6月份北京、上海、深圳三個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)再創(chuàng)新高，超過(guò)每平方米3萬(wàn)元。其中，深圳商品住宅成交價(jià)上漲最為明顯。而在降了半年之后，廣州6月樓價(jià)也再度上漲，重上1.5萬(wàn)元單價(jià)大關(guān)。

從四大一線城市的價(jià)格漲幅看，目前均已超過(guò)2013年3月份的歷史高位水平。其實(shí)，自2010年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房?jī)r(jià)指數(shù)以來(lái)，北京、上海、深圳、廣州四城一直處于量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，被業(yè)內(nèi)稱為樓市“四大金剛”。

除“四大金剛”，在二線城市中還有4個(gè)城市，它們房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，鮮少受到房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸等宏觀調(diào)控政策的沖擊，幾年來(lái)價(jià)格維持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)；它們庫(kù)存量合理，甚至有的供不應(yīng)求；調(diào)控放松后，房?jī)r(jià)指數(shù)6月同比漲幅及歷年漲幅均遙遙領(lǐng)先于其他城市，僅次于北上廣深，堪稱樓市“四小金剛”，那就是——廈門、鄭州、南京、合肥。

“這4個(gè)城市價(jià)格堅(jiān)挺源于4個(gè)原因：1.此類城市人口規(guī)模較大，而且人口輸入比較多。2.此類城市每年土地出讓量控制得比較合理，房地產(chǎn)略有供應(yīng)不足風(fēng)險(xiǎn)。3.此類城市看漲預(yù)期強(qiáng)烈，屬于二線城市里投資、就業(yè)、居住等環(huán)境較良好的城市。4.部分投資者在一線城市限購(gòu)情況下，進(jìn)入此類城市購(gòu)房，也容易帶動(dòng)價(jià)格快速上升。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示。

一線房?jī)r(jià)暴漲

深圳樓市或進(jìn)入盤整期

從 2月28日央行宣布3月1日起降息，到3月30日央行等多部門樓市“5改2”新政策，再到6月28日央行針對(duì)性降準(zhǔn)降息，6月樓市在多重利好的刺激下，商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

6月份，價(jià)格漲幅居前的依然是四大一線城市，其中深圳環(huán)比上漲7.2%，上海環(huán)比上漲2.4%，北京和廣州均環(huán)比上漲1.6%。

在此輪房?jī)r(jià)上漲中一直領(lǐng)跑的深圳，其6月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)不僅實(shí)現(xiàn)了環(huán)比7.2%的漲幅，還實(shí)現(xiàn)了同比上漲15.9%，相較于2010年，房?jī)r(jià)大漲46.2%。深圳商品住宅成交均價(jià)超過(guò)3.2萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)16個(gè)月價(jià)格新高。而且，深圳的存銷比數(shù)值最低，為7.1個(gè)月。

克而瑞深圳高級(jí)分析師杜坤認(rèn)為，深圳樓市的量?jī)r(jià)齊升在于“先天優(yōu)勢(shì)”加上“后天刺激”。“先天優(yōu)勢(shì)”在于深圳人口密度高、外來(lái)人口比例高，先天需求旺盛；“后天刺激”則在于近期牛市熱錢大量套現(xiàn)引發(fā)購(gòu)房需求爆發(fā)遇上供應(yīng)井噴，供求關(guān)系一時(shí)間嚴(yán)重失衡，再加上自貿(mào)區(qū)利好的助攻。總的概括起來(lái)就是“人多、房少、錢多”促成此次深圳樓市暴漲。相對(duì)而言，北上廣的供應(yīng)較為充裕，購(gòu)房需求也沒(méi)有那么迫切，供求矛盾小得多，并不具備深圳式量?jī)r(jià)暴漲的充分條件。因而，北上廣難以復(fù)制深圳式暴漲。

而隨著股市調(diào)整趨穩(wěn)，進(jìn)入7月份，深圳樓市也在同步降溫。  數(shù)據(jù)顯示，7月上半月，深圳一手住宅成交量環(huán)比下跌15%，一半片區(qū)二手住宅報(bào)價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下調(diào)。 特別是前期房?jī)r(jià)上漲超過(guò)40%的區(qū)域，如前海、南山南區(qū)、坂田、龍華、寶安南區(qū)等等。

而且，此前深圳樓市的暴漲，使得當(dāng)?shù)劂y行放貸規(guī)模大增。而從7月初至今，深圳中行、建行、工商、農(nóng)業(yè)和交通等五大國(guó)有商業(yè)銀行，開(kāi)始縮減房貸規(guī)模，將首付比例全線上調(diào)至四成，首套房貸利率也由基準(zhǔn)調(diào)高至上浮5%～10%不等。

克而瑞深圳首席分析師許爍分析認(rèn)為，主要是因?yàn)楣墒写蟮?，很多人資金縮水，市場(chǎng)需求量有所減少。二手房市場(chǎng)是個(gè)風(fēng)向標(biāo)，原來(lái)高價(jià)放的盤，現(xiàn)在很難找到接盤者，價(jià)格必然要往回調(diào)。而新房?jī)r(jià)格未必就會(huì)降，尤其已經(jīng)漲價(jià)的樓盤很難再降，而新開(kāi)盤價(jià)格則不容樂(lè)觀。“深圳樓市會(huì)進(jìn)入盤整期，房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲是不太可能了。”

二線“四小金剛”接力

在6月70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格同比增幅排名中，廈門、鄭州、南京、合肥躋身于全國(guó)前十強(qiáng)。若綜合2010年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)挺情況看，廈門、鄭州、南京、合肥排名會(huì)超過(guò)排在此前的天津、溫州，堅(jiān)挺程度僅次于北上廣深一線城市。

雖然今年廈門房?jī)r(jià)漲幅不算最靠前，但綜合近兩三年的表現(xiàn)，廈門漲幅在全國(guó)居于領(lǐng)先地位。

數(shù)據(jù)上看，廈門6月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，連續(xù)4個(gè)月上漲，同比漲幅居全國(guó)第3，相較2010年同期房?jī)r(jià)漲幅居第2。而且，在去年全國(guó)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，廈門房?jī)r(jià)仍在上漲。

廈門，有著“海上花園”的美稱，擁有國(guó)家5A級(jí)景區(qū)——鼓浪嶼，年平均氣溫在21℃左右。而城市環(huán)境建設(shè)位居全國(guó)前列，教育、醫(yī)療等公共資源也是福建最好的，現(xiàn)已形成較完善的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。這些優(yōu)勢(shì)都吸引著外來(lái)購(gòu)買力的進(jìn)入，或投資，或養(yǎng)老，或移居。廈門凈流入人口已經(jīng)超過(guò)了戶籍人口，現(xiàn)在買房的主力軍來(lái)自周邊泉州、龍巖等地。

“廈門城市地域小，可開(kāi)發(fā)空間有限，島內(nèi)基本沒(méi)有土地供應(yīng)，島外拿地難度也不亞于北京、上海，而且拿地成本高，價(jià)格堅(jiān)挺是必然的。面對(duì)這樣一個(gè)健康上行的市場(chǎng)，很多企業(yè)想進(jìn)來(lái)，大部分本土企業(yè)又面臨著缺糧或者斷糧的狀態(tài)。這種高成本的境況對(duì)房?jī)r(jià)的支撐是最直接有力的。”克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師張子吉分析表示。

張子吉表示，廈門在去年下半年之前庫(kù)存去化周期一直維持在6～8個(gè)月的水平。去年下半年開(kāi)始，整體市場(chǎng)環(huán)境不好，購(gòu)買者觀望氣氛變得濃烈，加上開(kāi)發(fā)商推盤和定價(jià)上的一些猶豫，以犧牲去化量而保持價(jià)格堅(jiān)挺，廈門庫(kù)存化周期一度達(dá)到12個(gè)月以上，供求關(guān)系發(fā)生了極速逆轉(zhuǎn)。

不過(guò)，“今年二季度以來(lái)一系列利好政策及福建地方政策的刺激下，廈門主流開(kāi)發(fā)商基本達(dá)成共識(shí)，以去庫(kù)存為主，定價(jià)也相對(duì)合理，使得二季度去庫(kù)存效果明顯，整體供求關(guān)系有所改善。三季度如果繼續(xù)保持這個(gè)狀態(tài)，廈門庫(kù)存比就能很快恢復(fù)到正常水平，在量和價(jià)上實(shí)現(xiàn)雙贏。”張子吉分析稱。

而被譽(yù)為明星城市的鄭州，也是全國(guó)聞名的房?jī)r(jià)堅(jiān)挺城市。數(shù)據(jù)顯示，6月份，鄭州新房均價(jià)環(huán)比漲幅0.5%，在全國(guó)排名第七，中部六省省會(huì)城市中位居第一，同比漲幅位列第四。鄭州住宅二手房?jī)r(jià)格也在上漲，環(huán)比漲幅為0.3%。

從庫(kù)存量上看，截至6月底，鄭州市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1754.5萬(wàn)平方米。其中，商品住房累計(jì)可售面積為688.81萬(wàn)平方米，去化周期8.9個(gè)月，處于合理區(qū)間。

即便2014年受到全國(guó)市場(chǎng)低迷影響，鄭州房?jī)r(jià)仍較為堅(jiān)挺，整體均價(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)。去年8月份限購(gòu)取消后，鄭州均價(jià)更是連續(xù)5個(gè)月上漲。上半年鄭州市區(qū)商品房銷售均價(jià)已達(dá)每平方米9224元。河南省社科院相關(guān)專家預(yù)測(cè)，今年下半年，鄭州房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中有升，省內(nèi)其他地市則下行趨勢(shì)明顯。

城市人口流動(dòng)方向是一個(gè)判斷樓市堅(jiān)挺度的重要指標(biāo)。鄭州人口接近940萬(wàn)，且鄭州作為省會(huì)城市，每年都從縣市涌入很多人口，為城市發(fā)展注入源源不斷的發(fā)展動(dòng)力。

江蘇納入房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的4個(gè)城市中，南京房?jī)r(jià)繼續(xù)領(lǐng)漲。6月份新房方面南京環(huán)比漲0.5%，無(wú)錫房?jī)r(jià)持平，揚(yáng)州下跌0.1%，徐州下跌0.2%。算上6月份的上漲，南京新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)上漲4個(gè)月，且呈漲幅逐步擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。

“首先是人口導(dǎo)入，南京本身是大城市，人口穩(wěn)定，且對(duì)周邊城市輻射強(qiáng)，帶來(lái)大量外來(lái)人口進(jìn)入；其次，南京GDP絕對(duì)值和增幅都很高，已超過(guò)無(wú)錫、蘇州；第三，南京供求關(guān)系一直比較平穩(wěn)，庫(kù)存周期10個(gè)月左右，不像無(wú)錫等城市，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量。而且南京市政府每年土地出讓量不大。近期南京利好消息也比較多，如江北新區(qū)的批復(fù)，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的上揚(yáng)。”克而瑞南京首席分析師王新科分析表示。

同樣，就在安徽省樓市一片蕭條之際，合肥樓市也扮演了“一枝獨(dú)秀”的角色。6月合肥一手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，與5月幅度相當(dāng)。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅0.6%，比5月多漲了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，在過(guò)去將近10年間，合肥房?jī)r(jià)一直都是穩(wěn)中有升，沒(méi)有大起大落。就在去年樓市低迷之際，合肥卻表現(xiàn)不凡，成交穩(wěn)居全國(guó)TOP10，房?jī)r(jià)同比上漲11%。

“一是中央和安徽地方出臺(tái)了一系列房產(chǎn)利好政策的刺激力度；二是合肥庫(kù)存量非常健康，基本上三四個(gè)月就可以消化掉；三是今年合肥各個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)地王，基本達(dá)到一畝800萬(wàn)元以上，勢(shì)必拉動(dòng)各區(qū)域房?jī)r(jià)上漲；而且，合肥人口增長(zhǎng)速度很快，數(shù)量已經(jīng)達(dá)到700萬(wàn)人以上，人口比例也發(fā)生了變化，已從人口輸出占主要比例轉(zhuǎn)變成人口輸入占主要比例。這些都支持了房?jī)r(jià)的上漲。”克而瑞合肥首席分析師羅文分析表示。

“近一兩年合肥樓市相對(duì)都會(huì)比較健康，預(yù)計(jì)1年左右房?jī)r(jià)會(huì)破9望萬(wàn)。”羅文表示。