限購政策將大量購房者阻擋在買房門檻之外時，北京某開發(fā)商曾憑借商改?。ㄒ韵潞喎Q商?。┊a(chǎn)品（即商業(yè)立項項目被分割成住宅來銷售的樓盤）“干掉”盤踞北京的龍頭房企，躋身北京樓市銷售額前三甲，但當市場“冷靜”下來，供需變化后，商住產(chǎn)品則難以突圍，尤其隨著產(chǎn)權(quán)年限越來越少，商住市場庫存更加難以消化，已經(jīng)出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。

值得注意的是，2014年，北京新房供應(yīng)量為9.6萬套。而據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，截至目前，商住市場的庫存量高達3.68萬套，相當于北京去年普通住宅供應(yīng)量的38.33%，創(chuàng)自2006年以來的近10年新高。

商改住市場量價齊跌

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度，北京商住產(chǎn)品的成交均價為21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米小幅下降了2%。

而從成交量來看，與成交價格的小幅回落相比，北京商住市場成交量連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅下挫。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)為2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2014年一季度，商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)進一步下滑至782套，成交的回落幅度高達三成。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向《證券日報》記者表示，在北京整體樓市成交量企穩(wěn)回升之際，商住市場冷清呈現(xiàn)局面主要有兩部分原因：一是政策利好并未覆蓋商住，反而分流了商住的置業(yè)需求；二是市場供應(yīng)規(guī)模過大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，造成滯銷。

郭毅進一步解釋道，無論是“930”，還是“330”政策，均是針對于住宅屬性的商品房，在購買二套住宅的首付比例由六成或七成降至三成或四成后，商住首付依然維持著五成首付。對于購房者來說，在當前股市大漲的前提下，減少首付款比例后，可以騰挪出一定資金投入股市，博取短期的高收益，在這一點上，住宅的首付比例下調(diào)有助于吸引購房者。而在二手營業(yè)稅的減免政策中，雖然商住產(chǎn)品也能享有一定利好，但同樣年限的普通住宅免征營業(yè)稅，無疑讓購房者選擇的天平向普通住宅傾斜。

此外，從市場供需角度來看，2013年北京商住市場的供需比為0.85：1，尚處供不應(yīng)求的市場行情下，彼時，商住市場的庫存量僅為20660套；2014年北京商住市場的供需比攀升至2:1，商住產(chǎn)品的市場供應(yīng)進入快行道，當年的供應(yīng)量高達23987套，商住市場一下子由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求；2015年一季度，供需比再次升至3：1，供過于求的市場形勢不僅沒有得到緩解，反而更趨嚴重，甚至庫存創(chuàng)下近10年新高。

商改住庫存過高難消化

事實上，縱觀北京商住市場項目分布圖來看，供應(yīng)主要集中在郊區(qū)。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年成交的56宗商業(yè)用地中48宗位于五環(huán)以外，2014年成交的44宗商業(yè)用地中39宗位于五環(huán)以外；截至4月20日，2015年供應(yīng)的8312套商住產(chǎn)品中7919套均位于五環(huán)以外，其中2643套位于五至六環(huán)間，5276套位于六環(huán)以外。

鑒于此，多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，商住產(chǎn)品庫存過高與政府供地不無關(guān)系。

郭毅也認為，五環(huán)以外的區(qū)域往往因為居住人口的密度小，導(dǎo)致商業(yè)及寫字樓的經(jīng)營難度大，回報周期長，對于注重周轉(zhuǎn)率的開發(fā)房來說，為了回籠資金，只能將這些地塊開發(fā)為散售型產(chǎn)品，這樣可以讓購房用途更綜合，即可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。必過，同類產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模過大，且在同一區(qū)域的供應(yīng)過度集中，造成嚴重的去化壓力，庫存居高不下。

據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，當前，商住庫存最高的三個區(qū)域均屬新城板塊，位居首位的是大興區(qū)，共有8960套商住待售；第二位的是通州區(qū)，商住庫存也高達8863套；第三位的是房山區(qū)，可售商住產(chǎn)品共6648套，三個區(qū)域的商住庫存量相加，占到商住市場整體庫存的66%。

郭毅表示，庫存的高度集中，意味著這些區(qū)域的商住項目不得不依賴于價格杠桿，才能提振銷量。

數(shù)據(jù)顯示，截至4月20日，大興、通州、房山商住產(chǎn)品的成交均價分別為21171元/平方米、22213元/平方米、17525元/平方米，均低于2015年商住市場22277元/平方米的整體均價水平。郭毅稱，就算在價格上做出一定讓步，三個區(qū)域累計也僅實現(xiàn)了1929套銷量，庫存的去化周期仍然極為漫長。