已執(zhí)行9年的“90/70”政策正在從全國性樓市調(diào)控中逐步退出。繼南京、杭州、天津在去年修正或取消該政策后，日前四川也宣布對地方政府住房消費政策進行集中清理，其中便包括“90/70”政策。
事實上，這一針對新建住房結(jié)構(gòu)比例的硬性規(guī)定，出臺后不久便在不少城市中被房地產(chǎn)開發(fā)商、地方相關(guān)部門合力“規(guī)避”。從執(zhí)行的“名存實亡”到多地“公開取消”，“90/70”政策的退出正折射著近年來樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及“去行政化”調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。
名存實亡的“90/70”政策
“90/70”政策，是指2006年為調(diào)控樓市過快上漲，政府出臺“國六條”調(diào)控樓市，其中就新建住房結(jié)構(gòu)比例作出的規(guī)定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
但這一以降低購房總價、支持剛需購房為初衷的政策，并未得到徹底落實。多位房地產(chǎn)人士向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道透露，其實“90/70”政策在很多地方早已形同虛設(shè)。
“房地產(chǎn)開發(fā)商并不愿意執(zhí)行這一不符合市場規(guī)律的政策”，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，因為徹底執(zhí)行很可能會面臨沒有市場、較少利潤的局面。于是，“開發(fā)商會有很多變通的方法去肢解政策”。
開發(fā)商對70/90政策的變相“篡改”，催生了一批“一房N證”的新建商品房，即一套房子兩個或多個產(chǎn)權(quán)證。據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，在限購政策出臺之前，很多二三線城市中，類似兩套60平米組合成一套120平米的房子的現(xiàn)象比較普遍，一線城市則相對較少。
比較極端的例子是，據(jù)經(jīng)濟觀察報2007年報道，溫州一別墅樓盤為保證在70/90政策下通過審批，將一套600多平米的別墅分割成8套，用連廊、花架、車庫等進行連接。
業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商一房多證有一定政策風險，而購房者購買這樣的房子也會為貸款、轉(zhuǎn)讓帶來不少麻煩，買賣過程中也多存在隱瞞、欺騙等諸多問題。“開發(fā)商此類規(guī)避方法在限購政策出臺前較常見，限購后“90/70”政策基本也不執(zhí)行了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
“開發(fā)商喊的多，落實的少，監(jiān)管部門也是睜一只眼閉一只眼。” 牛鳳瑞說，政策出臺以來多數(shù)地方政府彈性化執(zhí)行，“這對上是違反政策，但對下卻符合實際”。
公開取消“90/70”呼聲漸起
自2014年以來，業(yè)內(nèi)對于“90/70”政策取消的呼聲日益增多，一些地方已公開出臺新政修正或取消這一先前已被變相規(guī)避、名存實亡的調(diào)控政策。
2014年2月，南京出臺住宅用地“90/ 50”政策，明確規(guī)定在商品房用地出讓時，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。
杭州也在去年7月對這一政策進行了“口頭調(diào)整”。據(jù)杭州市國土資源局相關(guān)部門人士介紹，從去年7月份開始，杭州新掛牌的土地不再對產(chǎn)品戶型的套型建筑面積進行限定。
更為大膽直接的是天津。去年10月17日，天津在明確取消房地產(chǎn)限購的同時，宣布調(diào)整“90平方米以下戶型占70%以上”等限制性規(guī)定，至此天津“90/70”政策公開取消。
日前，四川省宣布對地方政府住房消費政策進行集中清理，全面取消包括限購、限價、“90/70”等在內(nèi)的行政干預(yù)政策，并表示鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場需求設(shè)計適銷對路的產(chǎn)品。
“明確取消‘90/70’政策，是政府的一種勇氣。”在牛鳳瑞看來，過去有很多房地產(chǎn)政策在發(fā)現(xiàn)不符合實際的情況下，既不執(zhí)行也不廢除，這并不利于市場的平穩(wěn)規(guī)范運行。
市場變化“90/70”是廢是留？
盡管近幾年來在地方執(zhí)行中往往“陽奉陰違”，2006年發(fā)布的“90/70”政策對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的改變?nèi)云鸬搅瞬恍〉淖饔?，剛需小戶型房源?shù)量在樓市存量中整體攀升。
以北京為例，根據(jù)亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，自2007年開始，北京商品住宅供應(yīng)中90平米以下產(chǎn)品已占到了市場總供量的50%，如果再加上歷年供應(yīng)的保障房，足以超過當年住宅總供應(yīng)的70%。而一些二三線城市，在2014年甚至出現(xiàn)了較高比例的小戶型房源積壓。
如果說之前“90/70”政策的“名存實亡”更多源于開發(fā)商自身的“逐利”，那么如今多地公開取消該政策，則是基于近兩年房地產(chǎn)市場形勢的變化。
“房地產(chǎn)市場需求改變，‘90/70’政策已失去了繼續(xù)存在的必要性。”在郭毅看來，2013、2014年一些二三線城市產(chǎn)業(yè)萎靡、人口紅利喪失，區(qū)域房地產(chǎn)市場以中產(chǎn)階層的改善型消費為主，中小戶型房源需求已大幅下滑。“‘90/70’成為了制約二三線城市樓市供需結(jié)構(gòu)合理化的不合理政策。”
而從今年房地產(chǎn)“去行政化”調(diào)控思路來看，無論是限購的取消，還是限貸的放寬，均在一定程度上刺激著改善性住房需求的釋放。“居民有居住條件改善的需求，這是歷史的大趨勢。”牛鳳瑞說。
至于“90/70”政策的退出方式，郭毅認為，在分類調(diào)控的大方向下，應(yīng)各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況或不調(diào)、或微調(diào)、或取消。“在二三線城市應(yīng)加以調(diào)整，而在外來人口基數(shù)較大的一線城市，在供不應(yīng)求、房價上漲動力較強背景下，90/70政策應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。”
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