繼此前斥資62億港元入股碧桂園成為第二大股東后，中國平安與碧桂園在業(yè)務(wù)層面也逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作階段。
5月29日，由中國平安旗下的平安好房發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟正式成立，這個(gè)聯(lián)盟聚集了萬科、綠地、碧桂園等數(shù)十家國內(nèi)知名房企。同時(shí)，碧桂園宣布聯(lián)合中國平安共同推出國內(nèi)首款房產(chǎn)眾籌金融產(chǎn)品，試點(diǎn)項(xiàng)目為碧桂園位于上海的嘉定項(xiàng)目。
平安好房首席執(zhí)行官莊諾在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)眾籌將顛覆房地產(chǎn)的傳統(tǒng)開發(fā)模式，一方面大大降低開發(fā)商的投入成本，實(shí)現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)運(yùn)營，另一方面能提前鎖定意向客戶，提高項(xiàng)目的銷售去化速度。
若眾籌可降1/3成本
按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)流程，開發(fā)商在拿地后根據(jù)地塊特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，然后尋找融資用于開發(fā)建設(shè)，待項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件后，再尋找意向客戶。
莊諾表示，平安的房產(chǎn)眾籌大概流程是，開發(fā)商拿地后與平安好房談合作，平安好房從中挑選合適的項(xiàng)目，再根據(jù)合作對(duì)象提出的要求，設(shè)計(jì)出符合需求的金融產(chǎn)品，放到平安前海眾籌平臺(tái)實(shí)現(xiàn)募集，以此提前圈定意向客戶，融資完成后，項(xiàng)目開工。
據(jù)悉，目前市面上開發(fā)商的眾籌僅僅停留在營銷、價(jià)格層面上，而這次碧桂園是真正意義上的開發(fā)眾籌。這其中，碧桂園主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃與建造，眾籌產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與銷售都由平安好房負(fù)責(zé)。
按照莊諾的設(shè)想，碧桂園上海嘉定項(xiàng)目將以“1平方米”作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。據(jù)悉，具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，雙方仍在制定中，預(yù)計(jì)6月下旬正式對(duì)外公布。
利用眾籌開發(fā)，意味著開發(fā)商能真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。莊諾告訴記者，以碧桂園的項(xiàng)目為例，從拿完地后開始眾籌，一直到房子建成，周期為18個(gè)月，其中資金募集期最長為一個(gè)月。如果募集到的資金足以覆蓋項(xiàng)目的整體開發(fā)資金需求，則碧桂園無需承擔(dān)巨大的資金壓力，從而實(shí)現(xiàn)向代建營運(yùn)者的角色轉(zhuǎn)型。由于眾籌產(chǎn)品的發(fā)售對(duì)象均為意向客戶，碧桂園同時(shí)也能提前鎖定項(xiàng)目意向客戶，降低后續(xù)銷售壓力。
此外，由于眾籌模式節(jié)省了融資成本與營銷成本，開發(fā)商能在不損害利潤率的前提下，制定更優(yōu)惠的售價(jià)。根據(jù)莊諾的預(yù)想，在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式中，拿地成本是硬性支出，眾籌的作用體現(xiàn)在節(jié)約融資成本、部分營銷成本及其他運(yùn)營成本，由于拿來建房的眾籌資金并沒有融資成本，鎖定客源也不需要做太多市場(chǎng)營銷，最終節(jié)約的成本可能達(dá)到房價(jià)的三分之一。
客戶接受度成考驗(yàn)
盡管眾籌開發(fā)對(duì)開發(fā)商帶來的好處顯而易見，但對(duì)客戶而言，能否產(chǎn)生足夠的吸引力仍有待觀察。
以針對(duì)碧桂園的眾籌產(chǎn)品為例。莊諾表示，目前產(chǎn)品的細(xì)節(jié)仍在制定中，收益率取決于房屋的定價(jià)，在核算成本之后，根據(jù)房屋每平方米的售價(jià)來商定眾籌價(jià)格。
談到發(fā)行渠道問題，莊諾表示，平安自身就擁有一億多的客戶信息，同時(shí)平安好房網(wǎng)注冊(cè)用戶就達(dá)100多萬，平安會(huì)在好房網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布產(chǎn)品同時(shí)想這些客戶推送信息。
易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類產(chǎn)品后續(xù)銷售以及產(chǎn)品分配的環(huán)節(jié)，對(duì)于產(chǎn)品的定價(jià)會(huì)有爭(zhēng)議。畢竟過去傳統(tǒng)的住房模式是先定價(jià)，再有市場(chǎng)成交。而現(xiàn)在這個(gè)模式其實(shí)是顛倒過來了，購房者先認(rèn)購房屋，而最后的定價(jià)并沒有馬上公布，實(shí)際上也無法公布，這是有一定的風(fēng)險(xiǎn)的，最后不排除有爭(zhēng)議現(xiàn)象的出現(xiàn)。
同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，此類產(chǎn)品在政策推進(jìn)過程中是否能夠獲得相關(guān)地方政府的支持，也有待考驗(yàn)。
睿信致成管理咨詢公司合伙人、總裁薛迥文表示，金融機(jī)構(gòu)為風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品定價(jià)，找到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好顧客群。產(chǎn)品的設(shè)計(jì)需要市場(chǎng)能夠要接受，才能找到對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)偏好的購買者。
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