不同意房地產(chǎn)巨變論

 

“我不同意‘房地產(chǎn)面臨巨大的變革’這樣的說法，‘暴跌、硬著陸’這樣的說法，我都不同意。”李稻葵說，“去年有人冒充我寫了一篇文章，在微信上流傳，說房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)巨變，那不是我的文章。”而他的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)今年進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，有漲有跌，關(guān)鍵是如何維系這樣的態(tài)勢，讓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)軟著陸，也就是讓房價(jià)總體增長的速度低于居民可支配收入增長速度。

 

李稻葵認(rèn)為，暴漲暴跌都不是好事，這個(gè)過程中，政府的調(diào)控非常重要，要管理好預(yù)期，管理好房地產(chǎn)價(jià)格有漲有跌新格局可能帶來的對(duì)金融的沖擊，尤其是對(duì)理財(cái)產(chǎn)品安全度的沖擊，因?yàn)橛胁簧倮碡?cái)產(chǎn)品最終的投資對(duì)象是開發(fā)商以及依賴土地出讓的地方政府。

 

李稻葵分析說，房地產(chǎn)行業(yè)一旦出現(xiàn)比較大規(guī)模的變化，最直接受影響面就是理財(cái)產(chǎn)品，不是銀行，因?yàn)殂y行總體來說還是穩(wěn)健的，銀行貸款的方向一是房屋貸款，二是有擔(dān)保的投資對(duì)象，銀行并不是最主要的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，最主要的是理財(cái)產(chǎn)品。而這種對(duì)理財(cái)產(chǎn)品的影響是能夠算出來了，可以有辦法堵住，所以必須提前做好準(zhǔn)備。

 

行政調(diào)控會(huì)火上澆油

 

最近，杭州是出現(xiàn)房價(jià)下跌的典型地區(qū)。對(duì)此，李稻葵指出，分析一個(gè)地方的房地產(chǎn)，不僅要看房價(jià)，還要看交易量，如果交易量維持不變，而價(jià)格下降，這就說明價(jià)格真正跌了，如果是交易量萎縮，價(jià)格下降，那就是假跌。目前看，杭州大部分價(jià)格下降的房地產(chǎn)是交易量萎縮，并不是真正的下跌。

 

今年北京的房價(jià)走勢會(huì)如何？李稻葵認(rèn)為，北京、上海的情況非常特殊，北京現(xiàn)在仍然有人口增長和勞動(dòng)力素質(zhì)提高的基本趨勢，人口和人才聚集力還在上升，因此北京的房地產(chǎn)市場主要是供給不足，產(chǎn)生了房租上漲，反過來推動(dòng)房價(jià)的持續(xù)上升壓力。北京的關(guān)鍵是怎樣管住產(chǎn)業(yè)，管好規(guī)劃，不讓房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。北京下半年，隨著整個(gè)中國宏觀經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢的再確認(rèn)，可能還會(huì)有更大的上漲壓力。

 

是否需要進(jìn)一步出臺(tái)直接調(diào)控房價(jià)的政策？李稻葵的答案是否定的，“過去的經(jīng)驗(yàn)表明，直接的行政調(diào)控往往是火上澆油。往往是帶來了已經(jīng)形成的不合理市場預(yù)期的惡性擴(kuò)張。越調(diào)控越形成了房價(jià)上漲的預(yù)期就越強(qiáng)。”按照他的觀點(diǎn)，這一輪的調(diào)控應(yīng)該主要依賴宏觀政府經(jīng)濟(jì)，包括貨幣，以及依靠政府保障房的供給保底，房價(jià)更多依靠市場自身的調(diào)節(jié)能力，在一定程度上容忍價(jià)格上漲和下降，通過這種方式讓市場參與者能夠更好認(rèn)知市場波動(dòng)的規(guī)律，而不是跟風(fēng)，這應(yīng)該是新一輪調(diào)控的思路。

 

李稻葵認(rèn)為，北京不太可能在今年出臺(tái)方向性的調(diào)控政策。

 

房產(chǎn)稅是良稅非惡稅

 

對(duì)于備受關(guān)注的房產(chǎn)稅問題，李稻葵個(gè)人建議應(yīng)該適時(shí)推出，至少在一部分地區(qū)應(yīng)該先推出，比如房地產(chǎn)有上漲空間的地區(qū)，意義在于給地方政府比較穩(wěn)定的、可以和百姓形成良性互動(dòng)的稅種，交給最基層的政府使用，直接用于業(yè)主住房大環(huán)境的改善，諸如治安、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及城市環(huán)境治理，“把房產(chǎn)稅看成是一個(gè)大物業(yè)費(fèi)的概念，維護(hù)小區(qū)外面的物業(yè)環(huán)境，是良稅而不是惡稅。”

 

至于通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價(jià)的說法，李稻葵認(rèn)為，依賴房產(chǎn)稅來調(diào)控房價(jià)只能是杯水車薪，望洋興嘆。他認(rèn)為房產(chǎn)稅的比例應(yīng)該是低于1%，短期內(nèi)也不可能成為地方稅收的主要來源。

 

至于房產(chǎn)稅如何收，李稻葵的觀點(diǎn)是稅率要低，而且是普世的，人人都要交，而不是一部分人交。同時(shí)強(qiáng)調(diào)機(jī)制建設(shè)，納稅人要問責(zé)，要對(duì)稅收使用者問責(zé)。