“今年上半年，碧桂園融資成本比去年下降14%，獲評(píng)國(guó)內(nèi)民營(yíng)住宅開(kāi)發(fā)商最高信用評(píng)級(jí)。”碧桂園執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官吳建斌日前對(duì)內(nèi)公布了這一好消息。他說(shuō)，碧桂園的目標(biāo)在于將平均融資成本降到5%-6%，達(dá)到業(yè)界領(lǐng)先水平。

吳建斌披露，碧桂園近期有兩筆大額低成本融資，一旦實(shí)現(xiàn)，今年的融資成本就可以降到6.5%左右。

兩條紅線

在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的秘訣在于“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高激勵(lì)”，如今，進(jìn)入白銀時(shí)代，市場(chǎng)不再供不應(yīng)求，原有模式難以為繼，“三高模式”蛻變?yōu)?ldquo;高品質(zhì)、高品位、高服務(wù)”，碧桂園已經(jīng)在著力轉(zhuǎn)型，更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)、品位。

作為中國(guó)TOP10房企中的千億集團(tuán)，碧桂園對(duì)這一趨勢(shì)早有預(yù)判，并在去年6月成立了集團(tuán)預(yù)算管理委員會(huì)，通過(guò)管理資源配置來(lái)推動(dòng)公司的戰(zhàn)略管理。

與此同時(shí)，碧桂園在財(cái)務(wù)管理方面畫(huà)了兩條紅線：凈資產(chǎn)負(fù)債率70%以下、可動(dòng)用現(xiàn)金流占總資產(chǎn)10%以上。

吳建斌說(shuō)，和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基等港資地產(chǎn)公司，之所以能夠安然度過(guò)幾次金融危機(jī)并且化危為機(jī)越做越大，核心在于有現(xiàn)金，而這幾家老牌房企的資金占比大約是10%。同為香港上市房企的碧桂園，如今也引進(jìn)了這個(gè)“安全閥”。

分析人士稱，這兩條紅線把碧桂園的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了總量把控，相當(dāng)于為碧桂園在白銀時(shí)代的發(fā)展上了“保險(xiǎn)”，給市場(chǎng)釋放了信心。

“負(fù)債率上限70%，這是你對(duì)市場(chǎng)的承諾，資本市場(chǎng)知道你已經(jīng)畫(huà)了這條上線，到了這條線你該做什么就做什么，譬如，買地可能放慢些，資金回籠再加快一些，實(shí)在不行該擴(kuò)股就擴(kuò)股。去年，為什么要供股呢？就是要把負(fù)債率降下來(lái)，這是對(duì)資本市場(chǎng)的一個(gè)承諾，說(shuō)到做到，時(shí)間一久，資本市場(chǎng)就多了一份信任。”吳建斌說(shuō)。

險(xiǎn)資入股

在這兩條紅線的基礎(chǔ)上，碧桂園這兩年有了一系列的資本動(dòng)作。

碧桂園去年組建了金融部和資本市場(chǎng)信息部，在全球范圍內(nèi)比較所有資本市場(chǎng)工具并加以積極利用，為公司戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展配套大量低成本的資金。

其中最為引人注目的是，碧桂園險(xiǎn)資入股的大事件。今年4月1日，碧桂園宣布引進(jìn)中國(guó)平安人壽的戰(zhàn)略投資資金約港幣62.95億元。

碧桂園高層人士表示，拓展融資渠道只是一個(gè)方面，更高的層面是，這項(xiàng)合作有效的促進(jìn)了平安和碧桂園雙方老板成為戰(zhàn)略盟友，這不僅加強(qiáng)了碧桂園的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，也拓展和優(yōu)化全生命產(chǎn)業(yè)鏈提供了新動(dòng)力，更有助于優(yōu)化碧桂園股東結(jié)構(gòu)，公司治理更加現(xiàn)代化。

隨著新股發(fā)行的完成，碧桂園原有股權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化。其中楊惠妍代家族持有股份121.07億股，股權(quán)比例從59.48%下降到53.60%，仍為最大股東；而中國(guó)平安人壽持有股份22.36億股，股權(quán)比例9.90%，成為第二大股東。

在具體戰(zhàn)略合作事務(wù)方面，碧桂園平安跨界合作、創(chuàng)新求變、項(xiàng)目落地速度極快，雙方已經(jīng)在營(yíng)銷、社區(qū)業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)投資、金融合作等方面迅速合作。

首先，碧桂園平安正在碧桂園上海嘉定項(xiàng)目推出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)首款開(kāi)發(fā)眾籌產(chǎn)品。這款產(chǎn)品，讓普通市民也可以嘗嘗做開(kāi)發(fā)商的滋味，將資金由消費(fèi)端引向開(kāi)發(fā)端，并實(shí)現(xiàn)了一定程度上用戶定制，對(duì)碧桂園而言，有助于大幅地縮短自有資金回籠的周期。

其次，碧桂園與平安達(dá)成協(xié)議，在不動(dòng)產(chǎn)投資方面共同出資三四百億元，用于投資雙方都認(rèn)可的好項(xiàng)目。平安銷售團(tuán)隊(duì)正在接受碧桂園培訓(xùn)，將為碧桂園新增龐大的物業(yè)銷售網(wǎng)絡(luò)。

再次，平安將向碧桂園提供180億元授信額度，其中，平安銀行給了碧桂園100億元的額度隨時(shí)可以用，平安信托、大華基金也給了幾十億元的資金使用。

然后，碧桂園也將為平安提供社區(qū)業(yè)務(wù)的切入點(diǎn)，雙方將合作開(kāi)發(fā)、對(duì)接碧桂園逾200多個(gè)項(xiàng)目，逾35萬(wàn)戶業(yè)主的社區(qū)資源。

諸如此類，不一而足。

融資成本走低

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的資金組合，碧桂園的融資成本正在逐步下降。

碧桂園去年發(fā)行了總值8億美元的5年期境外債，并且在去年底獲得了總值45億港元的4年期銀團(tuán)貸款。在今年5月，碧桂園利用平安的戰(zhàn)略投資資金將把2018年到期的9億美元票據(jù)提前贖回，不再負(fù)擔(dān)超過(guò)11%的利息成本。

吳建斌說(shuō)，碧桂園最近通過(guò)香港市場(chǎng)發(fā)行銀團(tuán)貸款4億-8億美元以上，預(yù)計(jì)7月底完成，融資成本將在5%以下，這將把整個(gè)碧桂園融資成本繼續(xù)降低。

“銀團(tuán)就是一個(gè)低成本融資和大規(guī)模融資的渠道，簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是幾家銀行抱在一起給你一筆貸款，而不是某一家銀行。比如，你是中國(guó)銀行，你貸出一筆款給企業(yè)，叫做單邊貸款，但是超過(guò)一家以上，就叫做銀團(tuán)貸款。其實(shí)，各家銀行各自對(duì)總貸款額認(rèn)購(gòu)一部分，這樣可以分散風(fēng)險(xiǎn)。但是，銀團(tuán)貸款的條件遠(yuǎn)比發(fā)債條件苛刻，其中限制條件多，這樣的話，它的貸款利率會(huì)低很多。以碧桂園為例，目前發(fā)債成本大約在7%-8%左右，同樣是5年期，銀團(tuán)貸款的成本可控在5%左右。”吳建斌對(duì)銀團(tuán)融資的偏愛(ài)溢于言表。

“今年上半年，碧桂園融資成本比去年下降14%。”吳建斌披露，碧桂園的目標(biāo)在于將平均融資成本降到5%-6%，達(dá)到業(yè)界領(lǐng)先水平。

如此低的融資成本在港股上市內(nèi)房企中并不多見(jiàn)。梳理年報(bào)資料可以發(fā)現(xiàn)，富力、雅居樂(lè)、恒大等標(biāo)桿房企在2014年的平均融資成本均在8%以上，個(gè)別企業(yè)甚至接近10%，能與碧桂園媲美的，只有中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)等國(guó)企紅籌，上述企業(yè)的融資可以低至5%以下。

信用評(píng)級(jí)提升

據(jù)碧桂園新近發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年6月碧桂園單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額176.4億元，環(huán)比5月的125.4億元增長(zhǎng)41%，合同銷售建筑面積約256萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25%。截至今年6月底，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額已達(dá)544.7億元。

按照今年1350億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，碧桂園上半年完成超過(guò)40%的年度任務(wù)。碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一般來(lái)說(shuō)，上、下半年的業(yè)績(jī)比例是4:6，碧桂園有足夠的信心完成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。

碧桂園的資金管理、業(yè)績(jī)發(fā)展等也得到市場(chǎng)的認(rèn)可。近日，穆迪提升了碧桂園的信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。在包括高盛、摩根大通、美銀美林等34家券商及機(jī)構(gòu)里，有19家券商對(duì)碧桂園授予“買入”類評(píng)級(jí)，“中性”類評(píng)級(jí)有10家，85%的券商及機(jī)構(gòu)看好碧桂園。

穆迪的副總裁兼高級(jí)分析師稱：“這次的評(píng)級(jí)提升，反應(yīng)了碧桂園在財(cái)務(wù)資金管理的實(shí)力。”

穆迪預(yù)計(jì)，碧桂園將會(huì)繼續(xù)優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)并降低借貸成本。因此，其信用指標(biāo)應(yīng)會(huì)在未來(lái)12-18個(gè)月保持強(qiáng)勁。特別是其調(diào)整后的息稅前利潤(rùn)（EBIT）與利息比率可達(dá)到3.8到4倍，而收入與債務(wù)的比率會(huì)在120%道130%之間。

碧桂園方面表示，碧桂園現(xiàn)已成為國(guó)際信用評(píng)級(jí)最高的中國(guó)民營(yíng)住宅開(kāi)發(fā)商之一。自2014年以來(lái)，碧桂園成為被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)調(diào)升評(píng)級(jí)次數(shù)領(lǐng)先的大型內(nèi)房企業(yè)。