萬科物業(yè)的邏輯是：萬科物業(yè)能為業(yè)主帶來房屋資產(chǎn)的溢價，業(yè)主進而愿意為之付出更高的物業(yè)管理費，萬科物業(yè)與合作物業(yè)公司共享物業(yè)收入。
站在風(fēng)口之上，萬科物業(yè)啟用了新Logo，并宣稱要做國內(nèi)第一個百億級別的物業(yè)公司。
對于這個帶有知更鳥元素的新標(biāo)，萬科物業(yè)創(chuàng)始人、之平管理執(zhí)行董事陳之平調(diào)侃說，像是翅膀硬了要單飛。這句話不失為對萬科物業(yè)的最好隱喻。
今年，萬科物業(yè)進入市場化元年，并拋出了野心勃勃的計劃：到2017年要將物業(yè)管理面積擴張到5億平方米。
萬科物業(yè)的強勁對手彩生活則宣稱，到2020年要將物業(yè)管理面積擴張到10億平方米。
這兩家公司代表當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)中的兩大派系和不同的擴張策略：彩生活是第三方物業(yè)管理公司，正通過并購和全委的方式大規(guī)模“吃掉”中小物業(yè)公司，并大力宣揚其社區(qū)O2O生態(tài)圈；萬科物業(yè)隸屬于開發(fā)商，它并不希望被同行當(dāng)成“狼”，而是主張通過聯(lián)盟的方式實現(xiàn)“共享”，同時它更強調(diào)物業(yè)管理本身的價值。
兩種模式都才剛剛開始，尚難分出伯仲。萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全說：“未來5年，物業(yè)行業(yè)將出現(xiàn)一場‘撕逼’大戰(zhàn)。”
物業(yè)+ Uberlization
七夕，前海企業(yè)公館，朱保全一襲深藍西服、淺藍襯衫現(xiàn)身，那锃亮的光頭讓他總是有很高的辨識度。時值萬科物業(yè)成立25周年，朱保全用時下流行的發(fā)布會模式帶來了一場演講，這也是萬科物業(yè)宣布市場化以來首次對外的發(fā)布會。
從今年3月份開始，萬科物業(yè)宣布走向市場化。物業(yè)管理行業(yè)中出現(xiàn)一種聲音，認為萬科物業(yè)到市場上是‘狼來了’，一些物業(yè)公司很緊張，對萬科物業(yè)拋出的合作“橄欖枝”也很謹慎。
面對這樣的猜忌和疑慮，朱保全解釋說：“萬科物業(yè)這一輪市場化的定義非常清楚，我們并不是到市場上跟大家分食，而是更希望幫助更多同行改善與業(yè)主關(guān)系、讓更多用戶體會到物業(yè)服務(wù)的美好。”
他反復(fù)強調(diào)“Uber”和“共享”模式，面對中國超過244億平方米的住宅建筑存量，物業(yè)市場應(yīng)該是做共享經(jīng)濟的天然存量市場，萬科物業(yè)要做“物業(yè)+Uberlization”。
具體如何共享，萬科物業(yè)的邏輯是：萬科物業(yè)能為業(yè)主帶來房屋資產(chǎn)的溢價，業(yè)主進而愿意為之付出更高的物業(yè)管理費，萬科物業(yè)與合作物業(yè)公司共享物業(yè)收入。
朱保全列舉了一組數(shù)據(jù)，在萬科物業(yè)統(tǒng)計的1468萬平方米、約15萬套的房產(chǎn)中，有超過90%的萬科物業(yè)服務(wù)社區(qū)的二手房價格高于周邊同期同類型的二手房價格。
目前，萬科對外擴張主要通過其研發(fā)的睿服務(wù)體系與其他物業(yè)公司進行合作，睿服務(wù)相當(dāng)于傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的一整套解決方案，可以提升物業(yè)管理效率、降低管理成本。
朱保全記者透露，睿服務(wù)輸出的盈利模式類似于基金管理的GP-LP模式，合作物業(yè)公司有收益優(yōu)先權(quán)，萬科物業(yè)劣后，承擔(dān)風(fēng)險的同時分享超額收益。
做首個百億級物業(yè)公司？
“萬科物業(yè)的目標(biāo)是要做國內(nèi)第一個百億級別的物業(yè)公司。”朱保全向包括《第一財經(jīng)日報》在內(nèi)的媒體表示。
2014年，萬科物業(yè)實現(xiàn)總營業(yè)收入約33.7億元，總體凈利潤3.23億元，凈利潤率約為9.6%。其中，扣除為萬科項目提供物業(yè)服務(wù)的收入后被列入上市公司財務(wù)報表的營業(yè)收入為19.8億。
要達到100億元的目標(biāo)要多長時間？
在不久前的萬科中期業(yè)績說明會上，萬科首次透露了物業(yè)公司未來三年的發(fā)展計劃：2015年打造10個合作標(biāo)桿，外接約6000萬平米的項目，加上萬科體系約1800萬平米的項目，總共會增加7000~8000平米的面積；2016年大規(guī)模市場擴張，計劃用托管+收購方式，從外部接收約1.2億平方米的項目，把總量提高到3億平米；到2017年托管外部約2億平方米項目，總面積拓展到5億平方米。
截至2014年底，萬科物業(yè)的管理面積為1.03億平方米，這個規(guī)模創(chuàng)造了33.7億元的收入。如果按照簡單的數(shù)學(xué)計算，到2017年，萬科物業(yè)管理面積相比2014年增長約4倍，那么其營業(yè)收入增長4倍可達約160億元。
但由于萬科體系內(nèi)的物業(yè)管理費處于行業(yè)中高水平，在對外擴張過程中的物業(yè)管理費可能會有所下降。按此保守預(yù)計，萬科物業(yè)到2017年實現(xiàn)100億元收入是大概率事件。
據(jù)了解，萬科今年對外拓展的面積已經(jīng)達到了過去存量面積的20%，也就是2000多萬平方米。這意味著，萬科物業(yè)下半年還有約4000萬平方米的外拓任務(wù)。
行業(yè)“撕逼”大戰(zhàn)在即
由于有一個“好爹”，萬科物業(yè)的市場化最受矚目，但它并不是唯一一個站上風(fēng)口的。
去年6月底，隨著彩生活在港交所的上市，整個物業(yè)行業(yè)都被互聯(lián)網(wǎng)吹成了風(fēng)口上的豬。曾經(jīng)不賺錢、甚至虧損的物業(yè)行業(yè)變?yōu)樯鐓^(qū)O2O藍海，分食者眾。
一時間，中小物業(yè)公司抱團成立聯(lián)盟，開發(fā)商則紛紛拋出物業(yè)分拆上市的計劃。
中海地產(chǎn)公告稱，已決定對其物業(yè)管理業(yè)務(wù)進行建議分拆并以介紹方式獨立上市，目前已向港交所遞交相關(guān)材料。
資料顯示，中海地產(chǎn)2014年實現(xiàn)物業(yè)管理收入港幣20.1億元，同比增長13.6%，管理面積約5000萬平方米，同比增加25.0%。
碧桂園也在近日的中期業(yè)績發(fā)布會上宣布擬分拆物業(yè)上市。目前，碧桂園的物業(yè)管理面積為7701萬平方米，今年還成立了市場拓展部，社區(qū)O2O以及社區(qū)金融平臺基本搭建完畢。
“目前有1家上市的物業(yè)公司、4家新三板掛牌的物業(yè)公司，還有幾家在各地股權(quán)交易市場掛牌的物業(yè)公司，大家在市場上都要碰一碰。”朱保全對當(dāng)前物業(yè)在資本市場的動作如數(shù)家珍，也不回避競爭。
他說，萬科物業(yè)的優(yōu)勢在于口碑好、有個“好爹”、走得更早。
事實上，目前國內(nèi)的物業(yè)行業(yè)仍處于比較分散的狀態(tài)，有約10萬家物業(yè)公司，目前還沒有一家公司的市場份額超過1%。
相比之下，北美物業(yè)管理公司的前50強市場占有率接近30%，最大的物業(yè)公司First Service在北美市場占有率是4%，而中國的前50強市場占有率是5.6%。
“物業(yè)行業(yè)未來是一個集中的過程，未來5年將會出現(xiàn)一場‘撕逼’大戰(zhàn)。”朱保全表示，對于時下資本市場關(guān)注的社區(qū)O2O與增值服務(wù)，他并不愿多談，而是一再強調(diào)傳統(tǒng)物業(yè)管理的根基，認為可以通過資本的力量擴大規(guī)模，但如果根基沒做好，業(yè)主就會“飛”了。
克而瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴則認為，若房企拆分物業(yè)管理板塊上市僅是為了發(fā)展傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，以目前的收入水平將很難受到資本市場認同，甚至連盈利都難以保證。
“從理想化的角度來看，唯一的解決方式是房企加快對社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的探索，培養(yǎng)出新的盈利模式，通過這部分收益對傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進行補充。但同時，業(yè)主是否能養(yǎng)成使用社區(qū)O2O服務(wù)的習(xí)慣，取決于其對傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度，在培育初期有虧損的可能，選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。”朱一鳴表示。
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