“大家都覺得老齡化以后會導(dǎo)致年輕人有更多的房子繼承？錯了！”7月5日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會會長任志強在2015中國房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟高峰論壇上做了“新常態(tài)下：中國地產(chǎn)去哪兒”的主題演講，認為2015年下半年的樓市區(qū)域分化加劇、刺激政策持續(xù)、價格平穩(wěn)過渡、銷售由負轉(zhuǎn)正、加速庫存消化，而房地產(chǎn)“哪兒也去不了”，“能夠改變的是經(jīng)營模式、服務(wù)方式和經(jīng)營內(nèi)容以及點對點之間的服務(wù)。”對于未來老齡化社會年輕人可以繼承房產(chǎn)不用買房的觀點，任志強反駁，老人壽命不斷延長，“他還得住著房子！”

 

老齡化社會都是“房產(chǎn)繼承者”？任志強：想錯了！

 

在任志強看來，當(dāng)前最重要的是宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)之間的關(guān)系問題，而人口結(jié)構(gòu)的變化也將對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。不過，任志強并不認同人口老齡化是房地產(chǎn)“危機”的觀點，媒體此前曾報道80后、90后將來可以繼承好幾套房子。“大家都覺得老齡化以后會導(dǎo)致年輕人有更多的房子繼承？錯了！”任志強表示雖然老齡化在加速，但老人越來越長壽，所以他還得住著房子，年輕人繼承不了。從表面看年輕人在減少，但是家庭結(jié)構(gòu)變化還在繼續(xù)。這兩年越來越多的離婚率來看，家庭戶數(shù)越來越多。以德國和中國為例，德國是世界老齡化程度最高的，到2060年的時候人口結(jié)構(gòu)變成了倒三角形，就是頂層的老齡人口越來越多，中國會是什么樣？現(xiàn)在看老年人還是一個正三角形，但是到了2020年，未來的發(fā)展趨勢我們也和德國接近，變成一個倒三角形，老年人上面的比重是很大的。德國是全世界經(jīng)濟最發(fā)達的國家，1960年的時候7300萬人，那個時候他有1900萬個家庭，每個家庭有3.76個人。到了2010年，最近的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到8100萬人，增加了1/10，家庭戶數(shù)翻了一倍變成4000多萬。人沒增加多少，但是戶數(shù)增加了，原因就是雖然老齡人越來越多，但老齡人還需要住房。“我們會面臨著和德國類似的情況，于是出現(xiàn)了一種特殊情況，每一個家庭的人數(shù)越來越少。”

 

開發(fā)商不敢輕易漲價的一個原因就是消化庫存

 

在任志強看來，銷售2015年樓市最重要的指標(biāo)，如果新供應(yīng)量不斷的減少，必然導(dǎo)致城市中可挑選的余地減少。第二個是政府出臺的一些相關(guān)措施導(dǎo)致利率急劇下降?，F(xiàn)在看銷售面積在消化庫存過程中可能轉(zhuǎn)為正，而銷售額已經(jīng)變成正了。2014年長期是負的，但現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)正了。“5月份有一個最重要的指標(biāo)，就是庫存從6億多開始減少15萬，28個月的持續(xù)增長庫存量開始第一次出現(xiàn)了拐點，有了下降，這是一個非常好的現(xiàn)象。但是銷售增長會不會導(dǎo)致投資復(fù)蘇，不會，因為大部分的錢還賬了，開發(fā)商并沒有更多的錢用于投資，只是用于還賬。”而銷售在正的增長的時候，自有資金增速并沒有因此而增加。換句話說，銷售換回來的資金都還債了。另一方面是我們的銀行，對開發(fā)商的資金支持和對消費者的資金支持上都沒有高速增長，“所以我們的資金壓力越來越大，這個情況已經(jīng)壞于2008年。”

 

而2015年樓市的有利因素是：貨幣政策寬松、穩(wěn)定住房消費、低利率提高可支付能力、新增供量減弱。庫存多了生產(chǎn)商就會減少生產(chǎn)量。“4日密集的對股市的刺激政策以外，也提出了穩(wěn)定經(jīng)濟的政策，這些穩(wěn)定經(jīng)濟的政策也包括房地產(chǎn)如何平穩(wěn)過渡和發(fā)展的問題。價格從相對來說是一個平穩(wěn)過渡，上個月70個城市20個城市是上升的，還有50個城市是下降的。新建住房價格環(huán)比變化原來是負的5%，現(xiàn)在是負的4%，也許變成-3%、-2%、-1%，四季度有可能變成正的。”

 

銷售已經(jīng)由負變正了，有可能銷售面積也變成正增長。任志強表示，銷售實際上是庫存消化的一部分，“我們認為開發(fā)商不敢輕易漲價的一個原因就是消化庫存。”開發(fā)商手里有幾十套房子、幾百套房子或者幾千套房子，如果前期漲價導(dǎo)致后期大量的庫存是難以消化的。至少目前看，大部分城市并沒有出現(xiàn)快速的價格的飛漲，而中間還是去庫存化。“在這樣的情況下開發(fā)商到哪去，每個人都應(yīng)該重新認識形勢。”

 

土地負增長導(dǎo)致新開工急劇下降 房地產(chǎn)投資增速將持續(xù)下滑

 

目前全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑，在任志強看來，最重要的問題是宏觀經(jīng)濟形勢出現(xiàn)了問題。任志強表示“從投資看，我們的投資處于持續(xù)變化的過程中”，2010年以后就開始持續(xù)下滑，2013年雖然有回升，但下坡并沒有結(jié)束，還在繼續(xù)。至于未來會怎么樣？任志強判斷將會繼續(xù)下滑， “從住宅投資占GDP的比重來看，從全球來看我們已經(jīng)達到了一個高點，所以持續(xù)下滑和投資繼續(xù)下降可能是一個比較長期的過程。”其中一個因素是土地，土地在2014年就出現(xiàn)了負的增長，土地的負增長導(dǎo)致了開發(fā)商手里沒有地，怎么可能有投資增長，絕對是不可能的事。從今年來看，連續(xù)5年，4月份、5月份都是負的30%，負的30%左右的土地供應(yīng)是沒有發(fā)生變化的。所以，長期可持續(xù)的土地負增長導(dǎo)致的是新開工急劇下降，從25%，現(xiàn)在下降到18%。所以投資一定是持續(xù)下降的，而不是上升的。“至少到目前為止所有的前期指標(biāo)都是不好的，所以都是在今年我們沒有看到可以繼續(xù)產(chǎn)生巨大空間的希望。即使我們的政府希望用股市和房市來拉動中國的經(jīng)濟和穩(wěn)住中國的經(jīng)濟，目前還沒有看到這個希望。”

 

而房地產(chǎn)投資下降也會影響GDP，任志強談到和房地產(chǎn)關(guān)系度很大的除了鋼材以外，還有一些其他的行業(yè)，“挖掘機和重卡，它都是和我們直接施工相關(guān)的。所以，房地產(chǎn)投資下降這部分也在下降。在持續(xù)下降的過程中也涉及到其他的產(chǎn)品，所以房地產(chǎn)下降會影響1到1.5的GDP。”