經(jīng)歷了降準(zhǔn)、降息等多重政策利好之后,多地住宅成交量持續(xù)上漲,房?jī)r(jià)終于在5月止跌回升。

 

中國(guó)指數(shù)研究院[微博]發(fā)布的5月百城價(jià)格指數(shù)顯示,全國(guó)100個(gè)城市的新建住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.45%,結(jié)束了此前的下跌趨勢(shì),盡管較去年同期價(jià)格仍下跌3.73%,但跌幅已經(jīng)收窄0.73個(gè)百分點(diǎn),深圳、上海住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)2%,居前兩位。

 

民生證券宏觀研究員朱振鑫認(rèn)為,連續(xù)的降準(zhǔn)、降息對(duì)房?jī)r(jià)的回升會(huì)有短期影響,貨幣政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑周期變得平穩(wěn)。但目前主要是一線城市的房?jī)r(jià)有所回升,大多數(shù)二三線城市仍然不樂(lè)觀,未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。

 

回暖虛實(shí)

 

剛剛過(guò)去的5月被業(yè)內(nèi)人士稱為樓市的“紅五月”。

 

5月11日央行[微博]再次降息,金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%,降息直接減少了購(gòu)房者的房貸利息支出。此外,地方政策也頻現(xiàn)利好消息,主要在住房限購(gòu)政策方面進(jìn)行調(diào)整,近期多地又對(duì)住房公積金貸款利率做出調(diào)整。

 

6月2日,安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等12個(gè)部門聯(lián)合出臺(tái)文件,停止住房限購(gòu)政策,居民購(gòu)買住房無(wú)需提供購(gòu)房所在地納稅或社保繳納證明,商品房銷售備案價(jià)格將由開發(fā)企業(yè)自行決定。三個(gè)月前,安徽省已經(jīng)下調(diào)過(guò)個(gè)人住房公積金存貸款利率。

 

申萬(wàn)宏源首席分析師范為認(rèn)為,自從去年房?jī)r(jià)回調(diào)之后,全國(guó)房?jī)r(jià)處于觸底狀態(tài),從市場(chǎng)的周期規(guī)律來(lái)看,回落之后必然會(huì)有反彈。

 

不過(guò),也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此輪回暖并不看好?？藸柸鹕虾C(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄說(shuō),“宏觀經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候,房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不會(huì)持續(xù)太久,最短持續(xù)三個(gè)月,這一輪交易量的回升是短暫的。”

 

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告,5月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10569元/平方米,環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲,上漲0.45%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看,48個(gè)城市環(huán)比上漲,52個(gè)城市環(huán)比下跌,與上月相比,本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個(gè)。

 

“很多開發(fā)商捂盤延遲銷售,直到今年出現(xiàn)好消息才集中釋放,造成了銷售量攀高,使一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升,但二三線城市仍然處于比較低的狀態(tài)。”北京麥田房產(chǎn)市場(chǎng)分析師張葉松對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示,“這樣的房?jī)r(jià)格局會(huì)在九十月到達(dá)高峰,今年不會(huì)出現(xiàn)以往房?jī)r(jià)跳躍的情況,今年的政策在相對(duì)比較穩(wěn)定的狀態(tài)下,會(huì)回歸傳統(tǒng)的趨勢(shì)。”

 

中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心研究總監(jiān)白彥軍對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示,一線城市對(duì)刺激政策反應(yīng)更為敏感。2015年1-5月,一線城市成交同比增幅超過(guò)35%,在各類城市中最高,政策放松促進(jìn)其成交快速回升。同時(shí),今年以來(lái)二線城市同比增長(zhǎng)7.9%,增幅最小。

 

“開發(fā)商還是集中在一線城市拿地,一線城市還是有相當(dāng)購(gòu)買力的,而二三線城市庫(kù)存非常高。”張葉松說(shuō),“而且,二線市場(chǎng)仍然表現(xiàn)不均,總體上是平穩(wěn)下滑的,也會(huì)出現(xiàn)廈門這樣異軍突起的城市,開發(fā)商也會(huì)選擇這樣的地方進(jìn)行突破,這是一個(gè)階段性時(shí)期的個(gè)別現(xiàn)象。”

 

繼續(xù)分化

 

5月27日,恒大地產(chǎn)首進(jìn)廈門即刷新當(dāng)?shù)啬陜?nèi)宅地總價(jià)地王,以30.94億元成交價(jià)溢價(jià)拿下集美區(qū)一宗商住用地。

 

“二線城市也分熱點(diǎn)和一般的二線城市,要看具體的供求關(guān)系。”全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌說(shuō),“5月交易量出現(xiàn)了全國(guó)同比上漲,隨著交易量上升,房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了穩(wěn)中有升,不同城市有不同表現(xiàn),總體來(lái)說(shuō)這種態(tài)勢(shì)可能會(huì)延續(xù)下去。”

 

今年以來(lái)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的深圳,在5月新建住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)居全國(guó)之首,上漲2.68%,同比漲幅高達(dá)4.69%。這是自去年“930”新政以來(lái),深圳房?jī)r(jià)的第八個(gè)月上漲。不僅在新建住宅價(jià)格方面領(lǐng)漲全國(guó),在二手房市場(chǎng)的成交量也成為漲幅之最。

 

白彥軍認(rèn)為,深圳人口超過(guò)1000萬(wàn),但由于自建房、小產(chǎn)權(quán)房等大量存在,商品住宅市場(chǎng)規(guī)模較小,住房自有率低,人均居住面積遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平,在四個(gè)一線城市中也居末位,同時(shí)剛需購(gòu)房人口數(shù)量占比較高,住宅市場(chǎng)需求較為可觀。從土地市場(chǎng)看,近幾年深圳住宅用地供應(yīng)逐年減少,土地溢價(jià)率逐年飆升。近期在利好政策推動(dòng)下,需求釋放加快,推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲;同時(shí),深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度較快,近期互聯(lián)網(wǎng)熱潮盛行促進(jìn)了深圳的IT行業(yè)迅猛發(fā)展,財(cái)富人群數(shù)量明顯遞增,這也助推了房?jī)r(jià)上漲。

 

和其他內(nèi)地城市不同,深圳的商品住宅去庫(kù)存壓力并不大。世聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至5月10日,深圳全市一手房可售套數(shù)3.43萬(wàn)套,若按近8周深圳全市新房平均每周997套的銷售速度計(jì)算,8個(gè)月就能消化掉這些庫(kù)存。“中長(zhǎng)期來(lái)看,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早,供土地日益萎縮,近年土地供應(yīng)量逐年下滑,未來(lái)這一趨勢(shì)還將延續(xù),供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)將逐步顯現(xiàn)。從需求上看,一線城市需求仍然旺盛,在利好政策刺激下市場(chǎng)改善最為明顯,未來(lái)仍有較大空間?？傮w來(lái)看,一線城市房?jī)r(jià)仍面臨一定上漲壓力,但供地減少只是部分原因。”白彥軍認(rèn)為,去年以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段,主要城市庫(kù)存量達(dá)到歷史高位,因此,此輪調(diào)整主要目的在于從供應(yīng)層面穩(wěn)定市場(chǎng),控制土地供應(yīng)規(guī)模、調(diào)整土地結(jié)構(gòu),盤活存量、加快庫(kù)存去化,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展,穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格。

 

國(guó)土資源部5月17日印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》,要求各地區(qū)別對(duì)待、有保有壓,合理安排建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo),促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。通知要求“嚴(yán)格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計(jì)劃指標(biāo)”。

 

據(jù)了解,北京、上海、廣州三地的供地計(jì)劃較前一年均減少兩成以上。其中北京2015年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃,同比減少27.27%。

 

白彥軍表示,全年來(lái)看,2015年市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主,預(yù)計(jì)全年價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅下跌。“2015年全年住宅價(jià)格將溫和回升,6月百城價(jià)格指數(shù)將保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì),大幅上漲的可能性不大。從需求端來(lái)看,由于過(guò)去幾年中國(guó)住宅銷售量大幅增長(zhǎng)、銷售價(jià)格快速上漲,多數(shù)購(gòu)房需求已經(jīng)得到滿足,部分城市需求已經(jīng)透支,未來(lái)購(gòu)房需求不再像前幾年那樣旺盛。從供應(yīng)端來(lái)看,多數(shù)城市庫(kù)存壓力依然很大,去庫(kù)存仍是今年的主要工作。從供求關(guān)系來(lái)看,在政策利好、房企促銷的推動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖,房?jī)r(jià)平穩(wěn)回升。”白彥軍說(shuō)。