導(dǎo)讀

這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代。
       2015年上半年，在宏觀刺激力度加大特別是金融寬松的大背景下，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先完成去庫(kù)存過(guò)程，房?jī)r(jià)止跌反彈。然而，三四線城市由于前期庫(kù)存過(guò)高、需求相對(duì)疲軟，房?jī)r(jià)仍延續(xù)2014年的跌勢(shì)，去庫(kù)存成為首要任務(wù)，城市分化明顯。甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不恰當(dāng)?shù)暮暧^刺激政策還可能加劇三四線城市未來(lái)的過(guò)剩。作為新二線城市，2015年上半年臨沂的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)又是如何？家在臨沂網(wǎng)記者特別整理，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，解讀2015上半年臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

用數(shù)據(jù)說(shuō)話丨土地動(dòng)態(tài)

在全國(guó)樓市低迷的大環(huán)境影響下，2015年上半年臨沂土地市場(chǎng)整體陷入低迷期。2015年上半年共成交21宗土地，其中有11宗為工業(yè)用地，8宗為商住用地，剩余的2宗土地為批發(fā)零售用地，而純住宅用地卻不見(jiàn)蹤影。具體來(lái)看，2015年上半年臨沂土地市場(chǎng)的推地量和成交量較2014年1-6月份均出現(xiàn)較大跌幅，與去年同期相比出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象。（數(shù)據(jù)來(lái)源：中地策略）

2015年1月份，共推出4幅土地，供應(yīng)總面積7.03萬(wàn)平方米，同比下降98.40%，環(huán)比下降27.07%。僅有1宗土地成交，分別同比下降99.17%、92.03%，環(huán)比減少19宗、面積減少111.36萬(wàn)平米。

2015年2月份，新增土地供應(yīng)2宗，同比下降89.42%。成交地塊2宗，成交宗地為2015年1月份供應(yīng)土地。

2015年3月份，新增土地供應(yīng)5宗，同比下降70.82%，環(huán)比上漲426.86%。無(wú)土地成交。

2015年4月份，新增土地供應(yīng)1宗，同比上漲56.06%。成交地塊5宗，成交面積12.64萬(wàn)平米，同比下降80.73%。

2015年5月份，無(wú)新增土地供應(yīng)，同比下降100%。成交地塊2宗，成交面積21.98萬(wàn)平米，同比上漲248.89%，環(huán)比上漲73.89%。
        2015年6月份，新增土地供應(yīng)11宗，同比、環(huán)比均大幅上漲，地塊多位于白沙埠鎮(zhèn)。無(wú)土地成交。

 

用數(shù)據(jù)說(shuō)話丨住宅市場(chǎng)

每年首月，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季。2015年1月份供求雙雙大幅下滑，開(kāi)局較為冷清。新增供應(yīng)減少，營(yíng)銷(xiāo)力度有所下降，成交也成乏力狀態(tài)。成交均價(jià)與12月份相比變大不大。1月商品住宅成交1329套、15.58萬(wàn)平米，同比下降56%、55.3%，供應(yīng)成交均呈下跌趨勢(shì)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：中地策略）

2月份延續(xù)1月份下降態(tài)勢(shì)，供應(yīng)與成交體量大幅下降，供銷(xiāo)比攀升至最高值。樓市進(jìn)入春節(jié)休眠期，返鄉(xiāng)置業(yè)未能促使成交回暖。較1月份更為慘淡。2月成交895套、10.22萬(wàn)平米，同比下降39.4%、43.5%，環(huán)比下降32.7%、34.4%。2月份成交均價(jià)5032元/㎡，同比上升6%，環(huán)比下降1.4%，成交集中在北城版塊與經(jīng)開(kāi)區(qū)版塊。

3月份較春節(jié)期間有很大幅度回升，但與去年同期相比仍存在較大差距，開(kāi)盤(pán)去化率并未出現(xiàn)較大改善，購(gòu)房客群的信心未得到真正提振，觀望情緒仍較濃厚。3月份成交1504套、17.19萬(wàn)平米，同比下降40.9%、41%，環(huán)比上升68%、68.2%。成交均價(jià)5082元/㎡，價(jià)格平穩(wěn)變動(dòng)。

4月份臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸升溫，成交量較上月有所上升，第二季度一向是推盤(pán)集中期，新增供應(yīng)較上月增加明顯，但開(kāi)盤(pán)成交也未有大的改善。隨著降準(zhǔn)政策落地，市場(chǎng)觀望情緒有一定程度減退。月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較多，成交1802套、20.85萬(wàn)平米，同比下降44.80%、45.90%，環(huán)比上升19.81%、21.29%。成交均價(jià)5141元/㎡。

5月份持續(xù)升溫，產(chǎn)品的低價(jià)入市與優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)使成交量環(huán)比上升明顯，但與去年同期相比仍存在較大差距?？傮w來(lái)說(shuō)，成交量漲幅較大，市場(chǎng)有所回暖。5月商品住宅成交2334套、26.57萬(wàn)平米，同比下降39.19%、42.87%，環(huán)比上升29.52%、27.43%。成交均價(jià)4919元/㎡，持續(xù)低價(jià)跑量策略，且成交結(jié)構(gòu)中高層成交比例增加。

6月份隨著商品住宅市場(chǎng)成交量不斷回升，供求比呈下降趨勢(shì)。6月份，商品住宅成交2468套、29.28萬(wàn)平米，環(huán)比上升5.74%、10.20%。供應(yīng)量較5月份雖小幅下降，但成交呈環(huán)比上升趨勢(shì)。大部分項(xiàng)目為沖刺銷(xiāo)售手段，采取各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手段達(dá)成去化目標(biāo)。城西板塊（銀河灣3號(hào)院、高爾夫莊園）、北城板塊等成交量增加帶動(dòng)商品住宅整體市場(chǎng)成交均價(jià)攀升，6月份成交均價(jià)5024元/㎡，較5月份略有上升，但波動(dòng)不大。

 

當(dāng)前問(wèn)題

三四線城市短期供過(guò)于求，去庫(kù)存將是首要任務(wù)。
       分析來(lái)看，自2014年以來(lái)，住房“總量供不應(yīng)求”時(shí)代已經(jīng)淡出，“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入所謂的“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正面臨著巨大的轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力。由于收入增長(zhǎng)決定人口流向，經(jīng)濟(jì)減速也意味著城市對(duì)人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長(zhǎng)。特別在三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很?chē)?yán)重。2014年，盡管政府對(duì)住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但住房市場(chǎng)仍然在主動(dòng)下調(diào)。這表明，住房市場(chǎng)形勢(shì)正由總量供不應(yīng)求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。此外，過(guò)去十年，各地方政府通過(guò)“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開(kāi)花式地開(kāi)發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有一部分可能淪為鬼城或空城。

 

下半年樓市展望
       近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《2015年上半年中國(guó)房地產(chǎn)政策盤(pán)點(diǎn)》，2015年上半年，中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，多輪金融信貸政策發(fā)力，改善市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)需求入市。地方多管齊下去化樓市庫(kù)存，除放松限購(gòu)限貸、調(diào)整公積金外，根據(jù)各地不同的情況，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、契稅減免和調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等手段，多重利好政策疊加，普惠剛需刺激市場(chǎng)需求。

2015年下半年，三四線及以下城市面臨著住房庫(kù)存水平高、人口老化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難、需求增速較低等問(wèn)題。即使銷(xiāo)售速度有所加快，短期庫(kù)存水平短期難以下降到合理值范圍內(nèi)。穩(wěn)價(jià)走量將仍是三四線及以下城市2015年下半年的主線。具體到不同的城市，房?jī)r(jià)可能小幅上漲或下跌。       

 

結(jié)語(yǔ)：
       在今年樓市異常艱難的保衛(wèi)戰(zhàn)中，上半場(chǎng)的比賽已戛然而止。雖然自3月底以來(lái)，諸多樓市利好政策頻繁出臺(tái)，業(yè)內(nèi)“回暖”、“漲價(jià)”的呼聲不斷，部分樓盤(pán)也出現(xiàn)了觸底反彈，但受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，臨沂與許多城市去年同期相比，無(wú)論銷(xiāo)售面積還是成交金額都有所減少，高庫(kù)存積壓使得臨沂土地市場(chǎng)交易速度明顯減緩。臨沂的庫(kù)存壓力仍較大，去庫(kù)存尤其是住宅庫(kù)存仍然是目前面臨的主要任務(wù)。
 

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