隨著電商的迅猛發(fā)展,傳統(tǒng)零售消亡論甚囂塵上,產(chǎn)業(yè)鏈上正大規(guī)模布局商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商,迎來新的機(jī)遇和風(fēng)險。

 

關(guān)店調(diào)整是否能產(chǎn)生效果?

 

實體商鋪的投資價值是否會由此打上問號?

 

一鋪養(yǎng)三代的傳奇還能延續(xù)嗎?

 

百貨業(yè)態(tài)調(diào)整引關(guān)注 提升人氣是王道

 

欲戴王冠,必承其重。雖然已經(jīng)坐穩(wěn)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的頭把交椅,但前不久剛剛在港交所實現(xiàn)上市的萬達(dá),卻在近日被爆出關(guān)店的傳聞。據(jù)報道,此次萬達(dá)準(zhǔn)備關(guān)閉約10家經(jīng)營不佳的萬達(dá)百貨,另外還打算壓縮約20多家百貨樓層。涉及關(guān)閉的萬達(dá)百貨位于寧波、青島、沈陽、蕪湖等城市,而涉及壓縮百貨樓層的萬達(dá)百貨則位于無錫、廈門、煙臺、常州等地區(qū)。已經(jīng)大面積撤柜的包括東莞長安萬達(dá)百貨、青島李滄百貨,于2009年11月27日開業(yè)的青島CBD萬達(dá)百貨也有14600平方米面積進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整。

 

業(yè)內(nèi)人士表示,雖然以往萬達(dá)也曾就業(yè)態(tài)進(jìn)行過調(diào)整,但像這次一樣的大動作卻比較少見。“關(guān)閉盈利能力不強(qiáng)的百貨門店,對外出租或者轉(zhuǎn)為其他經(jīng)營業(yè)態(tài),以提升公司的財報表現(xiàn)或許是直接原因”。據(jù)了解,目前萬達(dá)在全國約有近百家百貨,基本都是結(jié)合萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)即萬達(dá)廣場開設(shè)的,萬達(dá)廣場作為購物中心業(yè)態(tài),除了百貨,還有很多其他招商引入的餐飲、服飾等,現(xiàn)在實體商業(yè)最注重的就是人氣,做整體業(yè)態(tài)調(diào)整,增加引入能提升商場人氣的餐飲、體驗式業(yè)態(tài),也能提升整個綜合體的業(yè)績表現(xiàn)。”上述人士表示。

 

公開資料顯示,萬達(dá)百貨 2013年完成收入154.9億元,盡管同比增長39%,但全年僅完成計劃的91%,凈利潤增虧7%。這是萬達(dá)百貨歷史上第一次沒有完成利潤計劃,萬達(dá)百貨也是該年度集團(tuán)內(nèi)唯一完成指標(biāo)不佳的公司。值得一提的是,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾提出萬達(dá)百貨要到2015年年底實現(xiàn)盈利的時間表。

 

電商沖擊　實體商業(yè)必須面對的困境

 

實際上,近年來大幅調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)的購物中心絕不在少數(shù),這其中一個公認(rèn)的原因就是飛速發(fā)展的電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)全面深入我們的生活,廣大消費(fèi)者的商業(yè)行為逐漸脫離店鋪和實體,不僅改變了商業(yè)格局,商業(yè)地產(chǎn)也面臨挑戰(zhàn)。從一些機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,網(wǎng)購的品類主要集中在服裝飾品、化妝品、數(shù)碼電器等標(biāo)準(zhǔn)化電子產(chǎn)品。也就是說,受電商沖擊最大的是傳統(tǒng)百貨業(yè),服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗業(yè)態(tài)尚不明顯。這也意味著,以傳統(tǒng)百貨業(yè)為核心的商業(yè)地產(chǎn)將面臨巨大沖擊。

 

在世貿(mào)天街一家新開不久的全球連鎖服裝品牌店,一位店員對在試衣間里久久不出來的年輕顧客頗有些怨言。“有一些女孩子常來試衣服,在試衣間里試好久最后也不買,其實我知道,她們都是來抄號的”這位店員說。面對各品牌服飾店、鞋店動輒幾百甚至上千元的高價,不少消費(fèi)者紛紛到專賣店試穿衣服、鞋子,然后記下型號,再上網(wǎng)購買。相對于實體店越來越高的商品價格,更多消費(fèi)者選擇了網(wǎng)購。雖然網(wǎng)店和實體店的主流顧客群有差別,但市場蛋糕有限,網(wǎng)上消費(fèi)無疑成了傳統(tǒng)商鋪最有力的搶食者。

 

“服飾這類業(yè)態(tài)以往是購物中心最喜歡招商引入的,因為服飾的銷售價格通常是成本價的10倍以上,利潤空間巨大,于是服飾業(yè)態(tài)的承受租金能力非常強(qiáng)。相對而言,餐飲消費(fèi)單價低,承受租金能力低。所以考慮到租金收益,以前購物中心最喜歡服飾業(yè)態(tài)。然而在電商發(fā)展起來以后,對上述業(yè)態(tài)布局產(chǎn)生了很大沖擊:由于電商對服飾產(chǎn)品、日用百貨的替代性很高,很多人網(wǎng)購上述標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,那么實體店服飾業(yè)態(tài)以及日用品就失去了大量客源,缺乏人氣。反而是餐飲、電影院等無法用網(wǎng)購替代的體驗式業(yè)態(tài)能聚集大量客源。”業(yè)內(nèi)人士表示。

 

應(yīng)對挑戰(zhàn)

 

差異化經(jīng)營　體驗式消費(fèi)　多元化發(fā)展

 

在探訪北京朝陽大悅城、富力中心等商業(yè)綜合體的過程中,我們能看到,比起業(yè)態(tài)調(diào)整以前,餐飲、電影院等體驗式業(yè)態(tài)的占比有著明顯的提高。這也成為商業(yè)地產(chǎn)項目較為集中的應(yīng)對方式。

 

高緯環(huán)球研究部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰分析認(rèn)為:“在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大及網(wǎng)購增速勢頭不減的雙重影響下,國內(nèi)外零售商對自身品牌擴(kuò)張策略繼續(xù)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。各大購物中心大眾餐飲比例將繼續(xù)增大,預(yù)計可能會緩解餐飲收入目前下行的壓力。新增供應(yīng)的集中入市或?qū)轫椖空猩處韷毫Α?rdquo;

 

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示,現(xiàn)在市場的問題首先是購物中心總量過剩,同時在吸收量減少或不成熟的情況下出現(xiàn)的過剩,其中,包括我們已建的購物中心出現(xiàn)了招商難、空置率高及城市其他綜合體密集帶來的過剩。在蔡云看來,一邊是開發(fā)商盲目拿地,大量建設(shè)購物中心,可另一邊卻是零售市場增長放緩,購物中心空置率居高不下,經(jīng)營難度增大,同質(zhì)化增加,開發(fā)商與零售業(yè)出現(xiàn)極不相稱。而在行業(yè)的同質(zhì)化、電商沖擊及百貨業(yè)的利潤下滑形勢下,商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過剩也就不言而喻。

 

據(jù)蔡云介紹,從具體區(qū)域來看,相比北京、上海等一線城市,成都、武漢、沈陽等二三線城市購物中心過剩則更為嚴(yán)重。“二線城市的體量比一線城市高出了 18%,首先是因為二線城市住宅配套服務(wù)業(yè)的飛速發(fā)展,而新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)也催生了購物中心整體業(yè)態(tài)的發(fā)展和形成,并最終導(dǎo)致購物中心供過于求。”

 

在如何應(yīng)對挑戰(zhàn)方面,蔡云認(rèn)為,隨著環(huán)境的優(yōu)化,商業(yè)地產(chǎn)需要進(jìn)行差異化經(jīng)營,保證租金上升,同時還需嘗試體驗營銷。“我們要認(rèn)清這個形勢,要明確商業(yè)地產(chǎn)或不動產(chǎn)的差異化經(jīng)營,這才是我們的方向。”

 

去年8月,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林宣布,萬達(dá)已和百度、騰訊進(jìn)行戰(zhàn)略合作,三方出資打造萬達(dá)電商,萬達(dá)電商計劃首期投資人民幣50億元,萬達(dá)持有70%股權(quán),百度、騰訊各持有15%股權(quán),目前仍在推進(jìn)之中。王健林透露未來總投入將超200億元。從這里,我們也多少能看出傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的多元化嘗試。

 

投資者啟示

 

傳統(tǒng)商鋪投資觀念有待轉(zhuǎn)型

 

曾幾何時,“一鋪養(yǎng)三代”的說法成為人們的投資金句,似乎買“旺鋪”成了一勞永逸的投資法門。然而商業(yè)地產(chǎn)商們的遭遇,似乎正提醒著人們,傳統(tǒng)投資觀念也到了需要更新的時候。

 

當(dāng)前,受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響,商業(yè)實體店客流下降明顯,一路攀升的租金又讓實體店對降低商品價格有心無力,使得傳統(tǒng)零售業(yè)總體表現(xiàn)低迷。對于租戶來說,不僅要面對年年漸長的租金,還有高額的管理費(fèi)用,再加上人工、水、電、暖等費(fèi)用,成本過高導(dǎo)致租戶退租情況越來越多。此外,入住率不高、周邊消費(fèi)人群不足的區(qū)域可能需要很長的培養(yǎng)期,這期間商家往往會賠錢經(jīng)營。所以,一個剛剛建成的社區(qū),商家不會立刻進(jìn)入經(jīng)營。這也是許多新建商圈區(qū)域商鋪大批空置的主要原因。目前的情況是,培養(yǎng)期時間越來越長,有的商業(yè)體為了吸引人氣,甚至打出“首年零租金”的口號,依然難以吸引到商家。

 

而另一方面,很多網(wǎng)絡(luò)實體體驗店,都選擇開在了樓中鋪,形成較為明顯的商業(yè)效應(yīng),也帶動了一些特定區(qū)域?qū)懽謽堑淖馐?體驗式消費(fèi)往社區(qū)商業(yè)的擴(kuò)展,也帶來了新的投資熱點(diǎn)。“總的來說,要順應(yīng)市場規(guī)律,積極尋求轉(zhuǎn)型,以盤活商鋪;準(zhǔn)備投資商鋪的,應(yīng)做好市場調(diào)查,了解周邊市場需求,切勿盲目投資。”專業(yè)人士這樣提醒。

 

投資貼士

 

電商時代 專業(yè)人士的幾個投資小建議

 

哪些類型商鋪受的沖擊最大?

 

電商以其天然的低成本優(yōu)勢席卷而來,小巧輕便易運(yùn)輸?shù)男∩唐肥艿阶畲鬀_擊,所以很多書店關(guān)門、火車票代售點(diǎn)關(guān)門、百貨店倒閉、化妝品服裝店轉(zhuǎn)讓……投資中應(yīng)當(dāng)了解。

 

哪些類型商鋪受的沖擊最小?

 

1. 經(jīng)營大宗物品和高端高價商品的商鋪基本上沒有影響,如家具建材、黃金珠寶、奢侈品、高端服裝及其他高端商品等商業(yè)。

 

2. 服務(wù)類型的商鋪,如醫(yī)療、保健、娛樂、餐飲、賓館等商業(yè),是網(wǎng)店無法取代的服務(wù)產(chǎn)品。

 

3. 菜市場、水果店類商鋪,這些新鮮類商品目前暫時無法由電商取代。不過隨時代發(fā)展,未來本地化電商或許同樣可以完成以上服務(wù)。

 

哪些類型商鋪不能買?

 

未來電商肯定更受歡迎和普及,很多實體商鋪將逐漸失去財富光輝,我們只有選擇那些受電商沖擊小的商鋪,才會降低投資風(fēng)險,也會相應(yīng)提高收益。有的商業(yè)物業(yè)體量相對過剩,以同質(zhì)重復(fù)粗放的商業(yè)模式為主,部分項目缺乏核心競爭力和可持續(xù)性,投資者要擦亮眼睛。