近幾年李嘉誠(chéng)多次出售內(nèi)地物業(yè)，是多種因素綜合的結(jié)果，不宜簡(jiǎn)單的理解為：李超人嚴(yán)重看空內(nèi)地樓市、認(rèn)定存在房?jī)r(jià)大泡沫，因此而提前逃離這個(gè)市場(chǎng)。

近日，有消息稱(chēng)李嘉誠(chéng)擬轉(zhuǎn)手內(nèi)地一大型綜合體：世紀(jì)匯。這個(gè)位于浦東陸家嘴的商辦類(lèi)項(xiàng)目，總建面36萬(wàn)平米，地段一流，位于東方路世紀(jì)大道路口，四條地鐵站上蓋，擬以7萬(wàn)元單價(jià)，約200億總價(jià)轉(zhuǎn)手。

近幾年，李嘉誠(chéng)頻頻出售內(nèi)地物業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，如果世紀(jì)匯出售，包括超市、港口、能源等其他資產(chǎn)，近三年套現(xiàn)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)金額達(dá)到上千億，而旗下公司期間沒(méi)有新增投資。作為亞洲首富和傳統(tǒng)地產(chǎn)大佬，李嘉誠(chéng)每次出售國(guó)內(nèi)大型物業(yè)，總會(huì)引發(fā)媒體熱議。比如，2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，2013年26億元出售廣州西城都薈廣場(chǎng)，2014年72億元出售北京盈科中心。

李嘉誠(chéng)為什么頻頻賣(mài)掉內(nèi)地物業(yè)？是否真的看空內(nèi)地樓市？其實(shí)，李嘉誠(chéng)代表了一批港資房地產(chǎn)商，過(guò)去20多年，他們?cè)趦?nèi)地樓市的命運(yùn)與際遇，已經(jīng)發(fā)生了重大變化。借此事件，筆者分析如下。

其一，地價(jià)太高。
近幾年，李嘉誠(chéng)基本上沒(méi)在內(nèi)地拿地。重要原因之一，地價(jià)太高。大型港資房企，過(guò)去多年一直布局一線(xiàn)城市和少數(shù)核心二線(xiàn)城市。但近幾年這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)與地價(jià)持續(xù)快速上漲，而且地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)。尤其是2011年之后，三四線(xiàn)城市持續(xù)低迷，大開(kāi)發(fā)商被迫調(diào)整布局戰(zhàn)略，重歸一線(xiàn)城市，宅地竟?fàn)幃惓＜ち遥?ldquo;面粉貴過(guò)面包”成為常態(tài)。風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)強(qiáng)的港資房企，根本沒(méi)辦法在公開(kāi)市場(chǎng)上獲得地塊。

其二，囤地不易。
大家如果細(xì)心觀(guān)察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，大型港資開(kāi)發(fā)商在內(nèi)地的很多項(xiàng)目，尤其是大型項(xiàng)目，常常需要開(kāi)發(fā)很多年，其開(kāi)發(fā)周期遠(yuǎn)長(zhǎng)于行業(yè)平均水平。就拿世紀(jì)匯說(shuō)事，2004年以1.2萬(wàn)元樓面價(jià)獲得，10年過(guò)去了，仍未竣工，一個(gè)商場(chǎng)和兩幢辦公樓，項(xiàng)目規(guī)模并不算特別大。如此優(yōu)質(zhì)地段，如今地價(jià)都超5萬(wàn)元了。過(guò)去多年，李嘉誠(chéng)們的部分項(xiàng)目，常被媒體質(zhì)疑囤地。但是，近幾年大陸的土地調(diào)控與管理趨嚴(yán)，項(xiàng)目久拖不建，或建而不成，政府越來(lái)越難以忍受了。

其三，優(yōu)勢(shì)不再。
上世紀(jì)90年代，內(nèi)地城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，缺資金、缺經(jīng)驗(yàn)、缺技術(shù)，當(dāng)時(shí)港資開(kāi)發(fā)商都是市長(zhǎng)書(shū)記們的座上賓，招商引資的重點(diǎn)客戶(hù)。因此，港企常常能以非常優(yōu)惠的地價(jià)與其他條件，獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而1998年房改之后，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，培育和催生了一批內(nèi)地大型房企，尤其近三五年，萬(wàn)科、綠地、恒大、中海、保利等迅猛發(fā)展，如今地產(chǎn)巨頭俱樂(lè)部中，已基本見(jiàn)不到傳統(tǒng)港商的身影。除了在商辦類(lèi)持有物業(yè)方面仍有少許優(yōu)勢(shì)外，傳統(tǒng)港企原來(lái)?yè)碛械谋容^優(yōu)勢(shì)已經(jīng)消失。

綜上所述，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，隨著內(nèi)地一批優(yōu)質(zhì)房企的壯大，隨著土地出讓與管理的嚴(yán)格化、規(guī)范化，隨著一線(xiàn)城市地價(jià)快速上漲，隨著房地產(chǎn)黃金十年逝去、行業(yè)利潤(rùn)率不斷下滑，包括李嘉誠(chéng)在內(nèi)的諸多傳統(tǒng)港資開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)沒(méi)辦法在內(nèi)地繼續(xù)購(gòu)地、開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目越來(lái)越少，經(jīng)營(yíng)規(guī)模必然持續(xù)萎縮，機(jī)構(gòu)與團(tuán)隊(duì)配置也必然壓縮。即便是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，持有經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，相比以前也顯著下降。

這只是房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)因，而李嘉誠(chéng)的賣(mài)房、撤資，可能還涉及房地產(chǎn)之外的因素。比如，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)由高增長(zhǎng)進(jìn)入中增長(zhǎng)，內(nèi)地投資機(jī)會(huì)與價(jià)值，相比之前10-20年減少了。再如，新一屆政府致力于深化改革、大力反腐，政商關(guān)系與格局發(fā)生重大變化。還有，李嘉誠(chéng)一直是多元化、跨國(guó)化發(fā)展，房地產(chǎn)只是產(chǎn)業(yè)之一，收縮內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，做大其他業(yè)務(wù)，加大在英國(guó)等國(guó)際投資，也屬正常。

總之，近幾年李嘉誠(chéng)多次出售內(nèi)地物業(yè)，是多種因素綜合的結(jié)果，不宜簡(jiǎn)單的理解為：李超人嚴(yán)重看空內(nèi)地樓市、認(rèn)定存在房?jī)r(jià)大泡沫，因此而提前逃離這個(gè)市場(chǎng)。李嘉誠(chéng)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中20多年，由風(fēng)起云涌到風(fēng)輕云淡，由笑傲江湖到退隱江湖，其實(shí)也是一面鏡子，映射出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由孩童，一步步長(zhǎng)成少年，現(xiàn)在已步入青年甚至是中年。