǎn)生,消化并不占市場(chǎng)主力的豪宅雖非易事,但也不至于悲觀……但也有開(kāi)發(fā)商表示,隨著高端房取消限購(gòu)可能性減小,多年鮮見(jiàn)的價(jià)格戰(zhàn)或?qū)⒅噩F(xiàn)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)……

 

“你買我房,我替你賣房” 開(kāi)發(fā)商為找客戶也是拼了

 

“現(xiàn)在能買高檔房的客戶,基本都有幾套房,因此賣舊房才能倒騰出資格買新房。”西部豪宅燕西華府銷售負(fù)責(zé)人李延杰告訴北京青年報(bào)記者。

 

據(jù)了解,限價(jià)與限貸的取消對(duì)高檔房的銷售確實(shí)起了一定的作用,使一些希望用金融杠桿買房的人得以入市。“但問(wèn)題又出來(lái)了,能買新房的人大量是有兩三套房的,必須要出手舊房才能騰出資格。在我們的客戶當(dāng)中,60%左右是這種情況。”李延杰說(shuō)。而目前開(kāi)發(fā)商的做法,就是與鏈家等品牌二手房中介合作,將買房客戶手中的舊房交由他們出售,中介公司會(huì)動(dòng)用整個(gè)系統(tǒng)的資源優(yōu)先出售這批房源。而另一方面,開(kāi)發(fā)商將買房人的付款期限延長(zhǎng),目的就是爭(zhēng)取能讓買房人舊房出手,而期限則根據(jù)項(xiàng)目情況不同短則一月,多則甚至一年以上。

 

大量的高端改善人群是目前普通豪宅乃至頂級(jí)豪宅的主要購(gòu)買力,在記者調(diào)查了解當(dāng)中,大多數(shù)豪宅的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)中,高端改善的比例均占到了50%至60%之間,因此,像燕西華府這樣幫助業(yè)主賣舊買新的樓盤不勝枚舉。

 

“折騰三個(gè)月,幸福三十年”!華潤(rùn)置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)秦江告訴記者,這句話是很多銷售員目前勸說(shuō)買房人出手的常用語(yǔ),“我們?cè)诰┍遍_(kāi)發(fā)橡樹(shù)灣已經(jīng)將近十年,接觸了大量的中關(guān)村客戶,發(fā)現(xiàn)這十年來(lái),他們的事業(yè)已經(jīng)有了非常大的進(jìn)步,但很多人還住在老的大塔樓里,我們?cè)谡{(diào)查時(shí)問(wèn)及他們?yōu)槭裁床毁I房,得到的答復(fù)居然是怕麻煩。因此,如何抓住這批數(shù)量不小的潛在群體,是豪宅開(kāi)發(fā)商應(yīng)該認(rèn)真研究的問(wèn)題。所以我們的做法就是積極幫他們賣掉舊房,樹(shù)立他們改善生活的新觀念,用時(shí)間換空間。”

 

秦江說(shuō),他一向不認(rèn)同所謂的北京豪宅潛在人群少的說(shuō)法。在他看來(lái),除了高端改善需求的大量買房人之外,“華潤(rùn)橡樹(shù)灣2014年成交客戶中接近40%來(lái)自我們前期業(yè)主的升級(jí)置業(yè)和推介,全年成交的80%來(lái)自區(qū)域內(nèi)的改善”,新興行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)新貴們已經(jīng)逐步成為豪宅的潛在買家。“阿里、華為、小米……這些行業(yè)創(chuàng)造了多少千萬(wàn)級(jí)富人,現(xiàn)在上市的公司那么多,任何一個(gè)高管都可能是豪宅的客戶。

 

“沒(méi)有賣不動(dòng)的地王盤,只有賣不動(dòng)的地段。”

 

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2015年,將有70個(gè)左右的5萬(wàn)元/平方米以上的樓盤入市,其中10萬(wàn)元/平方米以上的頂級(jí)豪宅將近20個(gè)。北京樓市歷史上,成交10萬(wàn)以上房源最多的項(xiàng)目只有6個(gè),其中超過(guò)10套的項(xiàng)目只有4個(gè)。這6個(gè)項(xiàng)目成交達(dá)到了82套,占據(jù)了北京歷史10萬(wàn)以上豪宅117套的70%。其中成交最多的釣魚臺(tái)七號(hào)院23套,也是北京歷史上成交套數(shù)最多的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。

 

老一批豪宅還沒(méi)有消化,而層出不窮的地王項(xiàng)目又加入戰(zhàn)團(tuán),結(jié)果會(huì)是如何?秦江認(rèn)為,地王項(xiàng)目的價(jià)格并不僅僅由項(xiàng)目本身的價(jià)值決定,更大的推動(dòng)力來(lái)自于地王對(duì)區(qū)域乃至整個(gè)城市的價(jià)值傳導(dǎo),繼而形成的聚合效應(yīng)。

 

“舉個(gè)實(shí)例,華潤(rùn)·橡樹(shù)灣是北京史上的首個(gè)地王。2005年拿地的時(shí)候,五環(huán)邊上的清河還是人們心目中的城鄉(xiāng)結(jié)合部。當(dāng)年的樓面地價(jià)3650元,周邊現(xiàn)房賣6000多元。十年后的今天,這個(gè)項(xiàng)目期房已經(jīng)賣到了均價(jià)將近6萬(wàn),成交金額進(jìn)入北京豪宅前三,稱得上量?jī)r(jià)齊飛。而現(xiàn)在,有我們帶動(dòng)的區(qū)域價(jià)值已經(jīng)展現(xiàn)無(wú)余,當(dāng)年臟亂差的清河,如今城市面貌極大改觀。于是,項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳導(dǎo)到了周邊區(qū)域,導(dǎo)致周邊的二手房?jī)r(jià)格比同類型區(qū)域的二手房明顯提高。我們拉高了自身項(xiàng)目?jī)r(jià)格只是順理成章,更重要的項(xiàng)目?jī)r(jià)值的傳遞又引發(fā)了周邊存量房的資產(chǎn)增值。區(qū)域資產(chǎn)增值就會(huì)獲得資金流入,資金流入繼而又推高項(xiàng)目?jī)r(jià)格。于是,形成了項(xiàng)目?jī)r(jià)格、區(qū)域價(jià)值、流入資金的相互促進(jìn)。”秦江說(shuō)。

 

有部分對(duì)后市樂(lè)觀的業(yè)內(nèi)專家指出,北京、上海、廣州這樣的一線城市,本身就有強(qiáng)大的吸金功能,而在這些城市的核心地域,更是會(huì)成為資金的主要流向。但并不是所有區(qū)域都能吸金,基礎(chǔ)差、配套不足、交通不便的區(qū)域,即使拍出的地再貴,也難以短期形成,區(qū)域價(jià)值差,也就形不成資金流入,也就無(wú)法產(chǎn)生足夠增量的財(cái)富客群。但是,有著近3000萬(wàn)常住人口的北京,這些年加起來(lái)也不過(guò)十幾個(gè)地王,且多個(gè)地王同處一個(gè)區(qū)域,人口的基數(shù)、住宅的需求,都足以支撐區(qū)域資金和財(cái)富的流入。

 

取消高端限購(gòu)不太可能　豪宅價(jià)格戰(zhàn)已箭在弦上

 

眼下,地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)有趣的現(xiàn)象,在很多公開(kāi)場(chǎng)合,新拿地的開(kāi)發(fā)商會(huì)跟同區(qū)域老盤的開(kāi)發(fā)商這么打招呼:“我求你了,漲漲價(jià)吧,你賣得這么低我能活嘛?”看似玩笑,但其中不乏真正現(xiàn)實(shí)的反映。西四環(huán)項(xiàng)目紫宸院營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張大東對(duì)記者說(shuō),紫宸院目前均價(jià)是六萬(wàn)多元,而新拍出的兩塊豐臺(tái)地塊樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了每平方米5萬(wàn)多元,未來(lái)售價(jià)最少要在10萬(wàn)元左右,因此,紫宸院的銷售進(jìn)度直接影響到豐臺(tái)新盤的推盤節(jié)奏。

 

“調(diào)價(jià)?暫時(shí)還不會(huì),目前市場(chǎng)前景還不明朗,能夠迅速走量才是重中之重。”當(dāng)記者問(wèn)到是否會(huì)隨行就市漲價(jià)時(shí),張大東表示。

 

而去年有幾大豪宅開(kāi)發(fā)商發(fā)起的取消高端樓盤限購(gòu)的呼聲,在2015年初基本上已經(jīng)宣告不太可能。國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫在1月16日召開(kāi)的首次國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示,房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求,并不意味著未來(lái)政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面將無(wú)所作為,2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi),重點(diǎn)是滿足    從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉(zhuǎn)變。也就是說(shuō),即使放開(kāi)自住型商品房和改善型需求,也不可能放豪宅一馬。

 

“其實(shí),眼下豪宅也不會(huì)把取消限購(gòu)當(dāng)成銷售的救命稻草。”京西一位不愿具名的豪宅開(kāi)發(fā)商表示,去年某機(jī)構(gòu)曾對(duì)限購(gòu)松綁城市的抽樣調(diào)查顯示,各地松綁后的效果分化嚴(yán)重。部分城市短期效果明顯,成交出現(xiàn)反彈,這類城市數(shù)量很少。第二類則是收效甚微,包括長(zhǎng)春、武漢、寧波及南寧等四城市,取消限購(gòu)后日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。第三類是基本沒(méi)有影響,這類城市數(shù)量最多。以天津?yàn)槔?雖然當(dāng)月有50%以上的增長(zhǎng),但市場(chǎng)恢復(fù)平靜后,成交量仍每況愈下。

 

作為“后市悲觀派”的該開(kāi)發(fā)商表示,現(xiàn)在豪宅面臨的不單純是客戶少的問(wèn)題,而是整個(gè)投資環(huán)境市場(chǎng)狀態(tài)發(fā)生了翻天覆地的變化。主要表象有這些:一、客群視野更開(kāi)闊,金融意識(shí)突飛猛進(jìn)。無(wú)論是基金、股票都是投資方式。二、反腐常態(tài)化,政商基本絕跡。三、實(shí)體經(jīng)濟(jì)困局,除了互聯(lián)網(wǎng)以及個(gè)別新興行業(yè),大多數(shù)行業(yè)都很難盈利。四、理財(cái)渠道多元化,雞蛋選擇的籃子也很多。五、護(hù)照含金量提高使海外置業(yè)門檻更低,大批財(cái)富人群資產(chǎn)配置選擇國(guó)外。六、人民幣貶值壓力持續(xù)增大。七、北京的人口限制以及霧霾影響等等。

 

“今后的豪宅之爭(zhēng),將不會(huì)考慮你是否是地王、拿地成本多高,賣不動(dòng)就是賣不動(dòng),競(jìng)相降價(jià)已經(jīng)成為大概率事件。”該開(kāi)發(fā)商表示。