近日，中國指數(shù)研究院初步統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。分析認(rèn)為，樓市回暖大勢(shì)基本確立。
不過，房地產(chǎn)行業(yè)增長疲態(tài)也再次顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院發(fā)布的房企半年業(yè)績顯示，，1-6月品牌房企平均銷售目標(biāo)完成率為41.4%，仍有部分房企完成率不足樓市回暖后，房價(jià)會(huì)不會(huì)水漲船高？各種利好是否帶來了真正意義的購房窗口期？
此前，王健林做客新華網(wǎng)時(shí)表示，“北、上、廣、深等地的房價(jià)會(huì)永遠(yuǎn)處于上漲中，這沒辦法，因?yàn)槌鞘忻娣e有限。”
7月1日，任志強(qiáng)在2015中國房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上則表示，目前中國樓市庫存量高，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，大部分城市房價(jià)漲不上去。多數(shù)網(wǎng)友都認(rèn)為，購房窗口期已至。
分析人士表示“樓市回暖的說法基本成立。關(guān)于購房窗口期，要區(qū)別對(duì)待。畢竟供需關(guān)系在不同地區(qū)存在較大差異。”
一張漂亮的成績單
在取消限購、降準(zhǔn)降息等政策紅利持續(xù)刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)終于交出了一份比較亮眼的成績單繼紅五月之后，6月份全國樓市表現(xiàn)也給上半年的行業(yè)數(shù)據(jù)添色不少。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布早先公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，內(nèi)地30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1995萬平方米，環(huán)比增長4.3%，同比增長69.3%。這已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比增長，同時(shí)，6月份新建住宅成交面積是近6年同期最好水平。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，6成城市成交量出現(xiàn)上升，反映了居民購房意愿較強(qiáng)，而成交量上升的幅度開始減弱，則說明市場開始趨于穩(wěn)定。
從數(shù)據(jù)上看，整個(gè)上半年樓市也整體向好。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面積達(dá)到2089萬平方米，同比增長2.6%。
而二季度以來，央行進(jìn)行新一輪降準(zhǔn)降息政策，加之330新政效果逐漸顯現(xiàn)，市場成交持續(xù)回升，5月代表城市住宅成交達(dá)到3191萬平方米，6月成交進(jìn)一步走高，成交超過3400萬平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。
其中一線城市回升幅度最大。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上半年一線城市月均成交量75萬平方米，同比增幅超過45%，絕對(duì)量也為近年來最高水平，其中6月成交超過100萬平方米，同比去年增長近1倍。
不過，在此背景下，樓市的壓力依然存在。
CRIC監(jiān)測的20家典型房企銷售數(shù)據(jù)顯示，相比去年，2015年房企對(duì)銷售目標(biāo)的要求并不高，目標(biāo)增長率均不超過20%，20家典型房企的平均目標(biāo)增長率僅9%。而上半年完成情況都并不樂觀。
房價(jià)向左還是向右
樓市回暖，已經(jīng)是行業(yè)共識(shí)。但是在居民一向關(guān)注的房價(jià)走勢(shì)問題，市場上倒是出現(xiàn)了不同的聲音。
6月底，近日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林做客新華網(wǎng)思客講堂時(shí)表示，中國房地產(chǎn)已從供不應(yīng)求到了供大于求階段，房價(jià)再暴漲的可能性已經(jīng)不存在。
王健林還指出，目前房價(jià)回暖主要是一線和主要二線城市，離整體回暖還差得遠(yuǎn)，但北、上、廣、深這些城市永遠(yuǎn)會(huì)上漲，因?yàn)檫@些城市不準(zhǔn)再新建，只能在存量上想辦法。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也曾撰文發(fā)聲。他認(rèn)為，當(dāng)前剛步入第四輪短周期的上行通道，一二線城市住宅成交量從去年10月份開始反彈，一線城市房價(jià)從今年第一季度開始反彈。結(jié)論是，未來一年，全國房價(jià)上漲是大勢(shì)所趨。
而一向以大炮著稱的任志強(qiáng)則持有不同的觀點(diǎn)。
7月1日，在中國房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上，任志強(qiáng)認(rèn)為，“貨幣政策寬松、穩(wěn)定住房消費(fèi)、低利率提高可支付能力、新增供量減弱”是2015年房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素；但是，由于目前中國樓市庫存量高，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，大部分城市房價(jià)并不會(huì)在短期內(nèi)反彈。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也認(rèn)為，中國的核心問題是房子造的太多，人口沒有增加，“房地產(chǎn)現(xiàn)在過剩的問題非常嚴(yán)重”。
確實(shí)，從上半年典型房企的銷售完成情況上，不難看出房企依然面臨著去庫存壓力。
土地供應(yīng)推高一線城市房價(jià)？
從源頭上說，除了財(cái)政政策的影響外，全國土地成交量的下滑也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困局。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年(截至6月29日)，全國百強(qiáng)城市合計(jì)出讓11813宗土地，比去年的12782宗減少了969宗。土地出讓面積由去年的8.15億平方米降至今年的6.15億平方米，降幅達(dá)24.6%。土地出讓金為7021.7億元，同比2014年同期的10890億元下調(diào)35.5%。
其中，一線城市上半年賣地收入合計(jì)只有1655.64億元，較2014年同期的2605億元下調(diào)了36%。這也被看做是一線城市房價(jià)不可能下降的主要原因。
以北京為例，中原地產(chǎn)方面統(tǒng)計(jì)，從規(guī)劃建筑面積來看，今年北京的成交量約在540萬平方米左右，但其中住宅部分非常少，合計(jì)成交居住用地只有271萬平方米，是最近三年同期最少的一次。因此，成交樓面價(jià)也出現(xiàn)了明顯的上漲26%。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟接受采訪時(shí)表示，一個(gè)大都市建設(shè)用地的總量，一般是整個(gè)城市土地總量的1/3到1/2,一線城市的用地指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到該數(shù)據(jù)的極限，所以只能從存量土地方面考慮。
陳晟還認(rèn)為，越接近這個(gè)極限值的城市，土地的供應(yīng)量就會(huì)越少，相對(duì)來說價(jià)格也愈加堅(jiān)挺。
無疑一線城市土地存量的減少，提高了房企搶地的饑渴度。人流量和剛需的持續(xù)上升，也必然會(huì)推動(dòng)房價(jià)不斷上揚(yáng)。
反觀三四線城市，則是另外一番景象。
“多年來的土地財(cái)政，已經(jīng)給地方經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的利益。在房地產(chǎn)開發(fā)過度后，三四線城市庫存壓力不斷加大。加上三四線城市屬于人口流出區(qū)域，剛需有限，又沒有太大投資價(jià)值，因此，相比一線城市，三四線城市房價(jià)回暖需要的時(shí)間必然會(huì)更加漫長。”一位行業(yè)分析人士這樣告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。
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