樓市升溫態(tài)勢(shì)正在延續(xù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)整體房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)三個(gè)月“翻紅”，且70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲個(gè)數(shù)繼續(xù)增加。不過(guò)，雖然成交持續(xù)放量，庫(kù)存壓力略有減輕，樓市已現(xiàn)回暖跡象，但一二線城市與三四線城市間的分化走勢(shì)持續(xù)加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇尚需時(shí)日，全國(guó)樓市普漲、暴漲局面料難出現(xiàn)。

此番房?jī)r(jià)上漲與成交放量息息相關(guān)。而成交量的持續(xù)上升則主要是政策面持續(xù)釋放利好信號(hào)所致。一方面，貨幣寬松降低了購(gòu)房成本。繼去年末開啟降息周期之后，今年上半年又經(jīng)歷了三次降息、兩次降準(zhǔn)，調(diào)整力度堪比2008年。最新調(diào)整后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率降至5.4%，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率更是降至3.5%，均創(chuàng)下2000年以來(lái)的新低；另一方面，政策松綁刺激了市場(chǎng)成交，尤其是公積金政策和二套房政策的調(diào)整，促使剛需和改善型購(gòu)房需求持續(xù)釋放。2015年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，其中北京、上海等超過(guò)30個(gè)城市還提高了增加公積金貸款額度。

比起成交量這樣的專業(yè)數(shù)據(jù)，老百姓更關(guān)心的是房?jī)r(jià)。畢竟，房?jī)r(jià)的高低起落才是潛在購(gòu)房人決定是否購(gòu)房和何時(shí)購(gòu)房最直接的依據(jù)。有市場(chǎng)人士從成交回暖推導(dǎo)出房?jī)r(jià)將普漲甚至暴漲的結(jié)論，但這樣的結(jié)論恐怕是靠不住的。

首先，與前幾輪房?jī)r(jià)上漲受投資、投機(jī)性需求推動(dòng)明顯不同，本輪房?jī)r(jià)上漲主要受剛需和改善型需求入市推動(dòng)，隨著需求逐步釋放，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能勢(shì)必將有所放緩。雖然調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)和局部松綁，但 “抑投資、保剛需、重保障”的基調(diào)未發(fā)生變化， “有保有壓”的調(diào)控思路仍在延續(xù)。

其次，不同城市間分化態(tài)勢(shì)持續(xù)加劇。與一線城市明顯回暖不同，二線城市房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定，大部分三四線城市房?jī)r(jià)仍小幅下跌。更為關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體供求形勢(shì)已由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日就表示，雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房?jī)r(jià)在上漲，似乎市場(chǎng)在回暖，但整體來(lái)看離真正回暖還差得很遠(yuǎn)，因?yàn)橹袊?guó)樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。

再次，去庫(kù)存仍是當(dāng)前的首要任務(wù)。截至2015年6月底，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26091萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，絕對(duì)值相比5月份下滑1萬(wàn)平方米。35個(gè)城市中，有25個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，其中西寧、煙臺(tái)和北海3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到33.3%、24.2%和22.1%，但與5月份相比增幅略有收窄。6月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.2，這意味著如果6月份以后存銷比不變，市場(chǎng)需要用15.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。

最后，樓市投資屬性正在逐步淡化，賺錢效應(yīng)正在退潮。隨著金融改革的啟動(dòng)，金融市場(chǎng)的大格局正在改變，儲(chǔ)戶的投資渠道有所拓寬，高收益率理財(cái)產(chǎn)品層出不窮，理財(cái)收益率大幅高于租金回報(bào)率，這使得不少投資者的偏好開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，購(gòu)房已不再是必選項(xiàng)。