自北京市的公積金貸款新政出臺后,公積金額度和使用范圍的調(diào)整讓不少購房人對自己的公積金動了心思。某中介門店中介人員就表示,近期咨詢能否使用公積金的購房人明顯增多。據(jù)“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月上旬北京公積金貸款交易量環(huán)比上月漲幅達(dá)20%。用公積金的人多了,關(guān)于公積金的一些疑問也產(chǎn)生了,經(jīng)過幾輪政策的調(diào)整,公積金到底如何認(rèn)定二套房?二套房使用公積金和商貸在首付比例及利率上有哪些區(qū)別?專家提醒,目前在二套房認(rèn)定上,公積金貸款與商貸存在一定差異,公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”,商貸“認(rèn)貸不認(rèn)房”。
名下有房公積金認(rèn)定算二套
1.1倍利率仍比商貸低
經(jīng)過了5月份的降息,“史上最低”的公積金貸款利率讓不少人有了要動一動公積金的想法,吳女士就是其中一位。不過,吳女士曾經(jīng)在北京貸款買過一次房子,貸款已經(jīng)結(jié)清,房子也并未賣出。“930新政”之后,吳女士曾經(jīng)咨詢過,像她這樣的情況,再次購房銀行如何判定。當(dāng)時,吳女士得到的答案是按照最新的政策,她在銀行貸款買房,已經(jīng)可以被認(rèn)定是首套房,享受首套房的貸款優(yōu)惠政策。
公積金新政出臺后,吳女士想使用公積金再次購房,并且她希望能夠貸到公積金額度的上限120萬元,但咨詢公積金管理中心后發(fā)現(xiàn),像她這樣的情況想使用公積金買房,只能被認(rèn)定為是二套房,最多只能貸款80萬元,首付比例最低30%,執(zhí)行的也是1.1倍的公積金貸款利率。
“偉嘉安捷”市場部吳昊指出,目前商業(yè)貸款執(zhí)行的政策為“認(rèn)貸不認(rèn)房”,購房人只要名下貸款還清,再次買房就可以被算作首套房,如果購房人名下有一套全款購買的住房,只要沒有貸款記錄,再買房仍然算首套房,首付比例為30%,而且各家銀行針對購買首套房且個人資質(zhì)較為良好的人群能夠給予八八折或九折的利率折扣。與商業(yè)貸款不同的是,公積金貸款的判定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。對于名下有一套未賣掉住房的人來說,按照現(xiàn)行政策將被算作二套房,首付比例為30%,利率將上浮1.1倍。
需要提醒的是,雖然像吳女士這樣的情況被認(rèn)定是二套房,1.1倍的公積金貸款利率為4.125%,比商業(yè)貸款的九折利率5.08%低近一個百分點(diǎn),如果80萬元的額度夠用,仍是使用公積金貸款比較劃算。
是否是首套以貸款時間為準(zhǔn) 分期首付方式可取消
與吳女士不同,公積金上限120萬元的貸款額度對于改善型置業(yè)的李先生完全不夠用,公積金新政對他影響并不大,但是“930”后,商業(yè)貸款首套房的認(rèn)定卻給他幫了大忙。
李先生去年9月初以640萬元的總價(jià)在北五環(huán)某新盤購置了一套房子,當(dāng)時還只符合二套房購買資格的他選擇了開發(fā)商提供的首付分期優(yōu)惠,先期交了30%的首付款,約定今年8月底前,將剩余的40%交齊。近日,李先生的置業(yè)顧問電話通知他,由于房子的工程進(jìn)度原因,貸款的時間可能要提前,如果李先生仍選擇七成首付,需要在近期把剩余的首付款交齊并辦理貸款。不過,以李先生的情況,如果前一套房子的首付款已經(jīng)還清,那么可以以首套房的方式貸款,不僅可以享受優(yōu)惠利率,同時首付也不用再補(bǔ)交了。
李先生咨詢銀行的個貸經(jīng)理得知,像他這樣的情況確實(shí)符合首套房的貸款資格,因?yàn)殂y行對于是否是首套房的認(rèn)定是以提出貸款的日期為準(zhǔn),與他購房的時間無關(guān)。個貸經(jīng)理還透露,從“930政策”實(shí)施之后,他手里幾乎就沒有辦理過二套房貸款,大部分客戶都會選擇還清之前的貸款以首套的身份購買。
6月上旬公積金交易量環(huán)比漲20%
自6月1日公積金貸款政策放寬以來,以公積金貸款入市的購房人積極性明顯增加,根據(jù)貸款機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),6月上半月公積金貸款成交量同比上漲20%。吳昊指出,公積金貸款以“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為首套和二套的判定標(biāo)準(zhǔn),使得很多原先被政策打成“二套”的人得以解禁。此外,首套房90平方米與二套房人均住房面積31.3平方米的取消也為很多不能買房的人開了綠燈,促使很多購房人趁著政策的“東風(fēng)”出手買房,造成成交量的小幅上漲。
吳昊還分析道,從整體買房入市的人群來看,首次買房的置業(yè)人群占了成交主體。她表示,盡管公積金新政中二套房的首付比例從60%-70%調(diào)整為30%,使得二次置業(yè)人群受益更大,但是二套房的最高額度僅為80萬,很多二次換房人買房都選擇了商業(yè)貸款或組合貸款,相反首次買房的置業(yè)人群使用公積金貸款的頻率較高,這部分人群買房大多挑選一些小戶型住房,房屋面積多在50-80平方米之間,因?yàn)榉课菘們r(jià)偏低,因此貸款的額度多在80萬-120萬元之間,排除個人繳存偏低等情況以外,大部分購房人都用足最高120萬的貸款額度。
此外,吳昊還提醒,相比市管公積金,國管公積金在使用上仍有一些問題需要注意。對于換房群體,如果曾經(jīng)使用過國管公積金貸款,必須要等到結(jié)清貸款滿五年后才能再次使用公積金,而不是還清即可再次使用公積金貸款。另外,如果名下公積金貸款未結(jié)清,是不能再次使用公積金購房的。