二手房通常是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記、再次上市交易的房產(chǎn)。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場上二手房買賣數(shù)量很大，購房者購買二手房時須注意哪些事項才能避免日后產(chǎn)生不必要的糾紛，本期從法律方面為大家介紹一下二手房買賣簽約前必須注意的有關(guān)事項。
第一、房屋產(chǎn)權(quán)要清楚。購房者對于有意向購買的房產(chǎn)，在確定購買前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)交易中心打印該房產(chǎn)的權(quán)屬情況，看清該房產(chǎn)所有人登記在誰的名下，是否存在其他共有人，是否被抵押。如果有其他共有人，那么買賣合同一定要所有人一起簽署，否則合同可能面臨撤銷的風(fēng)險。如果有抵押，那么簽訂合同就要求更加謹(jǐn)慎，如果確實要買，可以協(xié)商以房款沖抵債務(wù)解除合同。
第二、必須對付款方式進(jìn)行明確、具體的約定。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險。目前實踐中，購房款一般分為三筆支付，定金之外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。另外，如果采取按揭或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易，對沒有申請到預(yù)期貸款的解決方法要先前進(jìn)行特別約定，以免因約定不明而產(chǎn)生糾紛。
第三、房屋交接事項要清楚。房屋買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、維修基金等相關(guān)費用的負(fù)擔(dān)。對于延期交房應(yīng)當(dāng)明確約定違約金，如每天按房款的百分之幾支付違約金，防止賣方拖延。
第四、關(guān)注戶口狀況。二手房買賣中戶口問題是一個特殊而又棘手的問題。首先，很多人購買二手房就是為了落戶或者子女就學(xué)，但是由于各種原因，如果房內(nèi)戶口未遷移，新戶口遷入存在障礙。其次，戶口對房屋本身的財產(chǎn)權(quán)利也造成一些不確定的影響，如未來拆遷補(bǔ)償分配問題。因此在購買二手房前一定要確認(rèn)房內(nèi)戶口狀況。
第五、重視違約條款和爭議解決方式的條款。確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的發(fā)生，維護(hù)守約方的權(quán)益。房屋買賣合同應(yīng)對如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金或賠償金的計算或給付、免責(zé)情形等進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用。
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