“中國房地產已經走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經過去。”萬達集團董事長王健林4月15日在深交所演講時表示，因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達只能以“售”養(yǎng)“租”。雖然重資產模式還能發(fā)展，但難度在加大，要快速擴大規(guī)模，就要轉型輕資產，去房地產化。
“我們定了一個目標，5年內把萬達擁有的規(guī)劃為7000萬平方米的銷售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬達廣場將沒有重資產項目了。”王健林表示，這意味著5年內萬達商業(yè)地產將去房地產化，轉型為一家商業(yè)投資服務企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產化。
“生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事”，王健林直言，萬達要在5年之內做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬達要挖更寬更深的護城河。
值得注意的是，有接近萬達人士向《證券日報》記者表示，王健林一直對萬達商業(yè)的股價表現(xiàn)不甚滿意，此時首次對外剖析萬達輕資產化戰(zhàn)略目標，也有提振股價之意。
“做輕資產為加快發(fā)展步伐”
“重資產模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴大規(guī)模，就要轉型輕資產。”王健林如是表示。
事實上，今年1月份萬達已經邁出了輕資產化的一步，與4家投資機構合作，4家投資機構擬出資240億元用于投資20座萬達廣場，萬達商業(yè)只負責建設和管理。但按照王健林的目標設計，這只是萬達輕資產化的開始，“做輕資產是為了加快發(fā)展步伐”。
“今年底萬達開業(yè)的廣場將達到135個，規(guī)模全球第一，足夠大。”但王健林認為，“對于有近14億人口的中國消費市場來說，我們的規(guī)模還是太小，要擴大競爭優(yōu)勢，必須做得更大。”
不過，從擴張規(guī)模角度出發(fā)，萬達落地的項目并未全力集中于房價租金高的一、二線城市，反而大有發(fā)展中小城市之意，這一度讓業(yè)內分析師表示不解。
“這是對不動產理解不深，不動產最核心的指標不是房價和單位平方米租金的高低，而是租金回報比。從租金回報比看，一、二線城市項目甚至可能不如三、四線城市項目，因為一、二線城市項目地價更貴、投資更大。”王健林稱，重資產主要看房價，銷售利潤高才能投資，輕資產因為是純投資不銷售，不需關心房價，只要城區(qū)人口夠多，租金回報比合適就可以做。僅從萬達院線的收入數據分析，70%以上的增長來自三、四線城市，而且投資回報率并不低于大城市，這是萬達發(fā)展的好機會。
除此之外，王健林也從財務角度算了一筆賬。他表示，從財務上看，輕資產回報也很好，兩個輕資產店的管理收入總利潤也相當于一個重資產店。假設一個標準的輕資產店每年租金可以達到1億元，兩個店就是每年2億元租金，萬達可以分到7000萬元租金。一個標準的重資產店平均也是1億元租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務利潤兩者收入基本相當。
值得注意的是，在王健林的輕資產化戰(zhàn)略中，他更看重萬達商業(yè)輕資產化后產生的邊際效應。其表示，拿深交所上市的萬達院線來說，它的影城多數開在萬達廣場里，萬達商業(yè)地產發(fā)展速度快，院線發(fā)展速度就快。萬達廣場數量擴大，還能為萬達做O2O、互聯(lián)網金融等帶來更多資源。
5年后將沒有重資產
在王健林的轉型目標中，萬達5年后可能不再有重資產，完全輕資產化。
他表示，萬達的輕資產有兩個戰(zhàn)略目標：一是2020年開業(yè)400個至500個萬達廣場；二是2020年萬達商業(yè)地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。
王健林稱，原來重資產模式我們給自己定的目標是到2020年開業(yè)240個至250個廣場，現(xiàn)在數量將近翻番。“萬達到2025年爭取開業(yè)1000個萬達廣場。大家可能不太敢相信，5年以后萬達一年能開業(yè)100個萬達廣場？以萬達現(xiàn)在特別是5年后的執(zhí)行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話是否成為現(xiàn)實。”
從近期目標來看，2016年萬達計劃開業(yè)50個萬達廣場，其中超過20個是輕資產。2017年以后，萬達將保持每年至少開業(yè)50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產。
而對于去房地產化方面，王健林稱，如果一個公司凈利潤的三分之二來自于房地產之外，這個公司就不能再叫房地產公司，所以我們也有打算，將來萬達商業(yè)地產股份有限公司可能去掉“地產”二字，變成萬達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產化，也將實現(xiàn)萬達商業(yè)地產的全面轉型。
“建立輕資產融資渠道”
不得不提的是，若今年26個萬達廣場如期開業(yè)，屆時萬達持有物業(yè)面積將超過2500萬平方米。此外，萬達現(xiàn)在有9000多萬平方米的土地儲備，其中規(guī)劃為持有物業(yè)的面積多達2000多萬平方米。對于這樣一家龐大的商業(yè)地產公司，在5年間完成完全輕資產化的轉型，壓力不可謂不大，尤其引入的資金從哪里來？
“萬達商業(yè)地產轉向輕資產，不是大家想象的那樣忽然華麗轉身，而是一步步做出來的，從建造的成本標準模塊、交鑰匙工程、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道，已經折騰了一年多。”王健林稱。
而關于萬達做輕資產的資金從哪里來，王健林表示，一是外部管道，二是建立內部融資管道。
王健林透露，從外部管道來看，包括基金、保險等機構投資者，現(xiàn)在已簽訂有約束力的項目25個，如果萬達需要，很快就可以簽百個以上的項目。
而在內部融資渠道的建設上，萬達成立了自己的電子商務公司，收購了快錢支付公司，這兩家公司都在做全新的理財產品，下個月就會推出來，采用眾籌方式為萬達廣場輕資產融資。
目前來看，萬達的理財產品真正投向實體，能產生真實回報。“我們計劃每年給投資者6%左右的現(xiàn)金回報，5年或7年把萬達廣場處置，將收益分給投資者。”
王健林為萬達廣場的退出主要設置了兩種方式，資本化或賣掉。他表示，中國正在試點REITS，目前好幾個城市在試點，萬達這個理財產品就是準REITS。即使屆時不做REITS，5年后廣場成熟了，租金比較高了，也能賣個好價錢，出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益，預期年化收益至少可以達到百分之十幾。
“如果投資者急著用錢，中途想退出，我們也已跟兩個金融改革試驗區(qū)談好，設立一個權證交易平臺，也找了做市商。買我們的理財產品，一個月以后就可以交易，讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場時獲取一定收益，這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。萬達的理財產品如果推行成功，就能解決輕資產項目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。”
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