合景泰富地產(chǎn)于日前發(fā)布公告，公司與新鴻基地產(chǎn)簽訂股權(quán)收購(gòu)協(xié)議，將斥資18.6億港元收購(gòu)后者位于佛山最大舊改項(xiàng)目“瀧景”的三成股權(quán)，這也是最近數(shù)年持續(xù)加碼內(nèi)地市場(chǎng)的新鴻基地產(chǎn)，罕有地出售內(nèi)地項(xiàng)目股權(quán)。
如果考慮到華人置業(yè)于上周向恒大出售位于成都中心區(qū)域的三個(gè)核心項(xiàng)目，瑞安也在謀求出售其位于上海的商業(yè)項(xiàng)目，自李嘉誠(chéng)近年來(lái)大舉出售內(nèi)地物業(yè)后，今年以來(lái)港資房企“減倉(cāng)”內(nèi)地市場(chǎng)的步伐加快。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，港資房企的發(fā)展模式是通過(guò)“囤地”獲取土地增值利潤(rùn)。隨著內(nèi)地樓市進(jìn)入白銀時(shí)代，土地升值的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在利潤(rùn)率不斷下滑的情況下，港資房企撤離內(nèi)地市場(chǎng)或?qū)⒊哨厔?shì)。
新鴻基“減持”佛山最大舊改項(xiàng)目
根據(jù)合景泰富發(fā)布的公告顯示，公司與新鴻基發(fā)展（中國(guó)）有限公司簽訂股權(quán)收購(gòu)協(xié)議，分別收購(gòu)Lyntondale及Bonserry兩家公司各30%的已發(fā)行股本和股東貸款，總金額約18.6億港元。
據(jù)了解，上述兩家公司所擁有的土地儲(chǔ)備是位于佛山市禪城區(qū)、總用地面積高達(dá)98萬(wàn)平方米的瀾石舊改項(xiàng)目，它也是佛山最大的舊改項(xiàng)目。項(xiàng)目于2009~2010年期間，由新鴻基合共斥資81.65億元獲得。新鴻基隨后將其打造成超大型綜合體——新鴻基“瀧景”，項(xiàng)目包括商業(yè)、服務(wù)式公寓、酒店、辦公室及住宅物業(yè)等業(yè)態(tài)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在2010年3月，合景泰富曾經(jīng)出資認(rèn)購(gòu)Lyntondale與Bonserry約20%的股份，但彼時(shí)的合景，更多只是財(cái)務(wù)投資者的角色，新鴻基依然持有80%的股權(quán)比例。
但在此次交易后，合景泰富與新鴻基將各持有項(xiàng)目50%的股權(quán)，新鴻基不再是項(xiàng)目的單一大股東?；ㄆ熳钚掳l(fā)布的研究報(bào)告指出，預(yù)計(jì)合景泰富將成為該項(xiàng)目的后續(xù)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)者。
新鴻基此次減持股權(quán)的動(dòng)作令人感到意外，經(jīng)過(guò)4年多的動(dòng)遷和開(kāi)發(fā)建設(shè)，新鴻基“瀧景”于2014年4月首次開(kāi)盤。克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，“瀧景”合共推出1177套單位，銷售套數(shù)為647套，成交金額約為7.5億元，去化率約為55%。
“從去化率來(lái)看，項(xiàng)目的銷售情況并不算差，尤其是考慮到去年下半年市場(chǎng)處于調(diào)整，但新鴻基本次減持股權(quán)，很有可能是出于利潤(rùn)角度的考慮”，廣州一家上市房企的營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，港資房企的盈利模式并非是高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)，而是通過(guò)長(zhǎng)期持有土地，獲取土地增值的紅利。但作為三線城市的佛山，近年來(lái)土地價(jià)格缺乏溢價(jià)空間，高周轉(zhuǎn)并非新鴻基的強(qiáng)項(xiàng)，因此通過(guò)出售股權(quán)回收部分成本是一個(gè)理想的選擇。
記者曾就本次股權(quán)交易采訪新鴻基地產(chǎn)，截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。但一位接近合景泰富的內(nèi)部人士向記者透露，接下來(lái)合景或?qū)⒅鲗?dǎo)住宅部分的開(kāi)發(fā)，新鴻基則只專注在商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)與營(yíng)運(yùn)。
港資房企加速出售內(nèi)地物業(yè)
自李嘉誠(chéng)早前拋售內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目之后，今年以來(lái)多家港資房企緊跟李嘉誠(chéng)的步伐，大手筆出售內(nèi)地物業(yè)。
7月14日，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業(yè)集團(tuán)宣布，向恒大地產(chǎn)出售位于成都的三個(gè)商住物業(yè)項(xiàng)目的全部權(quán)益，代價(jià)為65億港元，這也是華人置業(yè)在內(nèi)地的最大的地產(chǎn)項(xiàng)目，出售后公司在內(nèi)地僅余下少量持有型物業(yè)。
瑞安房地產(chǎn)也在日前發(fā)布公告證實(shí)，公司正在與潛在買家商討可能出售的商用物業(yè)，業(yè)界傳聞萬(wàn)科將從瑞安手中收購(gòu)企業(yè)天地三期項(xiàng)目。此前在內(nèi)地市場(chǎng)非常活躍的九龍倉(cāng)也表示將調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)策略，縮減7至8個(gè)內(nèi)地城市的投資。
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，港資房企普遍有長(zhǎng)期囤地的習(xí)慣，他們?cè)谙愀勰玫酵恋睾罂梢允瓴婚_(kāi)發(fā)，充分賺取土地溢價(jià)。即便項(xiàng)目建成后，很多企業(yè)也喜歡在市場(chǎng)景氣時(shí)分批銷售，結(jié)果一年比一年賣得貴，利潤(rùn)極為可觀。
但在內(nèi)地市場(chǎng)，規(guī)則完全相反。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，一邊是近年來(lái)內(nèi)地市場(chǎng)嚴(yán)厲打擊囤地行為，房企在拿地兩年內(nèi)必須要?jiǎng)庸?，持有時(shí)間越長(zhǎng)需要繳納越高昂的土地增值稅，但另一方面，除了少數(shù)一線城市，內(nèi)地大多數(shù)城市土地不再享受增值溢價(jià)，二線城市地價(jià)基本持平，三四線城市地價(jià)多數(shù)往下走。由此可見(jiàn)，在白銀時(shí)代，港資房企賴以生存的土壤逐步消失。
“港資房企并非是完全看淡內(nèi)地市場(chǎng)，只是內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)日薄西山，它們往往擁有多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，因此套現(xiàn)內(nèi)地物業(yè)，投入到更高回報(bào)的地方顯然是不錯(cuò)的選擇”，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，與之相對(duì)，內(nèi)地房企正處于“大魚(yú)吃小魚(yú)”的格局，港資房企的退出恰好為他們獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供了良好的機(jī)會(huì)。
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