2014年的房地產(chǎn)市場最終以冷收官，成交量、價格、投資悉數(shù)下滑。在仍難以脫離土地財政的財政體系下，地方財政也因此受牽，財政收入下降明顯。也正是因為此，2015年伊始，地方政府便啟動第三波救市，中央相關(guān)部委也頻頻發(fā)話給樓市吃定心丸。

 

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，2015年樓市或再度迎來政策市，但在高庫存的影響下，本輪政策市將不同于往常引起大幅波動，而是樓市將在一段時間內(nèi)維持穩(wěn)定狀態(tài)。

 

地方頻頻救市 從補購房者到補開發(fā)商

 

近日，四川資陽市被曝出臺20條措施穩(wěn)定住房消費，涉及稅收金融、棚改貨幣安置、住房公積金、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等多方面。并表示，上述措施于1月21日起執(zhí)行，有效期一年。

 

具體來看，資陽取消了中心城區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米及以下住房的單價條件，并明確提出，居民家庭住房套數(shù)以購房所在地房管部門出具的房屋產(chǎn)權(quán)登記查詢結(jié)果為依據(jù)。取消境外機構(gòu)和個人在資陽市的購房限制，并對居民購房予以獎勵，凡在資陽市中心城區(qū)購買首套普通商品住房的，一次性給予7000元的購房獎勵，若在近期房交會上成交的再獎勵2000元，并調(diào)整了住房公積金貸款政策。

 

值得注意的是，這在四川并不是個例。據(jù)四川住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)得知，自2014年至今，四川省內(nèi)已有11個市州正式出臺“微刺激”政策，例如眉山市對在城區(qū)購買商品房給予每平方米60元的補貼；廣元市對房展會期間的購房者，給予契稅稅率1至1.5個百分點的補助；遂寧市放寬開發(fā)企業(yè)城市建設(shè)配套費等規(guī)費繳納時限。對此，四川省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，2015年要落實房地產(chǎn)“去行政化”工作，加大“去庫存”力度，針對不同業(yè)態(tài)的物業(yè)，研究制定進(jìn)一步消化庫存、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的可操作性的政策措施。因此，絕大部分市州將出臺類似措施。此外，就全省而言，今年起將取消非住宅(即寫字樓、商鋪等)抵押手續(xù)費(上限2萬元)，免收小微企業(yè)的房屋登記費和住房交易手續(xù)費(上限2萬元)；同時將調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策范圍。

 

將于2月15日起執(zhí)行的浙江紹興，更是除了對購房人有一定補貼、優(yōu)惠外，對房企也有大力度稅費減免。紹興市表示，自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日，市民買房所繳契稅地方留成部分將給予補貼，具體為按房屋成交的計稅價格0.8%補貼，并以實際繳納的契稅地方留成部分為上限。公積金貸款額度從單職工50萬元、雙職工60萬元提高至單職工60萬元，雙職工80萬元。

 

此外，對于開發(fā)商，放寬土地出讓金支付期限。紹興表示，以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的住宅、商業(yè)、辦公類建設(shè)工程，在優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施建設(shè)的前提下，允許按每期建設(shè)用地面積2萬平方米以上(含2萬平方米)，分期辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、分期進(jìn)行建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實。新出讓的經(jīng)營性用地，土地出讓金繳納期限適當(dāng)放寬，允許從成交之日起一年內(nèi)全部繳清，其中成交之日起1個月內(nèi)應(yīng)繳清全部土地出讓價款的50%(含保證金)。對履約保證金實行總額控制，履約保證金超過200萬元的，按200萬元計提；不足200萬元的，按現(xiàn)有比例執(zhí)行。提高差別化分階段返還比例。項目按期開工的，可先行返還80%的履約保證金；辦理延期開工并按延期約定開工的，可先行返還70%的履約保證金。

 

與此同時，地下空間用于建停車場不再收取土地出讓金，并取消原“商品住房建設(shè)套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定。

 

紹興市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在各執(zhí)收部門或行業(yè)主管部門將按照“可取消的予以取消，可歸并的進(jìn)行歸并，可優(yōu)惠的給予優(yōu)惠”的原則，研究提出相關(guān)處置意見。

 

事實上，去年8月份紹興曾出臺過11條救市措施，其中甚至還包括要求商業(yè)銀行加快對房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放速度等細(xì)則，被業(yè)內(nèi)評價為“最無底線的救市”。但業(yè)內(nèi)人士表示，這些政策的效果很有限。“去年出的政策主要是放開限購限貸，但當(dāng)?shù)貥潜P的銷售業(yè)績?nèi)匀徊痪皻?，尤其是?dāng)?shù)亻_發(fā)商和購房者都看空今年樓市，政府的土地也賣得不好。”

 

因此，此次紹興再度變本加厲。上述人士稱，此次大規(guī)模救市的主要原因還是市場的萎靡，開發(fā)商促銷力度很大，不少開發(fā)商都是貼著成本賣房還有半價賣房。但紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商以價換量的結(jié)果只是2014年12月紹興商品住宅成交848套，環(huán)比下降7.3%這樣的“成績”。

 

中央部委齊發(fā)聲穩(wěn)樓市

 

值得注意的是，在地方放松意愿強烈的同時，部委也頻頻發(fā)聲示意樓市向好趨穩(wěn)。

 

2月4日，央行時隔兩年多再次宣布實施全面降準(zhǔn)，2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是自去年11月21日央行宣布降息以來，貨幣政策再次寬松化，也是樓市自去年9月30日限貸解綁后再次迎來資金面利好。

 

與此同時，各部委也頻繁發(fā)聲利好樓市。此前，住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》則提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源。隨后1月20日，住建部部長陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。在此背景下，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》明確：將統(tǒng)購商品房，解決安置房需求。

 

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策將對購房者而言有托底的作用，在政府回購承諾的影響下，購房者入市的積極性會提高。他認(rèn)為在庫存高企的三四線城市，開發(fā)商或市民可能更有動力去把多余的房子賣給政府。

 

除住建部外，核心決策層對房地產(chǎn)表述也有一定轉(zhuǎn)向。此前，中國國務(wù)院總理李克強在瑞士達(dá)沃斯論壇上率先給樓市開出“定心丸”。李克強表示，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。隨后，中國央行行長周小川也作出房地產(chǎn)市場未現(xiàn)全國性問題的研判。

 

此外，國家統(tǒng)計局長馬建堂在回答記者問時也指出，四季度以來的數(shù)據(jù)告訴我們，隨著一些行政性的限購措施的放開，金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些積極的變化。

 

對此，G20與新興國家發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任、經(jīng)濟學(xué)家張其佐在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，部委頻頻發(fā)聲表現(xiàn)出政府方面希望樓市和經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落，但不能過分解讀。

 

張其佐表示，從目前來看，樹立穩(wěn)定樓市發(fā)展信心、穩(wěn)定發(fā)展前景很重要。中國經(jīng)濟下行壓力仍然較大，因此仍難以完全擺脫房地產(chǎn)。

 

對此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生表示，2014年，房地產(chǎn)整體投資增速下滑至接近個位數(shù)，年末單月甚至為負(fù)值，在宏觀經(jīng)濟整體下滑的背景下，地方政府難以改變對房地產(chǎn)的依賴，因此，仍然會選擇加大微調(diào)，以放松對房地產(chǎn)的支持力度。

 

樓市新常態(tài)下的政策市

 

值得注意的是，隨著樓市預(yù)期不斷轉(zhuǎn)好，百城住宅價格在新年首月止跌。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，015年1月全國100個城市(新建)住宅平均價格10564元/平方米，環(huán)比微張0.21%，這也意味著，百城住宅平均價格結(jié)束了環(huán)比8連跌局面。

 

從環(huán)比漲跌城市個數(shù)看，44個城市環(huán)比上漲，56個城市環(huán)比下跌。與上月相比， 1月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加14個，其中漲幅在1%以上的城市有9個，較上月增加6個。其中，十大城市住宅均價環(huán)比同時止跌上漲。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18990元/平方米，環(huán)比止跌上漲，漲幅為0.59%。北上廣深一線城市更是全線上漲。北京漲幅最大，環(huán)比上漲1.15%，上海環(huán)比上漲0.78%，深圳環(huán)比上漲0.64%，廣州環(huán)比上漲0.33%。

 

那么房地產(chǎn)勢頭是否將會重新燃起？對此，聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)市場將再度迎來政策市。但她指出，此輪政策市將與過去不同，將是在新常態(tài)下的變革。因此，不會帶來巨幅波動。

 

的確，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場面臨著新常態(tài)。萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶就表示，人口紅利拐點、城鎮(zhèn)化降速以及社會總庫存難解決是中國房地產(chǎn)無法避免的三大問題。因此，在資金壓力下，2015年房企將在淡出大開發(fā)模式的同時，降價回籠資金以消庫存現(xiàn)象將更加突出。

 

對于人口紅利，毛大慶表示，作為支撐房地產(chǎn)的絕對剛需，第一次購買的購買力，中國20-29歲婚齡人口數(shù)量快速下降，15歲至64歲的勞動生產(chǎn)力人口數(shù)量也在顯下滑，這就意味著顯然已出現(xiàn)人口紅利拐點。

 

在此背景下，高企的庫存消化周期將更加延長。毛大慶表示，現(xiàn)階段中國人的房子的戶均套數(shù)已經(jīng)1.03套，這意味著從總體來看，房屋總數(shù)已經(jīng)足夠，但目前我國城市間不平衡，北京人均套數(shù)僅為0.8到0.9，但很多城市超過1，甚至將已批未建住房計算的話，部分地區(qū)將高達(dá)1.5—1.6。

 

另一方面，從國土部數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)階段地方已批但還未賣給開發(fā)商的土地指標(biāo)，與開發(fā)商仍未開工的土地合計，已足夠現(xiàn)在數(shù)年正常庫存，僅以現(xiàn)在的土地出讓的速度光賣地還足夠賣兩年。

 

的確，上海房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，35城連續(xù)第五年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。截至2014年12月底，上海房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。其中，35個城市中有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中福州、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達(dá)到77.8%、54.0%和46.0%。

 

因此，毛大慶認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場態(tài)勢轉(zhuǎn)變后，房企將逐步淡出之前的大開發(fā)模式，一方面加快去庫存回籠資金速度，另一方面，轉(zhuǎn)型尋求自身出路。

 

張其佐則指出，雖然現(xiàn)階段各地有救市傾向，但不會再重復(fù)過去老路。“中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整來之不易，單純依賴房地產(chǎn)只會出現(xiàn)新風(fēng)險。這就意味著，如果仍采取過去老路救市，只會產(chǎn)生泡沫，甚至產(chǎn)生更大的泡沫風(fēng)險”。