住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前在召開全國電視電話會議時(shí)要求各地進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理，提高資金使用效率。住建部部長陳政高在談及住房公積金管理工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，將進(jìn)一步增加公積金貸款額度、降低門檻，推動公積金跨省、跨市異地支取等舉措。
此后，不少地方相繼跟進(jìn)推出更為寬松的公積金房貸“新政”。其中福建的“閩七條”明確將“首改房”納入首套房有關(guān)優(yōu)惠政策范圍，尤其引人關(guān)注。而此前包括濟(jì)南、廣州等地在公積金貸款政策上的寬松也被市場解讀為是更多“救市”政策的先聲。
“閩七條”領(lǐng)銜地方樓市新政
熱點(diǎn)
今年政府工作報(bào)告提到，要穩(wěn)定住房消費(fèi)，推進(jìn)住房公積金等領(lǐng)域改革和支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。相關(guān)論述被外界普遍解讀為對樓市的重大利好。
日前，住建部在全國電視電話會議上明確要求，要提高資金使用效率，發(fā)揮住房公積金的潛力。住建部部長陳政高表示，希望各地更多發(fā)揮主動性，采取多種措施，用好用足住房公積金。
具體措施上，住建部要求各地進(jìn)一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時(shí)限，并進(jìn)一步采取公積金跨省、跨市異地支取使用的措施。“使住房公積金在支持居民基本住房需求、改善民生方面發(fā)揮更大作用。”
事實(shí)上，早在兩會結(jié)束后，就有地方在公積金政策上率先進(jìn)行了調(diào)整。3月16日，濟(jì)南市調(diào)整公積金政策，重新設(shè)定公積金貸款首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。重慶市市長黃奇帆在今年3月曾探討了首付降低的可能性，“第一套房二八開、三七開，第二套房對半開、六四開，第三套房就是執(zhí)行全首付。”3月18日，中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心也發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房公積金個(gè)人貸款有關(guān)問題的通知。
而最引人關(guān)注的，還是福建省于3月19日發(fā)布的“閩七條”—《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》，該政策被外界視為今年首波地方救市政策代表。
其中，“閩七條”對首套房、首改房的認(rèn)定放寬，除購買別墅外，個(gè)人購買首套房、首改房(含一手房和二手房)，不論其面積大小，均可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。對住房公積金繳存職工的貸款申請，不再查房。各地住房公積金個(gè)貸使用率可以達(dá)到95%以上。對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%；已還清首次住房公積金貸款的繳存職工可以第二次申請住房公積金貸款；首次及第二次住房公積金貸款均執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
此外，“閩七條”規(guī)定興業(yè)銀行、廈門國際銀行、福建海峽銀行、農(nóng)信社(農(nóng)商行)等福建本省地方法人金融機(jī)構(gòu)對購買首套房、首改房申請貸款，應(yīng)執(zhí)行貸款利率不高于基準(zhǔn)利率，并應(yīng)根據(jù)實(shí)際適當(dāng)下浮貸款利率。
專家認(rèn)為廣州今年或放松部分調(diào)控政策
落地
今年3月，廣州市掛出的2015版《住房公積金貸款須知》，也重申了購買90平方米(含)以下首套自住房或經(jīng)適房，公積金貸款首付門檻最低為20%的政策；購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。
值得注意的是，面對去年下半年以來公積金貸款額度緊張的現(xiàn)狀，廣州公積金中心透露正醞釀推出公積金貼息貸款方案。目前公積金中心已經(jīng)與一些銀行進(jìn)行了溝通協(xié)商，該方案設(shè)計(jì)為商業(yè)銀行向購房者提供貸款，公積金中心則補(bǔ)貼商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利息差。此舉一方面可緩解公積金貸款的排隊(duì)現(xiàn)象，另一方面也沒有增加購房者的利息支出。
不過，對于目前廣州公積金的政策利好程度，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為對樓市成交的拉升力度有限，因此推測今年有可能部分調(diào)整此前限購限貸的調(diào)控政策。
合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，在公積金限定額度的前提不解決的情況下，首套房兩成首付對大多數(shù)申請者而言其實(shí)只是“空話”，而公積金貼息貸款方案目前也沒有正式實(shí)施，因此目前廣州公積金政策對樓市的利好意義不大。
“廣州今年放松部分政策的可能性還是比較大的。”廣東省房地產(chǎn)研究會副會長韓世同認(rèn)為，廣州有可能會對二套房進(jìn)行相應(yīng)放松，比如二套房降低首付，繳納營業(yè)稅規(guī)定的時(shí)間由5年降到2年等，以及對外地買家的要求也有可能放松，非穗戶籍社?；蚴莻€(gè)人所得稅繳納證明有可能由3年降到原來要求的1年。
合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌也表示，廣州調(diào)控政策是否會發(fā)生變化很難說，但是最有可能從以下兩個(gè)方面發(fā)生變化：第一是有可能對外地人購房要求有所放松；第二是對外圍區(qū)域放松限購。“目前外圍區(qū)域的樓價(jià)平穩(wěn)且?guī)齑媪勘容^大，壓力還是比較大的，特別是南沙區(qū)，可以通過取消限購，吸引更多人置業(yè)。”
連線
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：公積金貸款額度緊張影響有限
此次住建部表態(tài)要求的住房公積金政策調(diào)整，將對未來樓市成交帶來什么樣的影響？
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住房公積金利率下降、貸款額度的增加、首付比例下降與異地互貸的功能可以提高公積金的使用效率，降低購房者成本，在短期內(nèi)可以有效刺激這些需求入市。但總體來看，當(dāng)前住房公積金政策的支持力度對于樓市成交的刺激有限。
張宏偉指出，單純依靠公積金利率下降、貸款額度增加等措施來刺激樓市需求具有不可持續(xù)性。因?yàn)楦鞯刈》抗e金貸款額度相對緊張，甚至很多人都搶不到公積金貸款額度。
張宏偉稱，從歷史上來看，每當(dāng)公積金利率下降、額度增加等刺激措施出現(xiàn)之后，樓市成交量逐漸回升。但需求量上升對于各地住房公積金貸款余額會有一定的壓力，不少城市的公積金貸款余額就會表現(xiàn)出“心有余而力不足”。
比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公積金管理中心向外界直言“余額告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“個(gè)人住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款業(yè)務(wù)”，以緩解公積金貸款猛增的壓力；合肥推出公積金貸款“輪候制”，根據(jù)每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計(jì)劃，實(shí)行總量控制。
“甚至在市場相對低迷期，個(gè)別城市也出現(xiàn)公積金貸款余額‘囊中羞澀’。”張宏偉說，比如當(dāng)前的廣州市，盡管廣州公積金貸款利率也降低了，但是由于廣州公積金貸款額度緊張，很多人都搶不到公積金貸款額度。在“惜貸”的市場背景下，當(dāng)公積金貸款余額不足時(shí)，這樣的直接結(jié)果就是，公積金貸款會重新收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長，以緩解公積金貸款余額不足的問題。
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