房地產(chǎn)市場(chǎng)分化已經(jīng)導(dǎo)致政策刺激效果分化。這種隱憂會(huì)導(dǎo)致，未來(lái)一二線不太可能支撐全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面上漲?，F(xiàn)在一二線城市畸形發(fā)展，不僅房?jī)r(jià)瘋狂，土地市場(chǎng)也瘋狂，而三四線城市則越來(lái)越差。結(jié)果是兩頭都有問(wèn)題。
久未對(duì)樓市發(fā)言的“任大炮”再次開(kāi)口，仍然是“年底房?jī)r(jià)肯定上漲”。
與此印證的是，6月下旬，一線城市個(gè)別城市，尤其是二手房市場(chǎng)仍無(wú)退熱的跡象。一些片區(qū)，少數(shù)二手房業(yè)主動(dòng)輒漲價(jià)百萬(wàn)，多個(gè)換房人被“違約”，這種氣氛也傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，增加了開(kāi)發(fā)商操盤(pán)手醞釀捂盤(pán)漲價(jià)的底氣。
在北京、杭州等一二線城市，房?jī)r(jià)也有抬頭的跡象。土地市場(chǎng)作為先導(dǎo)，則出現(xiàn)了搶地王現(xiàn)象，一線城市宅地再創(chuàng)新高，逼近2萬(wàn)/平方米。
但絕大多數(shù)的二三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，一些三四線城市仍然庫(kù)存高企。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這樣劇烈的分化和畸形的發(fā)展，一定不會(huì)持久。
6月12日，某一線城市政府部門(mén)下屬房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，政府有很多政策儲(chǔ)備手段，防止暴漲，今年內(nèi)肯定不會(huì)取消限購(gòu)政策。
一二線與三四線城市畸形分化
進(jìn)入夏季之時(shí)，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也越來(lái)越熱。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月前兩周，全國(guó)54城市合計(jì)住宅簽約高達(dá)11.3萬(wàn)套，合計(jì)環(huán)比上月同期上漲3.1%，其中漲幅最明顯的是一線城市，漲幅高達(dá)26.7%，北京成交3449套環(huán)比上漲11.6%，上海成交8113套上漲最高超過(guò)30%。
與此同時(shí)，市場(chǎng)分化明顯，一線與二線成交量明顯上漲，而三線城市則出現(xiàn)了22%的下調(diào)，整體市場(chǎng)依然非常不均衡。
5月，某一線城市商品房成交均價(jià)逼近3萬(wàn)元/平方米。6月上半月，北京商品房住宅成交均價(jià)達(dá)到了28556元/平方米，環(huán)比上月上漲4.2%，成交結(jié)構(gòu)中，兩市中高端比例均明顯上漲。成交均價(jià)處于高位。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，分析目前的銷售數(shù)據(jù)，銷售額率先上漲，而銷售面積漲幅并不同步，主要是因?yàn)橐欢€城市相對(duì)高價(jià)，導(dǎo)致了市場(chǎng)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，這得益于政策效應(yīng)的傳導(dǎo)。
銷售市場(chǎng)的火爆也傳到了土地市場(chǎng)。6月前半月，一線城市共成交19宗土地，合計(jì)成交額達(dá)到204億元，平均樓面價(jià)也達(dá)12105元的年內(nèi)次高。
二線城市也明顯升溫，平均樓面價(jià)2049元每平方米，溢價(jià)率突破20%，而土地出讓金410.3億；住宅類土地出讓金377.7億，平均住宅樓面價(jià)3717元每平方米，溢價(jià)率突破24%。
但三四線城市土地市場(chǎng)依然不樂(lè)觀，整體看，成交總住宅土地480宗，但溢價(jià)率只有4.76%，總計(jì)土地出讓金只有192.9億，明顯低于之前的市場(chǎng)平均水平。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，6月房企積極爭(zhēng)搶一二線城市土地的趨勢(shì)依然將延續(xù)。
張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化已經(jīng)導(dǎo)致政策刺激效果分化。這種隱憂會(huì)導(dǎo)致，未來(lái)一二線不太可能支撐全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面上漲。因?yàn)樵谌珖?guó)房地產(chǎn)銷售中，一線占不到10%，二線占比也僅在20%-25%?，F(xiàn)在一二線城市畸形發(fā)展，不僅房?jī)r(jià)瘋狂，土地市場(chǎng)也瘋狂，而三四線城市則越來(lái)越差。結(jié)果是兩頭都有問(wèn)題。
多位學(xué)者針對(duì)某一線城市指出，作為一個(gè)創(chuàng)新型的城市，產(chǎn)業(yè)和人才的集聚效應(yīng)造就了它的今天，如果房?jī)r(jià)暴漲，會(huì)導(dǎo)致各種生活、生產(chǎn)成本高企，企業(yè)和人才很難再繼續(xù)做下去；很多實(shí)業(yè)公司轉(zhuǎn)型做房產(chǎn)投資，也不是什么好事。
行政再干預(yù)可能性不大
“2015年的年底，房?jī)r(jià)上漲是確定的。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)近日對(duì)媒體表示，今年房地產(chǎn)投資下降，新開(kāi)工下降，土地供給下降，供不應(yīng)求，肯定會(huì)漲。從4月份的城市房產(chǎn)漲跌變化來(lái)看，少量城市的銷售已從負(fù)數(shù)變成正數(shù)了，可能到9月份以后，就從負(fù)變成正的增長(zhǎng)。
但任志強(qiáng)沒(méi)有指出房地產(chǎn)畸形分化可能帶來(lái)的問(wèn)題。易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)明顯，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期，使得大城市的投資投機(jī)熱情增加，而中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)置需求下滑。最后使得市場(chǎng)的分化程度加大，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)的形成。
他表示，從這個(gè)角度看，需要有一個(gè)積極的干預(yù)措施。對(duì)于大城市而言，需要建立積極的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，一些購(gòu)房門(mén)檻還需要調(diào)高，防范炒房因素的出現(xiàn)。而對(duì)于中小城市，要在人口導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面有一個(gè)積極的政策，防止庫(kù)存積壓矛盾的擴(kuò)大化。
“不要擔(dān)心今年會(huì)暴漲暴跌，因?yàn)槲覀儧](méi)有這樣的基礎(chǔ)，我們有信心有手段，也有辦法，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”在6月12日舉行的一個(gè)論壇上，王鋒表示。
王鋒說(shuō)，有幾個(gè)片區(qū)的新盤(pán)價(jià)格今年以來(lái)確實(shí)上漲了40%，但屬于極個(gè)別案例，全市3月份以來(lái)均價(jià)僅僅上漲了6.71%。5月份全樣本二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲3.9%，同比上漲10.5%。
王鋒肯定地表示，今年一定不會(huì)取消限購(gòu)。在住房供求矛盾大，房地產(chǎn)稅還未推行的情況下，若取消限購(gòu)，國(guó)內(nèi)外投機(jī)者會(huì)相繼入市、炒高房?jī)r(jià)，對(duì)自住和改善性需求形成擠出效應(yīng)，因此，住房限購(gòu)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。
由于一線城市之間、不同區(qū)域之間出現(xiàn)高度分化，這種趨勢(shì)已引起相關(guān)部門(mén)的重視。業(yè)內(nèi)專家分析，預(yù)防過(guò)熱是個(gè)別城市目前需要面對(duì)的問(wèn)題。
不過(guò)，克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄則認(rèn)為，政府出手再干預(yù)市場(chǎng)的可能性不大。個(gè)別城市所謂的樓市過(guò)熱，實(shí)際上是炒作的成分比較大，現(xiàn)實(shí)情況并沒(méi)有那么熱，還沒(méi)到失控的狀態(tài)。樓市到三季度應(yīng)該也會(huì)降溫。
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